Donnerstag, 5. Dezember 2019

Immobilien Fondsemittenten unter Zugzwang

Büros und Läden: Wo Gewerbeflächen am teuersten sind
DPA

Beteiligungen an Immobilien in Deutschland stehen bei Anlegern geschlossener Fonds hoch im Kurs. Vor allem Büro- und Einzelhandelsobjekte sind gefragt. Doch die reizen auch andere kapitalstarke Investoren. Fondsemittenten, die weiter mitmischen wollen, müssen sich etwas einfallen lassen.

Hamburg - Am Anlagemarkt erlebt ein Produkt ein Comeback, das sich eigentlich seit den neunziger Jahren auf dem Rückzug befand: Der in Deutschland investierende geschlossene Immobilienfonds. Bis zum großen Crash in den USA vor drei Jahren konnten die Investitionsziele deutscher Immobilienfondsanleger anscheinend nicht weit genug entfernt im Ausland liegen. Die USA, Asien, selbst Australien wurden anvisiert.

Dann kam die Wende: In den vergangenen beiden Jahren stieg das Platzierungsvolumen der Inlandsfonds, wie der Branchenverband VGF berichtet. Allein 2010 legte das Segment um fast 50 Prozent zu. Auslandsimmobilienfonds dagegen büßten im vergangenen Jahr beinahe die Hälfte ihrer Umsätze ein.

Als Gründe für die Entwicklung nennen Marktteilnehmer vor allem das gestiegene Sicherheitsbedürfnis deutscher Kapitalanleger. Seit dem Zusammenbruch der Finanzmärkte nach der Pleite der US-Bank Lehman Brothers 2008 scheuen diese das Risiko. Und deutsche Immobilien bieten zwar in der Regel eine geringere Rendite als viele Gebäude im Ausland - die Preise und Mieten hierzulande schwanken aber erfahrungsgemäß auch nicht so stark.

Diesen Charme des deutschen Immobilienmarktes haben allerdings auch andere Investoren längst erkannt. Eine Studie der Unternehmensberatung Ernst & Young macht das deutlich. Dort wurden die Großanleger befragt, die sich neben den geschlossenen Fonds auf dem deutschen Immobilienmarkt tummeln: Banken, Versicherungen, Family Offices, internationale Investoren und nicht zuletzt auch offene Immobilienfonds.

Institutionelle Investoren mögen deutsche Immobilien

Ergebnis: Etwa 90 Prozent der Befragten halten Deutschland für einen attraktiven Investmentstandort. Ähnlich viele Großanleger bevorzugen den hiesigen Markt im europäischen Vergleich, mit steigender Tendenz. Und fast alle Teilnehmer der Umfrage erwarten einen weiteren Anstieg des Transaktionsvolumens am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt.

Damit würde ein Trend fortgesetzt, der bereits seit dem Ende der Finanzkrise zu beobachten ist. Einem Marktbericht von der BNP Paribas Real Estate zufolge legte das Investitionsvolumen am hiesigen Gewerbeimmobilienmarkt im vergangenen Jahr um nicht weniger als 85 Prozent zu. Zum Vergleich: Die weiteren großen europäischen Märkte Frankreich, Großbritannien und Spanien kamen auf einen Zuwachs von jeweils etwa 40 Prozent. In Italien war das Geschäft sogar leicht rückläufig.

Dass das große Interesse an deutschen Gewerbeimmobilien nicht ohne Folgen bleiben kann, liegt auf der Hand: Die starke Nachfrage lässt die Preise steigen und die Renditen sinken. Schon seit etwa zwei Jahren beobachten Experten diese Entwicklung, die auch durch Zahlen des Immobilienberaters Jones Lang LaSalle (JLL) belegt wird. Demnach erreichten die Nettoanfangsrenditen für Bürogebäude in den sechs wichtigsten deutschen Großstädten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) 2009 ihren Nach-Krisen-Höhepunkt bei etwa 5,5 Prozent. Seitdem geht es abwärts, auf inzwischen unter 5 Prozent, wie JLL berichtet.

"Die Nachfrage nach Core-Immobilien, also gut vermieteten Objekten in bester Lage, ist enorm", sagt auch Hanns-Joachim Fredrich, Geschäftsführer Investment beim Immobilienberater DTZ Zadelhoff Tie Leung. "Wir haben in einigen Fällen allein in den vergangenen sechs Monaten Preissteigerungen um bis zu 10 Prozent gesehen."

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