Die Preise fallen und potenzielle Käufer halten sich zurück: Die Heizungspläne der Bundesregierung machen unsanierte Immobilien deutlich unattraktiver. Makler berichten, dass nicht mehr nur die gestiegenen Zinsen ihr Geschäft bremsen. Hinzu kommt die Sorge vor Wertverlust und teuren Investitionen, etwa bei alten Heizungen.

»Die neuen Anforderungen und Sanierungspflichten bei Gebäuden beschäftigen die Kaufinteressenten zunehmend und verlängern die Vermittlung von Immobilien«, berichtet Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter beim Frankfurter Makler Von Poll.

Ältere Bestandsbauten mit geringer Energieeffizienz hätten es zunehmend schwer. »Wir beobachten daher eine rückläufige Nachfrage in diesem Segment, auch weil die Kosten für Sanierungen wegen gestiegener Handwerkerpreise und Lieferkettenproblematiken schwer kalkulierbar sind«, sagt Ritter.

Gerade bei sanierungsbedürftigen Häusern mit großen Grundstücken in B- und C-Lagen fielen die Preise teils zwischen 10 Prozent und 30 Prozent.

Die allgemeine Energiediskussion treibe potenzielle Käufer um. Die wichtigsten Fragen sind laut Ritter: »Wie mit der bestehenden Gas- oder Ölheizung umgehen? Ist eine Luftwärmepumpe ausreichend? Wo und wann gibt es Zuschüsse? Bekomme ich überhaupt noch eine neue Heizung und den passenden Handwerker dazu?« Der Beratungsbedarf sei gewachsen.

Banken schauen mehr auf den Energieausweis

Nach Gesetzesplänen der Bundesregierung soll von 2024 an möglichst jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Dann müssen etwa Wärmepumpen, Solarthermieanlagen oder Hybridsysteme aus Wärmepumpe und Gasheizung eingebaut werden. Bestehende Öl- und Gasheizungen können weiter betrieben werden, kaputte Heizungen dürfen repariert werden. Sollte dies nicht möglich sein, sollen Übergangsfristen den Austausch erleichtern.

Das Gesetz bedeutet ein Ende auf Raten für konventionelle Öl- und Gasheizungen hierzulande. Der Austausch soll staatlich gefördert werden.

Käufer haben nun ein Druckmittel

Immerhin: Für Käufer kann sich die Notwendigkeit von Renovierungen als Vorteil in Preisverhandlungen auszahlen. Kaufinteressenten nutzen den Investitionsbedarf als Druckmittel, beobachtet Ritter.

»Waren der Energieausweis und die Energiewerte im Rahmen des Verkaufsprozesses bei Immobilien in der Vergangenheit von untergeordnetem Interesse, so fordern Kaufinteressenten jetzt entsprechende Informationen direkt ein, um die damit verbundenen Investitionen als Argumente für ihre Preisverhandlungen zu nutzen.«

Auch die Banken schauten wesentlich genauer auf den Energieausweis als früher, sagt Ritter. Das könne zum Vorteil bei modernen Gebäuden werden. »Einige beginnen sogar damit, kleine Zinsnachlässe für besonders energieeffiziente Immobilien anzubieten.«

Wo sich auch unsanierte Immobilien noch gut verkaufen

Mathias Wahsenak, Sprecher der Geschäftsführung der LBS Immobilien GmbH in Potsdam, deren Geschäftsgebiet sich über Ostdeutschland bis auf Thüringen erstreckt, nimmt ebenfalls eine starke Verunsicherung bei Käufern und Eigentümern von Bestandsimmobilien wahr. Oft wichen die beurkundeten Verkaufspreise deutlich von den Angebotspreisen ab.

Die Bedeutung des energetischen Gebäudezustandes sei stark gewachsen, sagt Wahsenak. Gut sanierte Bestandsimmobilien oder jüngere Gebrauchtimmobilien seien preisstabiler als unsanierte Objekte.

»Bei all den Diskussionen um die Dekarbonisierung des Gebäudebestandes darf aber nicht vergessen werden, dass der energetische Gebäudezustand, nach wie vor nur ein Kriterium ist, woran sich der Wert einer Immobilie bemisst.«

Die höchste Bedeutung habe weiter der Standort – ganz nach dem alten Spruch »Lage, Lage, Lage«.

Das Credo des Maklers: An sehr attraktiven Standorten werde auch künftig eine schlecht sanierte Immobilie deutlich wertstabiler sein als ein gut saniertes Objekt in unattraktiver Lage.

Eigentümer wollen Zeit gewinnen

Bereits im vierten Quartal 2022 hatten sich Wohnimmobilien laut Statistischem Bundesamt im Mittel um 3,6 Prozent zum Vorjahresquartal verbilligt – der erste Preisrückgang binnen Jahresfrist seit Ende 2010. Zum Vorquartal ging es gar um fünf Prozent nach unten.

Nun dürften die Auflagen zum Heizungstausch den Abwärtsdruck verstärken. Das schürt auch bei Eigentümern Sorgen: Gerade, wenn es um ältere Immobilien gehe, müssten mögliche anstehende Investitionen eingepreist werden, erklärt eine Sprecherin des Eigentümerverbandes Haus & Grund.