Immobilienprofi über Zinsen, Preise, Strategien „Die Hypothekenzinsen können Richtung 3 Prozent steigen“

Ukraine-Krieg, hohe Inflationsraten, wirtschaftliche Unsicherheit – es sind schwierige Zeiten für Geldanleger. Immobilien gelten als sicherer Hafen, doch der rasante Zinsanstieg setzt auch dort Fragezeichen: Geht der jahrelange Boom zu Ende? Eine Antwort gibt Tassu Degen, der seit vielen Jahren die Immobilienanlagen vermögender Kunden managt.
Das Interview führte Christoph Rottwilm
EZB-Zentrale und andere Bürohäuser in Frankfurt: Immobilienprofi Tassu Degen rechnet mit stabilen bis steigenden Preisen

EZB-Zentrale und andere Bürohäuser in Frankfurt: Immobilienprofi Tassu Degen rechnet mit stabilen bis steigenden Preisen

Foto: Boris Roessler/ dpa

manager magazin: Herr Degen, die Welt ist in Aufruhr. Wir haben den Krieg in der Ukraine, hohe Inflationsraten von mehr als 7 Prozent und steigende Zinsen, dazu Probleme in der Wirtschaft wie beispielsweise Lieferengpässe. All das wirkt sich auch auf die Immobilienmärkte aus, wie gehen Sie und Ihre Kunden im Bereich Gewerbeimmobilien damit um?

Tassu Degen: Der Krieg ist furchtbar, wir können nur hoffen, dass es möglichst bald zu einer Lösung und einem Ende des Unheils kommt. An den Immobilienmärkten sind vor allem die Inflation und die steigenden Zinsen ein Thema. Wir wurden dadurch allerdings nicht wirklich überrascht. Diese Entwicklung hat sich bereits vor Jahren für uns abgezeichnet. Da wir insbesondere im Gewerbebereich vielfach indexierte Mietverträge abgeschlossen haben, profitieren wir jetzt zum Großteil von der Entwicklung. Das heißt: Verträge, bei denen unsere Mieteinnahmen im Ausmaß der offiziellen Inflationsrate automatisch mit ansteigen. Wir gehen auch davon aus, dass die Inflationsraten in den kommenden fünf bis acht Jahren auf diesem Niveau bleiben und die 5 Prozent nicht gravierend unterschreiten werden.

Das heißt, Sie mussten Ihre Anlagepolitik für Ihre Kunden aufgrund der Entwicklungen der vergangenen Monate überhaupt nicht verändern?

Grundsätzlich nicht. Aktuell beobachten wir sehr stark die Märkte und die weltwirtschaftliche Situation und Entwicklung. Dabei wird unser Schwerpunkt eher bei soliden und langfristigen Bestandinvestitionen liegen und nicht so sehr in kurz- bis mittelfristigen und opportunistischen Investitionen.

Den Krieg konnten Sie aber kaum vorhersehen.

Nein. Wir sind davon ausgegangen, dass die große Geldmenge, die unter anderem durch die niedrigen Zinsen in den vergangenen Jahren in die Märkte gelangt ist, zusammen mit der hohen Nachfrage der Käufer und Investoren auf die wenig am Markt vorhandenen Produkte, zu dem Anstieg des Preisniveaus, also zu der Inflation führen wird. Dass noch ein Krieg hinzukommen würde, der diese Entwicklung zusätzlich pusht, konnten wir natürlich nicht wissen.

Vielfach wird bereits darüber spekuliert, dass der aktuelle Zinsanstieg das Ende des jahrelangen Immobilienbooms einläuten könnte. Die Deutsche Bank etwa hält ein Ende des Booms im Jahr 2024 für wahrscheinlich. Was ist Ihre Erwartung?

Es ist gut möglich, dass die Immobilienpreise aufgrund des Zinsanstiegs in den kommenden Jahren zeitweise stagnieren oder auch vorübergehend einmal rückläufig sein werden. Auf lange Sicht glaube ich allerdings nicht, dass der Markt sich in eine Abwärtsbewegung dreht. Die Nachfrage nach Objekten ist groß. Hinzu kommt die große Liquidität im Markt und die geringe Anzahl an Alternativanlagen. Wir hatten in den vergangenen zehn Jahren eine Verdopplung der Geldmenge, das werden wir die kommenden zehn Jahre auch haben, mindestens. Der hohe Druck auf die Anlageklasse Immobilien wird daher weiter bestehen bleiben und die Preise, jedenfalls langfristig stabil halten.

Aber die Zinsen steigen jetzt. Woher soll das zusätzliche Geld kommen, das Sie im Markt erwarten?

Ein Großteil des Immobiliengeschäfts, in dem wir tätig sind, erfolgt komplett ohne den Einsatz von Krediten auf reiner Eigenkapitalbasis, da spielt das Zinsniveau erst einmal nur eine geringe Rolle. Das gilt vor allem für den Bereich großvolumiger Gewerbeimmobilieninvestments aber auch für alle anderen Asset-Klassen. Ich glaube deshalb langfristig an steigende, stabile und kalkulierbare Immobilienmärkte.

Das war nicht immer so.

Nein, es ist zum Beispiel ein großer Gegensatz zu 2007, als es zur großen Finanzkrise kam. Da war ebenfalls viel Druck auf dem Markt, aber im Unterschied zu heute war alles sehr hoch fremdkapitalfinanziert. Heute gibt es kaum eine Bank, die derartige Probleme aus Immobilienaktivitäten hat, denn wir sind durch das viele Geld der vergangenen zehn Jahre so stark durch Eigenkapital finanziert.

Sie sprechen vom Markt für Gewerbeimmobilien. Aber wie ist es mit Wohnimmobilien, gelten diese Aussagen dort ebenfalls?

Bei Wohnimmobilien gibt es den Unterschied, dass indexierte Mietverträge weniger verbreitet sind. Deshalb neigen momentan Investoren wieder stärker zu Engagements in Gewerbeimmobilien. Grundsätzlich gehören Wohnimmobilien neben Büros und Einzelhandel aber weiterhin zu den wichtigsten Immobilien-Assetklassen. Der solide Cashflow und die stabile Wertsteigerung machen die Wohnimmobilie bei jedem Investor zu einem festen Bestandteil eines Portfolios. Die schwierigste von diesen dreien ist gegenwärtig der Einzelhandel. Dort gibt es ein Riesenproblem, wir sind dort schon vor fünf Jahren ausgestiegen. Die Entwicklung der Städte sowie der langfristige Trend zum Online-Shopping sind derzeit noch zu schwer einzuschätzen. Hinzu kommen jetzt noch die Auswirkungen der Corona-Krise. Logistikimmobilien haben zuletzt stark an Popularität gewonnen. Auch Hotelimmobilien werden langsam wieder interessant und werden in zwei bis drei Jahren wieder auf dem Niveau wie vor Corona sein. Aber vor allem gilt: Büro und Wohnen werden auch nach Corona wieder gut laufen.

Private Immobilienkäufer etwa von Eigentumswohnungen nutzen in der Regel jedoch Darlehen für die Finanzierung. Wie wird sich der Zinsanstieg in dem Bereich auswirken?

Auch in diesem Marktsegment rechne ich nicht mit einem stärkeren Rückgang der Immobilienpreise aufgrund des steigenden Zinsniveaus. Dafür ist auch dort einfach zu viel Eigenkapital im Markt und die Nachfrage ist groß. Problematisch kann die Situation jedoch für diejenigen werden, die in den vergangenen Jahren eine Immobilie finanziert haben und deren Darlehen nun zur Verlängerung ansteht. Ich spreche dabei von privaten Leuten, die in den vergangenen fünf bis acht Jahren Eigentum erworben haben. Da wurde oftmals zu 100 Prozent finanziert, teilweise auch noch die Nebenkosten. Diese Käufer können durch den Zinsanstieg in erhebliche Schwierigkeiten geraten.

Wie werden sich die Zinsen für Hypothekenkredite nach dem zuletzt rasanten Anstieg Ihrer Meinung nach in nächster Zeit entwickeln?

Von allen Blicken in die Kristallkugel ist das der schwierigste. Die Zinsen sind binnen kurzer Zeit wieder auf ein Niveau von mehr als 2 Prozent gestiegen. Ich denke, die Hypothekenzinsen können auch noch Richtung 3 Prozent steigen. Aber nicht sehr weit darüber und auch nicht für lange. Damit meine ich: Nicht länger als fünf Jahre. Eine starke und langfristige Erhöhung der Zinsen würde dann auch innerhalb der Branche zu Problemen führen, etwa bei Prolongationen, Projektentwicklungen und anderem, ebenso wie auch bei den klassischen Unternehmen. Im schlimmsten Fall könnte eine Wirtschaftskrise folgen, das dürften die Banken kaum riskieren.

Immobilien gelten als verlässlicher Inflationsschutz in der Geldanlage. Aber angesichts von Spekulationen über ein Ende des Preis- und Mietenbooms sowie der Aussicht auf anhaltend hohe Inflationsraten, die Sie nannten: Ist dieser Inflationsschutz weiterhin gegeben?

Ein Immobilieninvestment schützt weiterhin vor Inflationen, daran hat sich nichts geändert. Die Rechnung ist einfach: Sie haben eine Inflationsrate und gehen davon aus, dass der Immobilienpreis ebenfalls um diese Rate steigt. Bei einer Inflation von 2 Prozent müsste die Immobilie also nach zehn Jahren ungefähr 20 Prozent mehr wert sein. Aber natürlich muss die Immobilie in den letzten zehn Jahren auch weiterhin erfolgreich gemanagt worden sein, und sie muss dann auch noch verkauft werden und den Preis realisieren. Bei einer höheren Inflation von zum Beispiel 5 Prozent oder mehr, kann man schon fast sicher von einer Wertsteigerung ausgehen. Bei Gewerbeimmobilien haben Sie den Vorteil, dass es in der Regel indexierte Mietverträge gibt, da ist der Inflationsschutz also praktisch eingebaut.

Also eignen sich Gewerbeobjekte generell besser zum Schutz gegen die Inflation als Wohnungen und Häuser?

Gewerbeobjekte bieten mit indexierten Mietverträgen den größeren planbaren Profit, richtig. Aber wenn Sie eine Wohnimmobilie in einer prosperierenden Stadt wie Köln oder Berlin haben, dann können Sie beinahe bei jedem Mieterwechsel die Miete deutlich erhöhen. Insofern ist Wohnen als Inflationsschutz nicht unbedingt schlechter, sondern anders. Beim Büro ist es für den Investor – gemütlicher. Da haben Sie über mehrere Jahre die festgelegte Indexierung. Bei Wohnen haben Sie dagegen den höheren Managementaufwand, dafür aber andere Vorzüge, wie etwa das limitierte Angebot oder die breit gestreute Mieterschaft.

Nicht jeder kann sich allerdings gleich ein komplettes Bürohaus oder eine ganze Wohnanlage zulegen. Was raten Sie Anlegern mit geringerem Kontostand für das Immobilieninvestment?

Es gibt im Immobilienbereich im Grunde drei verschiedene Anlageklassen. Zunächst sind da die Zins- und Renditehäuser. Das sind Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien in Städten zwischen 500.000 und circa fünf Millionen Euro, für Anleger, denen in der Regel eine Million Euro bis circa 50 Millionen Euro Eigenkapital zur Verfügung stehen. Dann gibt es den Bereich der größeren Investments, den wir für unsere Kunden managen. Das sind bundesweite Immobilien ab circa zehn Millionen Euro. Und dann gibt es kleinere Anleger, die Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser als Geldanlage kaufen. Auch da muss man eine genaue Strategie haben, was den Ort angeht, die Lage oder das Alter und den Zustand der Immobilie beispielsweise. Grundsätzlich sind Städte mit wirtschaftlichem Wachstum, die einen Zuzug neuer Einwohner verzeichnen, zu bevorzugen.

Das sind Grundregeln, die es seit jeher gibt. Noch einmal: Durch die aktuelle Entwicklung mit der Corona-Pandemie, Inflations- und Zinsanstieg sowie Krieg und allgemeiner Verunsicherung ändert sich daran nichts?

Nein, grundsätzlich nicht. Wir können gerne in zwei Jahren noch einmal sprechen und dann schauen, ob ich mit dieser Meinung richtig lag.