Geldanlage bei Inflation "Aktien schützen besser als Immobilien"

Investitionen in Gebäude und Wohnungen gelten als guter Schutz des Vermögens vor der Geldentwertung. So einfach ist es aber nicht, sagt Immobilenexperte Gerhard Kemper. Der Inflationsschutz funktioniere nur unter bestimmten Voraussetzungen. Und ohnehin gebe es bessere Alternativen. 
Immobilienhochburg München: Wer sein Vermögen vor der Inflation absichern will, sollte vielleicht besser Aktien kaufen

Immobilienhochburg München: Wer sein Vermögen vor der Inflation absichern will, sollte vielleicht besser Aktien kaufen

Foto: A3919 Lukas Barth/ dpa

mm: Herr Kemper, Immobilieninvestments werden vielfach als Inflationsschutz par excellence beschrieben. Sie sagen jedoch, dass stimme so nicht. Weshalb nicht?

Kemper: Grundlage ist eine sehr langfristige Studie, die das englische Investment Property Forum am englischen Immobilienmarkt durchgeführt hat. Dabei wurden über mehrere Jahrzehnte Daten erhoben, um festzustellen, ob Immobilien einen natürlichen Inflationshedge darstellen. Ob sie sich also generell mit der Inflation nach oben bewegen, oder eben nicht, wenn keine Inflation herrscht.

mm: Was kam heraus?

Kemper: Das Ergebnis ist, dass Immobilien zwar einen positiven realen Ertrag liefern, dass die Inflation aber nicht der dominante Treiber der Performance ist.

mm: Sondern?

Kemper: Wichtigere Indikatoren sind nach der Studie der Zeitpunkt des Ankaufes der Immobilie im Zyklus und das generelle Wirtschaftswachstum während der Halteperiode. Und: Als Assetklasse schützen Aktien besser vor Inflation als Immobilien.

mm: Gilt das für alle Immobilienarten, also sowohl für Wohngebäude als auch für Büro- oder Einzelhandelsobjekte?

Kemper: Ja, die Studie hat alle Investment-Immobilienarten berücksichtigt. Es stellte sich heraus, dass lediglich die gut performenden Immobilien einen Inflationsschutz bieten. Die schlechten aber nicht. Der Anleger darf also nicht blind darauf vertrauen, dass seine Immobilie die Inflation schlägt.

mm: Worauf ist beim Investment also zu achten?

Kemper: Generell gilt, dass Immobilien immer dann vor Inflation schützen, wenn erstens der Mietvertrag indexiert ist und die Inflation zeitnah als Mieterhöhung weitergegeben werden kann. Und zweitens, und das ist besonders wichtig: Wenn die Marktmiete mindestens mit der Inflation Schritt hält. Der Eigentümer hat ja wenig davon, wenn er während der Laufzeit eines Mietvertrages immer entsprechend der Inflation erhöhen kann, er aber am Ende des Vertrages die Miete wieder auf ein niedrigeres Marktniveau herunter korrigieren muss, weil sie nicht mit der Inflation Schritt gehalten hat.

mm: In welchen Fällen steigt denn die Marktmiete entsprechend der Inflation?

Kemper: Das tut sie bei den Immobilien, die von den Nutzern nachgefragt sind. Deshalb müssen Immobilieninvestoren immer im Auge behalten, wie die langfristigen Trends bei den Nutzern aussehen.

"Im Augenblick besteht die Gefahr, dass sehr teuer eingekauft wird"

mm: Womit wir wohl beim kleinen Einmaleins der Immobilien wären: Welche Lage hat Zukunft, in welchem Zustand ist das Objekt, wie ist es ausgestattet?

Kemper: Genau, es ist im Grunde einfach: Man muss genau in die Immobilien investieren, die auch langfristig nachgefragt werden.

mm: Im Umkehrschluss heißt das aber auch: Wenn ich die falsche Immobilie erwerbe, kann sie für mich sogar zur Inflationsfalle werden. Denn ich kann dann die Mieten nicht entsprechend der Geldentwertung erhöhen, habe aber auf der anderen Seite steigende Kosten.

Kemper: Richtig, mit der Inflation steigen ja alle möglichen Belastungen, die nicht alle an die Mieter weiter gegeben werden können. Es steigen irgendwann auch die Finanzierungskosten, was die Immobilienkosten für den Eigentümer erhöht.

mm: Kann man sagen, welche Immobilienart sich am ehesten als Inflationsschutz eignet?

Kemper: Ich persönlich sehe den Inflationsschutz bei Wohnen und Einzelhandel vor allem in den großen Ballungsgebieten. Bei Büro stellt sich angesichts der Fortschritte im Telekommunikationsbereich und angesichts des Themas Homeoffice die Frage, ob wir künftig nicht generell weniger Büroflächen brauchen. Über all dem stehen noch die demografischen Trends, in Deutschland also zum einen die schrumpfende, alternde Bevölkerung sowie zum anderen die Wanderungen von Nord nach Süd und von Ost nach West sowie vom Land hinein in die Ballungszentren.

mm: Der nachlassende Bedarf an Büroflächen ist aber ein sehr langfristiger Trend, oder?

Kemper: Das ist ein langfristiger Trend. Trotzdem würde ich persönlich als Anleger moderne Büros in den echten Bürometropolen vorziehen.

mm: Welcher Anlageweg eignet sich zum Inflationsschutz besser, der direkte oder der indirekte, beispielsweise über Fonds?

Kemper: Das kann man nicht allgemein beantworten, es hängt von den individuellen Gegebenheiten ab, von den Diversifizierungszielen des Anlegers etwa und von seinen Möglichkeiten der Immobilienverwaltung. Eine generelle Aussage ist sehr schwierig.

mm: Abschließend Ihr Tipp bitte: Würden Sie einem Anleger derzeit raten, als Schutz vor der Inflation in Immobilien zu investieren?

Kemper: Naja, viele Core-Immobilien, gut vermietete Gebäude also, sind zurzeit schon sehr teuer. Und vor dem Hintergrund, dass der Moment im Zyklus für den Kauf sehr wichtig ist, besteht im Augenblick schon die Gefahr, dass sehr teuer eingekauft wird. Das reduziert die Wahrscheinlichkeit, dass der Inflationsschutz am Ende funktioniert.

mm: Also im Moment doch lieber in Aktien investieren?

Kemper: Da muss man ja auch erstmal die richtigen finden. Aber es stimmt, wie gesagt: Die Assetklasse Aktien stellt eher einen Inflationshedge dar als Immobilien.

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