Immobilienkredite Vorsicht vor dem Zinstief

Niedrige Zinse sind ideal für jene, die ihr Eigenheim mit einem Kredit finanzieren. Doch es wird schwierig, wenn sie diesen Vertrag vor Ablauf der Frist auflösen wollen. Denn bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind noch immer nicht alle Fragen geklärt, warnen Verbraucherschützer.

Bremen - Wer vorzeitig seinen Baukredit auflöst und dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen muss, sollte im jetzigen Zinstief besonders auf der Hut sein. Grundsätzlich sei etwa jede zweite Schadenersatz-Berechnung falsch, sagt Hartmut Schwarz, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen.

Geldinstitute kassierten oft Tausende Euro mehr als zulässig. Jetzt, da die Hypothekenzinsen wieder so niedrig sind wie seit drei Jahren nicht mehr, wird abtrünnigen Kunden nach Beobachtungen der Verbraucherschützer besonders viel Geld abverlangt. Der verfrühte Ausstieg von Baukreditnehmern komme die Banken in dieser historischen Niedrigzinsphase teuer zu stehen, sagt Schwarz.

Denn sie können die vorzeitig zurückgezahlte Summe nur zu mageren Zinsen wieder anlegen. Die meisten Institute kalkulieren die Entschädigung für einen vorzeitigen Kundenabschied aus der Differenz zwischen den entgangenen Zinseinnahmen und den Erträgen aus der Ersatzanlage. Steigt der Kreditnehmer aus einem hohen Festzins-Vertrag aus, wird er deshalb mit einer hohen Summe für das ausgefallene Geschäft konfrontiert. "Kündigen Kunden ein Baudarlehen, das bei 5 oder 6 Prozent abgeschlossen wurde, entgehen der Bank beim heutigen Zinsniveau um die 4 Prozent bis zu 2 Prozentpunkte an Kreditzinsen", rechnet Schwarz vor. Aus Bankensicht sei diese Betrachtungsweise korrekt, aus Verbrauchersicht unbefriedigend.

Zurzeit lohne sich nachrechnen besonders, meinen die Experten von "Finanztest". Wie viel die Bank mit dem vorzeitig zurückgezahlten Geld wirklich erwirtschafte, spiele keine Rolle.

Grundsätzlich darf sich eine Bank nicht an der vorzeitigen Darlehensrückzahlung bereichern. Sie darf nur einen Ausgleich dafür verlangen, dass sie das Geld nicht mehr zu dem Zinssatz anlegen kann, den sie während der Restlaufzeit bekommen hätte. Für die Höhe der Entschädigungssumme ist aber ganz entscheidend, welche Rendite die Bank für die Wiederanlage ansetzt.

Komplexe Materie

Seit Jahren schon streiten Banken und Verbraucherschützer um die richtige Berechnung. Die Materie ist reichlich kompliziert. Zwar ist die Berechnungsmethode der Entschädigungssumme im Großen und Ganzen höchstrichterlich abgeklärt. Um Details wird aber immer wieder gerungen. Ob eine Bank korrekt gerechnet hat, können Laien in der Regel nicht beurteilen. Sie dürfen aber die Forderung der Bank auf ihre Richtigkeit überprüfen lassen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) bereits Ende 2004 entschied (Aktenzeichen: XI ZR 285/03).

Auch wenn schon Geld an die Bank geflossen ist, kann eine neue Abrechnung verlangt werden. Zu viel Gezahltes muss zurückerstattet werden. Was Banken auch tun, wenn ihnen Rechenfehler nachgewiesen werden, so die Erfahrungen Schwarz'. Die Chancen auf Geld zurück stünden gut: Kunden, die eine Schadenersatzforderung von über 10.000 Euro zahlten, hätten so beispielsweise um die 4.500 Euro wiederbekommen. Andere mussten statt 8000 am Ende nur noch 3000 Euro zahlen. Wichtig: Kundenansprüche verjähren nach drei Jahren.

Nach Auffassung der Verbraucherschützer versuchen Banken immer wieder trickreich, eine möglichst hohe Entschädigung herauszuholen. Kunden sollten die Forderung in jedem Fall dann vom Profi prüfen lassen, wenn im Vertrag eine Sondertilgung oder Tilgungssatzänderungen enthalten sind. Solche Bausteine minderten die Schadenersatzsumme, würden von den Geldinstituten bei der Berechnung des Zinssatzes aber gern "vergessen". Nach einer BGH-Entscheidung (XI ZR 66/05) müssen Entschädigungssummen zudem taggenau abgerechnet werden. Das sei jedoch keineswegs der Fall, wenn eine Bank dem Kunden schon Wochen vor dem Ausstieg ihre Forderung präsentiere, mahnt Schwarz zur Vorsicht. Maßgeblich ist laut BGH erst der Zeitpunkt der tatsächlichen Rückzahlung. Bis dahin kann sich das Zinsniveau noch ändern. Gehen die Zinsen runter, wird der Schaden der Bank größer. Gehen sie rauf, wird er kleiner. Für 51 Euro prüfen Finanztest-Experten sowie Verbraucherschützer in Bremen, Hamburg oder auch Stuttgart Vorfälligkeitsberechnungen auf ihre Richtigkeit.

Von Berrit Gräber, ap