Fotostrecke

Hamburg, München, Heidelberg: Wo das Wohninvestment lohnen kann

Foto: Corbis

Immobilien als Kapitalanlage Wer A sagt, kann auch B sagen

Immobilien als Kapitalanlage liegen im Trend, Maklerangaben und steigende Preise belegen das. Vor dem Investment steht jedoch die Frage nach dem richtigen Standort: Welche Stadt soll es sein? Häufig richten sich die Blicke zuerst auf die großen Wachstumszentren. Doch es gibt attraktive Alternativen.

Hamburg - Hamburg und München - kaum eine andere Stadt wird so häufig genannt wie diese beiden, wenn es darum geht, hierzulande den richtigen Ort für ein Investment in Wohnimmobilien zu finden. Der Grund liegt auf der Hand: Die beiden Metropolen verfügen über eine gesunde, wachsende Wirtschaft und erfreuen sich eines mehr oder weniger regen Bevölkerungszuwachses. Bleibt dies auch künftig so, so die Überlegung, so steht einem stetigen Anstieg der Wohnungsmieten und Preise nicht viel im Wege.

Dass die großen Metropolen des Landes am Wohnimmobilienmarkt eine verlässliche Größe darstellen, bestätigen auch Zahlen des Immobilienverbandes IVD. Demnach steigen die Mieten in Deutschland in den sieben wichtigsten Städten, zu denen neben München und Hamburg auch Stuttgart, Berlin, Frankfurt am Main, Köln und Düsseldorf zählen, seit gut fünf Jahren deutlich stärker als im Rest der Republik. Und zwar sowohl in Neubauten als auch in älteren Gebäuden.

Das Credo des IVD in Bezug auf die richtige Strategie bei Wohninvestments verwundert daher nicht: Je größer die Stadt und je besser die Lage innerhalb dieser Stadt, desto größer die zu erwartende Wertsteigerung. Und: Gerade in Aufschwungphasen, so der Verband, erweisen sich die Top-Metropolen - auch A-Städte genannt - als attraktiver als Großstädte aus der zweiten Reihe, wie Hannover oder Nürnberg, die so genannten B-Städte.

Experte: Hamburg und Berlin haben sich besonders gut entwickelt

"Gerade in den letzten Jahren haben wir einen Aufschwung am Wohnimmobilienmarkt vor allem in den A-Städten gehabt", bestätigt auch Andreas Schulten, Vorstand des Analysehauses BulwienGesa. "Neben München, das seit langem die Spitze einnimmt, haben sich vor allem die Märkte in Hamburg und Berlin positiv entwickelt." Dabei spielt die Musik laut Schulten vor allem im Segment höherer Mietpreise, ab einer Monatskaltmiete von fünf Euro pro Quadratmeter aufwärts also. "Günstigerer Wohnraum rentiert sich für Anleger ohne öffentliche Zuschüsse schon aufgrund der hohen Baukosten kaum", sagt Schulten.

Bevölkerungsentwicklung: Während den großen Metropolen wie Hamburg und München weiteres Wachstum bevorsteht, haben viele Großstädte der zweiten Reihe eher zu kämpfen

Bevölkerungsentwicklung: Während den großen Metropolen wie Hamburg und München weiteres Wachstum bevorsteht, haben viele Großstädte der zweiten Reihe eher zu kämpfen

Foto: manager magazin online

Ein klares Bild also: Wer in Wohnungen investieren will, kauft sich ein Objekt in Hamburg, München oder Berlin und kann dann ruhig schlafen. Ganz so einfach ist es aber nicht. Denn auch in den Top-Städten gibt es schlechte Lagen, die keinesfalls gewählt werden sollten. Viertel mit schwacher Sozialstruktur oder schlechter Infrastruktur, wenig Schulen, Kindergärten oder Supermärkten also, zählen beispielsweise dazu. Ebenso Straßenzüge in der Nähe von Flughäfen, Autobahnen oder Industriegebieten.

Was jedoch noch wichtiger ist: Auch B-Städte wie Hannover, Nürnberg oder Dresden sind für Wohninvestments nicht völlig ungeeignet. Im Gegenteil, Anleger können dort mitunter sogar bessere Renditen erzielen als an den Top-Standorten - sie müssen sich nur mehr Mühe bei der Recherche und der Objektauswahl geben.

Wo Anleger genau recherchieren sollten

Zahlen des Immobiliendienstleisters Aengevelt zufolge zum Beispiel können Investoren bei Mehrfamilienhäusern in Bremen, Hannover oder Nürnberg derzeit mit einer Mietrendite von bis zu 9 Prozent kalkulieren. Bei den attraktivsten Städten im Osten Deutschlands, in Dresden, Leipzig und Magdeburg, sind es sogar fast 10 Prozent. Für Hamburg und München beziffert Aengevelt-Research die Rendite dagegen auf lediglich 5 beziehungsweise 7 Prozent.

Bevölkerungsentwicklung: Während den großen Metropolen wie Hamburg und München weiteres Wachstum bevorsteht, haben viele Großstädte der zweiten Reihe eher zu kämpfen

Bevölkerungsentwicklung: Während den großen Metropolen wie Hamburg und München weiteres Wachstum bevorsteht, haben viele Großstädte der zweiten Reihe eher zu kämpfen

Foto: manager magazin online

Selbst der IVD hat für das vergangene Jahr eine verblüffende Feststellung gemacht: Die Preise neuer Eigentumswohnungen stiegen zwar tendenziell stärker, je größer die Stadt war, in der gemessen wurde. Damit wäre die grundlegende Überzeugung des Verbandes also bestätigt. Ein genauer Blick zeigt jedoch: Die stärksten Preisanstiege gab es 2010 bei Eigentumswohnungen in Städten mit 200.000 bis 300.000 Einwohnern. Um satte 4,7 Prozent ging es dort laut IVD im Schnitt nach oben - die Städte mit mehr als 300.000 Einwohnern kamen "lediglich" auf Zuwächse von knapp 1,5 Prozent.

Und damit nicht genug: Auch eine Analyse der Mietrenditen durch den IVD führt zu einem differenzierten Ergebnis. Bei Eigentumswohnungen, die vor 1948 gebaut wurden, hat sich diese Rendite in den Top-7-Städten seit 2000 zwar besser entwickelt als im Gesamtmarkt. Für Wohnungen jüngeren Datums gilt aber das genaue Gegenteil.

Die Sache hat allerdings einen Haken. "In den kleineren Großstädten ein attraktives Objekt zu finden ist schwieriger, weil das Angebot per se geringer ist", sagt Aengevelt-Analyst Michael Fenderl. "Das Risiko, daneben zu liegen, ist daher zunächst einmal höher. Wer ausreichend Zeit und Geld in die Analyse investiert, kann dieses Risiko aber verringern."

Gefragt sind laut Fenderl zum Beispiel Investments in Universitätsstädte wie Tübingen oder Heidelberg. Diese Städte verfügen in der Regel insbesondere für das junge Publikum über eine gute Infrastruktur. Zudem ist dort laut Fenderl häufig mit einer stabilen demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung zu rechnen. Ganz ähnlich wie in Hamburg und München also.

Mehr lesen über

Die Wiedergabe wurde unterbrochen.