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Big Deals: Diese Hotels wurden 2010 verkauft

Hotelimmobilien Nobel geht immer

Teure Hotels haben so gar nichts von schnöden Büroimmobilien. Statt grauer Auslegeware Perserteppiche, Lüster statt Neonlicht - so etwas lockt die Besucher in die Grandhotels der Welt. Und das wissen auch Investoren. Ein Blick hinter die Kulissen der Glitzerwelt.
Von Arne Gottschalck

Hamburg - Seit Oktober vergangenen Jahres halten sie dort wieder, Jaguar hinter Bentley hinter Rolls-Royce, und speien ihre zahlungskräftigen Insassen aus. Dort, das ist eine kleine Seitenstraße, die auf das Londoner Savoy Hotel zuführt. Der Betreiber Fairmont Hotels & Resorts hatte das Hotel, dessen Entree durch einen mannshohen goldenen Ritter bewacht wird, über drei Jahre hinweg renovieren lassen. Ein architektonisches Signal an die Welt? Experten winken ab.

"Von einer Neueröffnung im Spitzensegment geht eine Botschaft aus, wir gehen hin, wir kommen zu euch", sagt Thomas Beyerle, Immobilienexperte der IVG Immobilien . "Quantitativ spielt das aber gar keine Rolle." Doch da der Wettbewerb hart ist, sind solche spektakulären Neueröffnungen offenbar nötig.

"Die Entwicklung ist sehr Design-lastig, das ist ja auch eine Botschaft nach außen", beobachtet Beyerle. "Allerdings kann so ein Design auch zulasten der Zimmerzahl gehen, vielleicht sogar zulasten der Benutzbarkeit, wenn die Dusche aus Design-Gründen im Zimmer steht. Viele Hotels gehen aus der Sterne-Kategorisierung raus. Denn fünf Sterne bedeutet mindestens 20 Quadratmeter Raum - ohne das Bad zu berücksichtigen." Billig ist so etwas nicht. Im Fall des Savoy hat der Umbau 220 Millionen Pfund, rund 248 Millionen Euro verschlungen. Ob sich in weiteren Buchungen auszahlt? Zumindest der Investmentmarkt, jener Markt, auf dem Hotels wie Toastbrote gehandelt werden, scheint solche Bemühungen zu honorieren.

Denn bei den Vorzeigehotels lassen sich auch in unruhigen Zeiten hohe Preise durchsetzen. "Aufgrund der Investorennachfrage werden diese Hotels weiterhin zu hohen Preisen verkauft werden", schreibt Jones Lang Lasalle in einer Studie zum Hotelmarkt. Die Immobilienexperten erwarten, dass das Transaktionsvolumen in der Region Europa, Mittlerer Osten und Afrika, kurz EMEA, 2011 bei 8,3 Milliarden Euro liegen wird, was einem Plus von 18 Prozent entspräche. Ganz ohne Risiken ist allerdings auch dieser Markt nicht: "Er ist eine Welt für sich, und manchmal etwas irreführend", erklärt Andrew Jackson, der bei der Fondsgesellschaft Standard Life Investments unter anderem die Immobilienanlagen verantwortet. "Zum Beispiel, wenn Investoren aus Nahost Luxushotels kaufen und den vollen Preis zahlen."

Für Deutschland lesen sich die Zahlen mindestens eine Nummer kleiner. Und trotzdem bleibt eine positive Tendenz. War der Markt 2009 für Transaktionen fast vollständig zum Erliegen gekommen, wie CB Richard Ellis in einer Studie darlegt, zeigte er Mitte 2010 wieder erste Lebenszeichen. Ende des Jahres belief sich der Umsatz auf 886 Millionen Euro. Vor allem ausländische Investoren waren es, die zugriffen. So wurde das Radisson Blu Scandinavia in Düsseldorf, ein Fünf-Sterne-Haus wie das Savoy, von einem Privatinvestor an die norwegische Wenaas-Gruppe verkauft.

Konjunktursensibler Kampf um die Betten

Dass die Entspannung auf diesem Markt dem deutschen Aufschwung auf dem Fuß folgte, zeigt eines - Hotelinvestments hängen viel direkter mit der allgemeinen konjunkturellen Lage zusammen als es normale Gewerbeimmobilien tun. Geben zum Beispiel die Unternehmen in der Rezession Sparparolen aus, schädigt das die Auslastung der Hotels. Und zieht die Konjunktur wieder an, ist das entsprechend eine gute Nachricht für das Hotelgewerbe.

Das zeigen übrigens auch die Zahlen des Statistischen Bundesamts. 2010 wuchs die deutsche Wirtschaft um 3,6 Prozent - und entsprechend stieg auch die Zahl der Buchungen im Beherbergungsgewerbe, wie es das Amt zusammenfasst. 2010 gab es 380,3 Millionen Übernachtungen in Deutschland, das ist ein Plus von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr, rechnet CBRE aus. "Mit klassischen Gewerbeimmobilien sind Hotels daher kaum zu vergleichen, sie reagieren viel empfindlicher", so Beyerle. "Hotels haben das grundsätzliche Problem, Mieter für nur wenige Tage finden zu müssen, lautet ein Bonmot." Bei Büromietraum laufen die Mietverträge oft über Jahre.

Und diese Kurzatmigkeit macht empfindlich. "Das hat man zum Beispiel beim Ausbruch der Angst vor SARS gesehen - in Singapurs Hotels lag der Leerstand bei 80 Prozent", sagt Beyerle.

Nun scheint es, als würde sich der Markt stabilisieren. Die Banken beginnen auch wieder zögerlich, Kredite zu vergeben. "So ein Hotelinvestment kann sehr verführerisch sein. Es gibt verschiedene Varianten des Hotelbetriebs, an denen sich direkte Investoren beteiligen können. Aber das geht auch indirekt, zum Beispiel über Gesellschaften oder Reits wie Starwood , die ihrerseits Hotels betreiben.", sagt Jackson. Union Investment Real Estate, die offene Immobilienfonds anbietet, hat bereits zugeschlagen; rund 10 Prozent des Werts ihrer Fonds stecken in Hotels. Und es könnten noch mehr werden. Zumindest fordert die Fondsgesellschaft die Leser ihrer Internetpräsenz dazu auf, Immobilienangebote abzugeben. Goldener Ritter hin, Renovierung her.

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