Dienstag, 18. Juni 2019

Beliebte Anlageklasse Investoren lieben Immobilienfonds - doch die Risiken steigen

Frankfurter Skyline: Büroimmobilien sind das beliebteste Anlageziel offener Immobilienfonds.
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Frankfurter Skyline: Büroimmobilien sind das beliebteste Anlageziel offener Immobilienfonds.

Magisches Betongold: Am Immobilienboom in Deutschland und anderen Ländern wollen offenbar auch viele Kleinanleger teilhaben. Für die ist der Kauf einer eigenen Wohnung oder eines Hauses zwar in der Regel entweder unvernünftig oder gleich komplett unerschwinglich. Stattdessen steht diesen Investoren aber ein anderer Weg offen: Die Beteiligung an Immobilienfonds. Statistiken zeigen, dass diese seit einiger Zeit schon zu den Lieblingen der Anleger gehören - doch inzwischen nehmen die Risiken dieser Investments zu.

Anteile an offenen Immobilienfonds etwa können bereits mit vergleichsweise geringen Summen erworben werden. Sie sind - anders als viele andere Immobilieninvestments - vergleichsweise kurzfristig handelbar und versprechen Renditen, die merklich über dem liegen, was Banken seit geraumer Zeit an Festverzinslichem zu bieten haben. Nach Angaben von Sonja Knorr, Analystin der Ratingagentur Scope in Berlin, liegen die Renditen der Fonds derzeit im Schnitt bei immerhin noch 3 Prozent.

Diese Vorteile überzeugen offenbar viele Sparer: Der Statistik des Fondsverbandes BVI zufolge zählen offene Immobilienfonds zurzeit zu den großen Favoriten am Kapitalanlagemarkt. Allein im ersten Quartal dieses Jahres verzeichneten die Publikumsfonds dieses Genres Nettozuflüsse von rund drei Milliarden Euro. Zum Vergleich: Alle Aktienfonds zusammen - also aktiv gemanagte sowie passive Indexfonds - kamen laut BVI im gleichen Zeitraum in Deutschland lediglich auf ein Plus von 1,4 Milliarden Euro. Geldmarkt- und Rentenfonds mussten mit Abflüssen von mehr als fünf Milliarden Euro sogar erheblich Federn lassen.

Die große Nachfrage nach Immobilienfonds besteht zudem nicht erst seit Kurzem: Laut BVI flossen seit 2015 Jahr für Jahr jeweils mehr als fünf oder sogar sechs Milliarden Euro an frischen Geldern von Privatanlegern in die Fonds. Viele Anbieter treten inzwischen bei den Zuflüssen bereits auf die Bremse, weil sie Mühe haben, das Geld am zum Teil heiß gelaufenen Immobilienmarkt so schnell anzulegen. Und an einer allzu hohen Liquiditätsquote haben in Zeiten niedriger Zinsen weder die Fondsmanager noch ihre Investoren ein Interesse.

Alles in allem eine gute Zeit für die Anbieter der Immobilienfonds und deren Kunden also. Doch das wird kaum endlos so weitergehen. Schon jetzt führen steigende Preise an den Immobilienmärkten zu höheren Risiken - und die erzielbaren Immobilienrenditen befinden sich unter Druck.

In einer Studie hat die Ratingagentur Scope insgesamt 13 offene Immobilienfonds sowie sieben für institutionelle Investoren unter die Lupe genommen. Deren Gesamtvolumen: mehr als 90 Milliarden Euro.


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Das Resultat der Analyse deckt sich mit dem, was auch der gesunde Menschenverstand vermuten lässt: Die Risiken der Fonds sind im Schnitt angestiegen, und die Renditen im längerfristigen Vergleich gesunken. "Die Fonds kaufen inzwischen auf einem hochpreisigen Niveau", erläutert Analystin Knorr gegenüber manager-magazin.de. "Das birgt selbstverständlich ein zunehmendes Rückschlagpotenzial." Laut Knorr bestehen solche Risiken insbesondere bei Objekten, die erst kürzlich in den Fondsbestand aufgenommen wurden. Ältere Immobilien dagegen wurden oft noch nicht auf aktuelles Marktniveau aufgewertet und verfügen daher zumindest auf dem Papier über einen gewissen Sicherheitspuffer, so die Expertin.

Und es gibt noch weitere Risikofaktoren bei offenen Immobilienfonds. So gehen die Fondsgesellschaften in dem immer enger werdenden Markt mehr und mehr dazu über, in Projektentwicklungen zu investieren. Diese sind mit mehr Unwägbarkeiten behaftet als beispielsweise vollvermietete Bürogebäude mit möglichst langen Mietlaufzeiten. Auch Shopping-Center im Fondsbestand müssen genau im Auge behalten werden, sagt Analystin Knorr. Der E-Commerce-Boom mache diesen Immobilientypen zum Risikofaktor.

Noch ist es jedoch offenbar zu früh, Alarm zu schlagen. Der Scope-Studie zufolge blicken die weitaus meisten Fondsanbieter optimistisch in die Zukunft. Auch erwarten die Gesellschaften vorerst weiter anhaltende Mittelzuflüsse von Seiten der Anleger.

Scope sieht die Branche vorläufig ebenfalls noch im grünen Bereich. In diesem Jahr seien weitere Nettozuflüsse zu erwarten, so auch die Agentur, allein schon wegen der im Marktvergleich attraktiven Renditen. Scope zufolge dürften künftig weitere Fonds aufgelegt werden, um der Nachfrage Herr zu werden. Drei neue offene Immobilienfonds kündigte just an diesem Donnerstag die Sparkassen-Investmentgesellschaft Deka an.

Christoph Rottwilm auf Twitter

"Trotz aller Risiken bleibt der offene Immobilienfonds ein sicherheitsorientiertes Anlageprodukt", sagt Analystin Knorr. Das liege auch an den Sicherheitsmechanismen, die nach der Finanzkrise eingeführt wurden, wie beispielsweise Mindesthalte- und Kündigungsfristen, die die Fondsanleger inzwischen einhalten müssen. Die Tatsache, dass offene Immobilienfonds bei ihren Investments maximal 30 Prozent Fremdkapital einsetzen dürfen, trägt ebenfalls zur Risikokontrolle bei, sagt die Analystin.

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