Schwarmfinanzierung - erste Immo-Pleite in Berlin Dämpfer für rasant wachsende Immobilien-Crowd

Das Crowdfunding, die sogenannte Schwarmfinanzierung von Projekten oder Unternehmungen also, wächst rasant und ist in Deutschland bereits zum Multi-Millionen-Geschäft avanciert. Das weitaus meiste Geld fließt dabei in Immobilien - und dort gibt es nun erstmals eine Pleite.
Bauarbeiter in Berlin: Crowd-Fans stecken viele Millionen in Immobilienprojekte - jetzt wurde erstmals für eins davon Insolvenz beantragt

Bauarbeiter in Berlin: Crowd-Fans stecken viele Millionen in Immobilienprojekte - jetzt wurde erstmals für eins davon Insolvenz beantragt

Foto: Soeren Stache/ dpa

Bei dem Immobilienvorhaben, für das beim Amtsgericht München vor wenigen Tagen Insolvenz beantragt wurde, handelt es sich um den Bau einer Anlage mit 52 sogenannten Mikro-Apartments im Berliner Stadtteil Tempelhof. Das Projekt mit Namen "Luvebelle" hat ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund 7,5 Millionen Euro. Insgesamt rund 1,25 Millionen Euro haben knapp 300 private Geldgeber über die Crowdfunding-Plattform Zinsland.de zur Verfügung gestellt - um dieses Geld müssen die Anleger nun bangen. Einem Bericht von "Stiftung Warentest" zufolge ist es die erste Pleite eines Immobilienprojektes, das in Deutschland per Crowdfunding finanziert wurde.

Damit erhält die bislang nahezu makellose Bilanz des hiesigen Immobilien-Crowdfundings einen ersten Flecken. Die Schwarmfinanzierung insgesamt legte in Deutschland in den vergangenen Jahren ein rasantes Wachstum hin, und der Bereich Immobilien ist dabei der mit großem Abstand bedeutendste.

Zahlen der Branchenplattform Crowdfunding.de machen das deutlich: Hatte der deutsche Crowdfunding-Markt 2011 noch ein jährliches Volumen von bescheidenen 1,4 Millionen Euro, so waren es 2016 bereits 63,8 Millionen. Bis August dieses Jahres kamen erneut weitere 107,9 Millionen Euro hinzu, so Crowdfunding.de - eine Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 213 Prozent.

Und für was geben die Anleger auf Plattformen wie Zinsland.de, Companisto oder Exporo all die Millionen? Zum weitaus größten Teil für Immobilienprojekte. Laut Crowdfunding.de machte der Immobilienbereich 2016 mehr als 60 Prozent des Gesamtmarktes aus. Der "Wachstumstreiber im deutschen Crowdinvesting-Markt", wie die Plattform schreibt, legte allein im vergangenen Jahr gemessen am Crowd-Finanzierungsvolumen um beinahe 100 Prozent zu.

Seit dem Beginn der Crowd-Story in Deutschland gibt es allerdings auch kritische Stimmen. Der Markt entwickele sich weitgehend abseits der Kontrolle durch die Finanzaufsicht, heißt es häufig. Die Anbieter der Crowd-Projekte würden daher kaum auf Seriosität überprüft, die Belange der meist privaten Geldgeber seien zu wenig geschützt.

Tatsächlich bleibt es weitestgehend den Crowdfunding-Plattformen überlassen, die Güte und Verlässlichkeit der Anbieter und Projekte, die sie auf ihren Webseiten präsentieren, sicherzustellen. Solange die Projektanbieter ein Mindestvolumen von 2,5 Millionen Euro an per Crowd mobilisierten Geldern nicht überschreiten, sind sie von der gesetzlichen Pflicht zur ausführlichen Prospektierung ihrer Geldanlageangebote befreit. Die Finanzaufsicht bleibt dann, abgesehen von einem rudimentären Informationsblatt zur jeweiligen Crowd-Offerte, das sie formal absegnen muss, außen vor.

Projektentwickler verliert wichtigen Manager, Bau in Berlin verzögert sich

Hinzu kommt: Die Investoren finanzieren die Projekte im Crowdfunding in der Regel per sogenanntem Nachrangdarlehen. Dabei gibt es zwar formal eine feste Verzinsung, die den Geldgebern in Aussicht gestellt wird. Im Falle von "Luvebelle" etwa sollten die Anleger größtenteils 7 und zum Teil sogar 9 Prozent auf ihren Einsatz erhalten, fällig im Oktober dieses Jahres. Das Ausfallrisiko existiert aber, wie das aktuelle Beispiel zeigt, dennoch. Und ein Recht auf Mitsprache bei Unternehmensentscheidungen - etwa in kritischen Phasen - haben die Gläubiger solcher Darlehen nicht.

Alles in allem handelt es sich daher beim Crowdfunding um eine Geldanlage mit vergleichsweise hohem Risiko - und das Beispiel "Luvebelle" scheint zu bestätigen, dass das keineswegs nur theoretische Überlegungen sind.

Wie Zinsland-Chef Carl von Stechow im Gespräch mit manager-magazin.de sagt, kann er sich die Insolvenzanträge für zwei am Projekt beteiligte Gesellschaften selbst nach einem Gespräch mit dem Geschäftsführer dieser Firmen, der die Anträge eingereicht hat, nicht erklären. Zinsland habe den Projektentwickler, einen erfahrenen Architekten aus München, vorab eingehen unter die Lupe genommen, so von Stechow. Das Vorhaben "Luvebelle" sei zu jeder Projektphase mit eher konservativen Eigenkapitalquoten eigentlich nicht nur solide finanziert, sondern sogar bereits vollständig verkauft: Ein Fonds wolle die Apartments für insgesamt acht Millionen Euro abnehmen und zahle die Summe Zug um Zug je nach Baufortschritt.

Pleite unerklärlich

Zwar sei dem Projektentwickler zuletzt sein kaufmännischer Leiter abhanden gekommen. Zudem habe es auf der Baustelle in Berlin-Tempelhof wegen Schwierigkeiten mit der Entsorgung von Styropor-Altlasten Bauverzögerungen von zeitweise drei Monaten gegeben. All das alleine kann laut von Stechow die drohende Pleite aber kaum erklären.

Ziel sei es nun, so von Stechow, den Bau von "Luvebelle" am Laufen zu halten und die Pleite doch noch abzuwenden, damit die Geldgeber letztendlich zu ihrer Rendite kommen.

Kritiker von Crowd-Investments dürften sich durch die Entwicklung bei "Luvebelle" dennoch bestätigt sehen. "Heute werden Immobilienfundings von Anlegern völlig unkritisch gezeichnet", schreibt beispielsweise Geldanlage-Analyst Stefan Loipfinger auf seiner Website Investmentcheck.de. "Dabei sind diese häufig hoch spekulativ, da nicht selten 80 bis 85 Prozent des Kapitals über Bankdarlehen fließen."

Während diese Bankkredite vorrangig bedient werden, ist auf der anderen Seite auch der Puffer in Form von Eigenkapital mit 2 bis 5 Prozent häufig "sehr dünn", so Loipfinger. Die Folge: Bereits kleinste Wertminderungen bei der Immobilie können sich heftig auf das Crowdkapital der Anleger auswirken. "Angesichts dieser Risiken relativieren sich Verzinsungschancen von 4 bis 7 Prozent sehr schnell", meint der Branchenkenner.