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Hamburg, München, Heidelberg: Wo das Wohninvestment lohnen kann

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Zinstief als Turbo Immobilienmakler im Verkaufsrausch

Einen Boom wie zurzeit haben viele Immobilienmakler hierzulande noch nicht erlebt. Angesichts niedriger Zinsen und vermeintlich fehlender Anlagealternativen floriert der Verkauf von Häusern und Wohnungen wie kaum zuvor. Die Branche erzielt Rekordumsätze - doch ein Ende des Höhenflugs ist schon absehbar.

Hamburg - München, Hamburg, Berlin - wo immer Immobilienmakler derzeit auf ihre Geschäfte angesprochen werden, die Antwort ist meist die gleiche: Es läuft bombig.

Engel & Völkers zum Beispiel, bundesweit spezialisiert auf das hochpreisige Segment, meldete kürzlich einen neuen Unternehmensrekord. 77,5 Millionen Euro an Courtage haben die Shops hierzulande im vergangenen Jahr mit der Vermittlung von Wohnimmobilien verdient - eine Steigerung um mehr als 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Ausland entstand mit gut 40 Prozent sogar noch ein dickeres Plus.

Oder - im weniger exklusiven Teil des Marktes - Großmann & Berger: Auch der sparkassennahe Makler in Hamburg kassierte 2010 ordentlich ein. Um 22 Prozent steigerte das Haus nach eigenen Angaben die Provisionen für Wohnimmobilien. Für die Hanseaten war es ebenfalls das bisher erfolgreichste Geschäftsjahr, so Geschäftsführer Andreas Kunze zu manager magazin.

Und natürlich München. Geht es um Stadthäuser und Eigentumswohnungen, steht die bayerische Hauptstadt seit langem an der Spitze der deutschen Metropolen - auch derzeit floriert der Absatz dort wie kaum anderswo. Ein Grund ist die starke Wirtschaftsstruktur der Stadt, die hierzulande ihresgleichen sucht. Mit der Allianz , BMW , Linde , MAN , Infineon , Munich Re  und Siemens  haben allein sieben Dax-Unternehmen ihren Hauptsitz an der Isar - so viele wie sonst nirgends. Für den Immobilienmarkt bedeutet das vor allem: Hohe Einkommen und viel Vermögen.

Verband: "Immobilien extrem stark nachgefragt"

So gut laufen die Geschäfte in München, dass es manch einem offenbar schon unangenehm ist. "Gesucht wird häufig nach soliden Anlagen für mittlere sechsstellige Summen", sagt ein Nobelmakler aus dem Stadtteil Nymphenburg, der lieber nicht genannt werden möchte. "Angesichts der niedrigen Zinsen freuen sich die Kunden schon über Objekte, die rund 3 Prozent Rendite bringen." Davon gibt es in München nicht wenige. Kein Wunder also, dass der Makler frohlockt: Seit fast 30 Jahren ist er im Geschäft - einen Umsatz wie 2010 hat er in all der Zeit noch nicht erlebt.

Gefragt nach den Gründen für das große Interesse sind sich die Makler einig: Niedrige Zinsen, kaum andere Anlagemöglichkeiten mit ähnlich verlockendem Rendite-Risiko-Profil und, natürlich, die viel zitierte Inflationsbefürchtung, die, kommt sie denn auf, schon beinahe traditionell das Geld zur Immobilie treibt.

"Immobilien als Kapitalanlage werden derzeit extrem stark nachgefragt", bringt es Jürgen Michael Schick vom Branchenverband IVD auf den Punkt. "Nach den schwachen Jahren 2008 und 2009 verzeichneten die Makler 2010 bundesweit Umsatzsteigerungen von bis zu 60 Prozent."

Besondere Dynamik entfaltete nach Angaben des Experten zuletzt das Geschäft mit Miets- oder so genannten Zinshäusern, wo die Objekte laut Schick bereits knapp werden. Er muss es wissen, er betreibt in Berlin ein Maklerhaus mit 25 Mitarbeitern, das genau auf dieses Segment spezialisiert ist. Sein Provisionszuwachs 2010: Plus 170 Prozent. Ein Rekordjahr? Was für eine Frage ...

Auch für die Zukunft ist der Branchenvertreter zuversichtlich. "2011 wird noch einmal ein Immobilienjahr", sagt er. "Denn die entscheidenden Rahmenbedingungen bleiben vorerst unverändert bestehen."

Indizien zeigen Ende des Booms an

So schwunghaft, wie im vergangenen Jahr, dürften die Geschäfte der Makler künftig allerdings kaum weiter laufen. Zwar gibt es inzwischen tatsächlich Anzeichen für das Einsetzen einer stärkeren Geldentwertung. Die europaweite Inflationsrate für Dezember 2010 bezifferten die Statistiker von Eurostat zum Beispiel kürzlich auf 2,2 Prozent, knapp über dem für die Europäische Zentralbank (EZB) wichtigen Orientierungswert von 2 Prozent also. In Deutschland, so das statistische Bundesamt, stiegen die Preise für Lebensmittel zudem im gleichen Monat um 3,6 Prozent.

Gleichzeitig lässt die EZB angesichts der Schuldenprobleme der Euro-Peripheriestaaten derzeit noch die Finger von der Zinsschraube, was der Inflation weiterhin Vorschub leisten könnte. Soweit wirken also die Antriebskräfte für den Immobilienmarkt noch.

Die Konditionen für Immobilienfinanzierungen jedoch haben sich in den vergangenen Monaten merklich verschlechtert. Der Index der Finanzberatung Max Herbst (FMH) für Baufinanzierungen etwa zeigt einen Anstieg der Hypothekenzinsen seit Herbst 2010 um beinahe einen Prozentpunkt an.

Immobilienbesitzer befürchten Preisblase

Das wiederum macht sich bereits bei den Immobilienpreisen bemerkbar, wie beispielsweise ein Blick auf den HPX-Index des Berliner Finanzdienstleisters Hypoport zeigt. Der seit Monaten zu beobachtende steile Anstieg im Index für Eigentumswohnungen lässt mit steigenden Zinsen wieder nach, beobachtet Hypoport. Folge: Auch der Gesamtindex, der die Preise für Wohnhäuser und Wohnungen zusammenfasst, war Ende 2010 erstmals seit langem rückläufig.

Das gleiche Bild zeigt der am heutigen Mittwoch erstmals veröffentlichte Wohn-Index Deutschland der Beratungsgesellschaft F + B aus Hamburg. Insgesamt sind die Preise und Mieten von Wohnimmobilien hierzulande im vergangenen Jahr um knapp 3 Prozent gestiegen, so F + B. Im vierten Quartal habe es jedoch eine leichte Abkühlung gegeben, was auf eine Normalisierung hindeute.

Das deckt sich mit den Beobachtungen eines Maklers aus München. "Wir haben im Januar zwar noch immer überdurchschnittlich hohe Nachfrage", sagt er. "Auch das Angebot an Objekten ist jedoch zuletzt enorm gestiegen." Die Vermutung: Einige Eigentümer könnten bereits eine Preisblase befürchten. Und wenn die zerbirst, möchten sie lieber nicht dabei sein.

Leute, denen es gut geht, gibt es immer

Zumindest in einer Marktnische dürfte das Abflauen des Immobilienhypes indes mit einer gewissen Gleichgültigkeit verfolgt werden: im absoluten Topsegment, dort also, wo Beträge im siebenstelligen Bereich die Preisskala begrenzen - und zwar am unteren Ende.

Der Grund: Makler berichten einhellig, dass dieser Teil des Marktes die allgemeinen Schwankungen kaum mitmacht - er bewegt sich, nicht steil aber doch beständig, aufwärts. "Unsere Kunden erwerben Immobilien nicht als Sachwert, wie anderswo, sondern als Luxusobjekt", erläutert Andreas Botas das Phänomen. Er versorgt rund um den Starnberger See ausschließlich die exklusivste Klientel mit Villen, Landhäusern und anderen Millionenobjekten.

Lediglich vier bis sechs Immobilien vermittelt Botas pro Jahr, Wirtschaftskrise hin oder her. "Die Kaufentscheidung hängt dabei meist nicht so sehr von der wirtschaftlichen Gesamtlage ab", sagt er. "Entscheidend ist vielmehr die individuelle Situation des Kunden."

Und Leute, denen es gerade sehr gut geht, gibt es eben immer, so der Makler. In guten wie in schlechten Zeiten.

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