Geldanlage Immobilienfonds in der Japan-Krise

Erneut hat mit dem "UniImmo Global" ein Immobilienfonds die Pforten für Anleger geschlossen, diesmal wegen der Sorge um seine Japan-Investments. Andere Anbieter, die auf der Insel Objekte gekauft haben, wirken dagegen noch recht gelassen. Von einer Ausnahme abgesehen.
Millionenmetropole Tokio: Die Ereignisse in Japan setzen hierzulande einige Immobilienfonds unter Druck

Millionenmetropole Tokio: Die Ereignisse in Japan setzen hierzulande einige Immobilienfonds unter Druck

Foto: ? STRINGER Japan / Reuters/ REUTERS

Frankfurt am Main - Schon wieder Probleme bei den Immobilienfonds: Vor wenigen Tagen überraschte die Union Investment mit der Nachricht, ihren "UniImmo Global" vorübergehend zu schließen. Der Grund: Der Fonds sei zu etwa 14 Prozent in Tokio investiert und die Lage dort mache eine Bewertung der Objekte derzeit unmöglich. Daher sei auch eine seriöse Ermittlung der Anteilspreise zurzeit nicht machbar, so der Anbieter.

Für die Anleger des 2,3-Milliarden-Euro-Fonds heißt es also zunächst einmal: kein Zugriff aufs Geld, aber auch kein Verkauf neuer Anteile. So etwas hat es zwar bei Union Investment zuvor nicht gegeben, in der Branche aber durchaus: Seit mehr als zwei Jahren steht die Anlagegattung der offenen Immobilienfonds unter Druck. Viele Gesellschaften bekamen in der Finanzkrise Schwierigkeiten mit dem Liquiditätsmanagement, etwa ein Dutzend musste die Rückzahlung von Anlegergeldern stoppen. Für drei Fonds wurde sogar die komplette Auflösung beschlossen.

Auch diesmal könnte es nicht bei dem einen Fall bleiben. Denn weitere Fonds haben ebenfalls im großen Stil Gebäude in Japan gekauft. Der Fondsverband BVI informiert: Von 1647 Immobilien im Besitz offener Immobilienfonds stehen 45 in den Metropolen des Inselstaates. Gemessen am Verkehrswert sind das etwa 2,7 Prozent des Gesamtportfolios, ein vergleichweise geringer Anteil also.

Fondsmanager griffen beherzt in Japan zu

Doch der Durchschnitt trügt. Denn während einige Fondslenker von Fernost komplett die Finger gelassen haben, griffen andere umso beherzter zu. Der UniImmo Global ist nur ein Beispiel. Ein anderes ist der "Immobilien Global" vom Sparkassen-Fondsanbieter Deka. Vier Objekte im Portfolio der Beteiligungsgesellschaft befinden sich auf japanischem Boden, eins in Tokio, eins in Yokohama und zwei in Osaka. Am Gesamtvermögen haben diese Gebäude nach Angaben des Anbieters einen Anteil von 14,5 Prozent. Oder, in absoluten Zahlen: Von drei Milliarden Euro Fondsvolumen sind 422 Millionen in Japan gebunden.

Eine Fondsschließung kommt aber für die Deka derzeit nicht in Frage. "Die Immobilien des Deka-Immobilien Global sind, sofern keine dauerhaften Strahlenschäden auftreten, zeitnah und marktgerecht bewertet", sagt Geschäftsführer Torsten Knapmeyer. "Nach aktuellem Informationsstand sind alle vier Objekte des Fonds durch das Erdbeben und die weiteren Folgen nicht beschädigt." Dazu sei auch Rücksprache mit den für Japan zuständigen Sachverständigen des Fonds gehalten worden, so Knapmeyer.

Ähnlich erscheint die Situation bei der Deutsche Bank-Tochter RREEF. Der Japan-Anteil im Portfolio des hauseigenen Fonds "Grundbesitz Global" beträgt mehr als 16 Prozent, ein branchenweit unerreichter Wert. Dennoch gibt sich der Anbieter gelassen. "Die aktuellen relevanten Eckdaten der Japan-Immobilien lassen keine signifikanten Abwertungen erwarten, zumal wenn man Katastrophen-Szenarien vernachlässigt", so ein Sprecher der Deutschen Bank zu manager magazin. "Alle Immobilien sind ohne Schäden und können von den Mietern uneingeschränkt genutzt werden." Für eine Schließung, so der Sprecher, sehe man keine Veranlassung.

Ob das die Anleger beruhigt? Entscheidend wird sein, wie sich die Situation im Kernkraftwerk Fukushima weiter entwickelt. Am Wochenende gab es ein wenig Anlass für Hoffnung. In vier von sechs Reaktoren wurde wieder eine Stromversorgung hergestellt, zwei der Blöcke befänden sich in stabilem Zustand, hieß es. Für eine Entwarnung bestehe aber noch kein Anlass.

Experte befürchtet "auf Jahre keinen Immobilienmarkt" in Japan

Sollte es in Fukushima zum Schlimmsten kommen, so steht auch die rund 250 Kilometer entfernte Megacity Tokio vor einer massiven nuklearen Bedrohung. Für die mehr als 30 Millionen Einwohner im Großraum der japanischen Hauptstadt könnte das zur ultimativen Katastrophe werden. Und die hätte unweigerlich auch Auswirkungen auf die dortigen Immobilienmärkte. "Ein Super-Gau in Fukushima würde wohl auch bedeuten, dass wir in Japan auf Jahre keinen Immobilienmarkt hätten", sagt Marcus Lemli, Geschäftsführer beim internationalen Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (JLL).

Das ist jedoch lediglich die pessimistische Variante. Die optimistische lautet: Die Techniker im Kraftwerk bekommen die Probleme zumindest noch einigermaßen in den Griff. Auch die japanische Wirtschaft dürfte sich in dem Fall früher oder später wieder berappeln. Und an den Immobilienmärkten kehrte "business as usual" ein, so Lemli.

Business as usual in Japan? Für die Anleger hiesiger Immobilienfonds war das in letzter Zeit allerdings keine sehr erfreuliche Angelegenheit. Denn die Märkte auf der Insel sind in den vergangenen beiden Jahren massiv eingebrochen. Um bis zu 30 Prozent gingen die Werte der Büroobjekte von 2009 bis 2010 herunter, berichtet Andreas Wellstein, Immobilienmarktanalyst bei der DekaBank. Yuto Ohigashi berichtet von Markteinbrüchen in Tokio und Osaka sogar um mehr als 40 Prozent seit 2008. Erst zuletzt seien vor allem in Tokio Anzeichen einer Erholung zu erkennen, so der Analyst von JLL.

Morgan Stanley unter Druck

Die Folge: Kaum ein Immobilienfonds mit Japan-Objekten musste in den abgelaufenen 24 Monaten nicht abwerten. Der "TMW Weltfonds" von Pramerica etwa setzte erst am 10. März dieses Jahres die Werte seiner beiden Gebäude in Tokio und Yokohama zum wiederholten Male herunter - das war einen Tag vor dem großen Beben.

Eine Fondsschließung steht in diesem Fall allerdings nicht bevor - die erfolgte schon vor mehr als einem Jahr. Ähnliches gilt für den ohnehin schwer krisengeschüttelte Fonds "P2 Value" von Morgan Stanley Real Estate Investment. Auch der Fonds der US-Bankentochter ist mit mehr als 11 Prozent seines Vermögens in Japan engagiert. Und auch Morgan Stanley verbreitet per Mitteilung Beschwichtigendes: Die Objekte in Tokio hätten lediglich kleinere Schäden davongetragen, deren Einschätzung allerdings noch andauere.

Und noch eine Parallele gibt es: Der P2 Value ist ebenfalls bereits seit langem geschlossen. Für Anleger gibt es also auch in diesem Fall kein Rein und kein Raus. Und schlimmer noch: Vor einigen Monaten entschied das Management, den Fonds komplett aufzulösen.

Die Fondslenker müssen also derzeit die Objekte im Portfolio verkaufen - auch jene in Japan. Keine leichte Aufgabe vermutlich, zu der Geschäftsführer Marc Weinstock keine Fragen beantworten wollte. "Für einen Immobilienverkauf in Japan ist dies der wohl denkbar schlechteste Zeitpunkt", sagt jedoch Sonja Knorr, Immobilienfonds-Analystin bei der Scope Group in Berlin. Die Fondsliquidierung müsse allerdings erst in mehr als zwei Jahren abgeschlossen sein, so Knorr. So viel Zeit bleibt Morgan Stanley also noch.

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