Donnerstag, 5. Dezember 2019

Immobilienkauf Die Banken, die Bauherren und die Billionen

Hausbau: Ohne Bankkredit geht es selten. Nun kommt Bewegung in die Kreditbranche

Um Exzesse auf Häusermärkten künftig zu vermeiden, will die EU den europäischen Megamarkt für private Baufinanzierungen regulieren. Die dazu geplante Richtlinie soll Hauskäufern mehr Rechte einräumen - und rüttelt an den Grundfesten des Geschäfts hierzulande. Die Branche läuft Sturm, einige rufen bereits das Ende des Festzinskredits aus.

Hamburg - Michel Barnier hat sich viel vorgenommen. Der EU-Binnenmarktkommissar will einen Teil von Europas Finanzbranche gründlich aufräumen. Aber nicht irgendeinen Teil: Barnier knöpft sich das Geschäft mit privaten Baufinanzierungen vor - und das hat ein gewaltiges Volumen.

Private Immobilienfinanzierungen in Höhe von etwa sechs Billionen Euro befinden sich nach EU-Angaben gegenwärtig in den 27 Mitgliedstaaten im Umlauf. Allein auf Deutschland entfällt nach Angaben der Bundesbank ein laufendes Darlehensvolumen von fast 800 Milliarden Euro. Ein Megamarkt also, auf dem Kommissar Barnier für Ordnung sorgen will - den Entwurf für seine EU-Richtlinie legte der Franzose am vergangenen Donnerstag in Brüssel vor.

Damit verfolgt Barnier eine Reihe hehrer Ziele (siehe Kasten links). Ein genauer Blick in den Richtlinienentwurf fördert jedoch ein gewaltiges Problem des EU-Kommissars zutage: Es hapert an der Umsetzung.

"Der Vorschlag ist ein wachsweicher Kompromiss", sagt beispielsweise Achim Dübel, Baufinanzierungsexperte mit jahrzehntelanger Erfahrung vom Berliner Beratungsunternehmen Finpolconsult. Dübel hat die Entstehung des EU-Entwurfs hautnah miterlebt und ist Mitautor mehrerer Studien, die Brüssel im Vorfeld erstellen ließ. "Anstatt die eigentlichen Probleme ernsthaft anzugehen, geht die EU mit dem aktuellen Vorschlag jeder Diskussion aus dem Weg", sagt er.

Das beste Beispiel, an dem sich die Kritik aus deutscher Sicht belegen lässt, ist die Frage der vorzeitigen Kündigung von Kreditverträgen. Bei diesem Thema prallen zwei Welten aufeinander: Auf der einen Seite die angelsächsische, in der sich eine sehr flexible Form der Baufinanzierung eingebürgert hat, mit kurzen Vertragslaufzeiten und variablen Zinsen. Und auf der anderen Seite das deutsche Modell, das viele Häuslebauer hierzulande bereits kennengelernt haben: Lange Darlehensverträge mit zehn oder gar 15 Jahren Laufzeit sind die Regel, ebenso wie ein über die gesamte Zeit fixer Zinssatz.

Frontalangriff auf bestehende Usancen in Deutschland

Diese traditionelle Konstellation will Barnier nun anscheinend aufbrechen. Darlehensnehmer, so lautet einer der Eckpunkte seines Papiers, erhalten das Recht, ihren Kredit unter bestimmten Bedingungen vor Ablauf des Vertrags zurückzuzahlen.

Aus deutscher Sicht klingt das zunächst nach einem Frontalangriff auf bestehende Usancen. Seit Jahrzehnten sorgt hierzulande die Praxis langlaufender Immobilienfinanzierungen für eine verlässliche Kalkulationsgrundlage auf beiden Seiten: Die Banken können ihren Liquiditätsfluss präzise vorhersehen, und die Häuslebauer wissen zumindest für einige Jahre, was auf sie zukommt. Das trägt nicht zuletzt auch zur Stabilisierung der Preise auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt bei.

Kein Wunder also, dass der Vorstoß aus Brüssel einen Aufschrei im deutschen Geldgewerbe hervorrief. Die Branchenverbände, zum Beispiel der Bundesverband deutscher Banken oder der Verband privater Bausparkassen, lehnen den EU-Entwurf einhellig ab. Das Hauptargument: Ohne lange Zinsbindung keine Planungssicherheit. Und schlimmer noch: Sollte eine vorzeitige Rückzahlung von Krediten möglich werden, so würden Hypothekendarlehen hierzulande womöglich deutlich teurer, heißt es in einer Pressemitteilung. Der Festzinskredit insgesamt stünde angeblich vor dem Aus.

Tatsächlich ergab eine vom Europäischen Hypothekenverband bei Mercer Oliver Wyman in Auftrag gegebene Studie vor wenigen Jahren, dass die Baufinanzierungskonditionen hierzulande im Vergleich mit zwölf weiteren europäischen Ländern die günstigsten waren. "Daran hat sich bis heute nichts geändert", sagt ein Sprecher des Verbands deutscher Pfandbriefbanken zu manager magazin.

Was die Banken in ihre Mitteilungen jedoch nicht schreiben: Nicht nur die Planungssicherheit und womöglich auch ein Stück Stabilität an hiesigen Immobilienmärkten ginge vielleicht verloren, wenn die langfristigen Zinsverträge auf der Strecke blieben. Die Institute müssten auch auf eine sprudelnde Einnahmequelle verzichten. Denn ganz unmöglich ist es auch in Deutschland nicht, aus einem einmal geschlossenen Kreditvertrag herauszukommen - es ist nur meist ziemlich teuer.

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