Immobilien Warum Deutsche gern zur Miete wohnen

Eine Untersuchung zeigt: Viele Bundesbürger könnten sich den Traum vom Eigenheim bequem erfüllen. Sie tun es aber nicht. In kaum einem anderen Land lebt ein so großer Anteil der Bevölkerung zur Miete, wie hierzulande. Die Gründe dafür finden sich vor allem im Geschichtsbuch - aber nicht nur dort.

Hamburg - Die Spanier tun es, die Italiener auch. Die Briten sowieso, die Iren, die Belgier - nur die Deutschen nicht. Geht es um das eigene Häuschen im Grünen oder die eigene Stadtwohnung, so hinken die Bundesbürger im internationalen Vergleich seit Langem weit hinterher.

Etwa 42 Prozent, so das Statistische Bundesamt, beträgt die Eigentümerquote hierzulande. In Spanien und Italien liegt der Anteil der vom Eigentümer genutzten Wohnimmobilien am Gesamtbestand bei rund 80 Prozent. Irland und Großbritannien rangieren in ähnlichen Größenordnungen. Der Durchschnitt aller EU-Länder lag zuletzt bei mehr als 60 Prozent.

Wie kommt das? Sind die Deutschen Kaufmuffel? Erkennen sie die von der Immobilienwirtschaft immer wieder angepriesenen Vorteile nicht, die die eigene Immobilie in Sachen Altesvorsorge und Inflationsschutz bieten soll? Die niedrige Eigentumsquote in Deutschland erscheint auf den ersten Blick rätselhaft. Schließlich meldeten die Landesbausparkassen kürzlich, der Hauskauf sei hierzulande meist relativ leicht finanzierbar. Bis auf die Ausnahmen Bayern, Berlin und Hamburg reiche in allen anderen Regionen weniger als der jeweilige Durchschnittsverdienst für den Immobilienerwerb. Eine eigens in Auftrag gegebene Untersuchung des Forschungsinstituts Empirica habe das ergeben.

An der Eigentümerquote ist das aber kaum ablesbar. Zwar steigt die Quote seit Jahren, angetrieben auch von einer stärkeren Tendenz zum Eigentum in den neuen Bundesländern. Der Abstand zum Ausland bleibt aber bestehen, denn dort legen die Quoten ebenfalls immer noch zu.

Hinzu kommt, dass der Zuwachs in der Bundesrepublik gar nicht unbedingt darauf zurückzuführen ist, dass sich immer mehr Menschen für den Erwerb der eigenen vier Wände entscheiden. "Ein Großteil des Anstiegs basiert auf einem statistischen Effekt", sagt Michael Schick, Sprecher des Immobilienverbands IVD. "Dadurch, dass der Anteil der Mieter unter den älteren Menschen relativ hoch ist, verschiebt sich das Verhältnis in Bezug auf die Gesamtbevölkerung im Laufe der Jahre praktisch automatisch." Es sterben also relativ betrachtet mehr Mieter als Eigentümer - wodurch die Eigentumsquote steigt.

"Mietwohnung unterscheidet sich kaum von Eigentumswohnung"

Dass die Kennzahl im internationalen Vergleich dennoch so niedrig ist, hat laut Schick vor allem historische Gründe. "In Deutschland hat es in der relevanten Vergangenheit zwei Phasen der Vernichtung privaten Vermögens gegeben", sagt der Verbandssprecher. "Zwischen 1933 und 1939 wurden Menschen vor allem jüdischen Glaubens bekanntlich in großem Umfang enteignet. Während des Kriegs kam es dann zur physischen Zerstörung eines großen Teils des Wohnimmobilienbestandes in Deutschland."

Die Folge: Die Wohnungsnot war nach dem Zweiten Weltkrieg eines der größten Probleme in Deutschland. Allein 1950 fehlten etwa 4,5 Millionen Wohnungen, so Michael Voigtländer, Immobilienökonom vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. Eine gewaltige Lücke, die durch den sozialen Wohnungsbau geschlossen werden sollte. "Zwar wurde ab 1956 auch der Eigenheimbau gefördert", so Voigtländer. "Der soziale Wohnungsbau erwies sich aber als wesentlich effektiver." Ohnehin habe den meisten Haushalten seinerzeit der finanzielle Spielraum für einen Hauskauf oder -bau gefehlt. "Erst 1961 wurden erstmals mehr Eigentumswohnungen als Sozialwohnungen gebaut", sagt der Experte.

Die Auswirkungen dieser staatlich gesteuerten Marktentwicklung sind bis heute zu beobachten. Sie verstärkten sich zudem noch dadurch, dass der Mietmarkt in Deutschland schon früh liberalisiert wurde - im Gegensatz zu anderen Ländern.

Während die Mieten hierzulande beispielsweise schon ab 1961 schrittweise freigegeben wurden, waren sie laut Voigtländer in Ländern wie Österreich und Spanien bis in die 80er Jahre praktisch eingefroren. "Auch das hat dort die Entwicklung des Mietmarktes behindert, denn Vermietern fehlte der Anreiz zum Engagement", sagt der Fachmann. "Auch in Großbritannien wurden Vermietern mit der sogenannten Fair-Rent-Regel Steine in den Weg gelegt."

In Deutschland dagegen hatte die gezielte Förderung des Mietmarktes vor allem zwei Konsequenzen. Zum einen wurden die noch heute gängigen hohen Qualitätsstandards der Wohnungen etabliert, die dazu führen, dass hierzulande - anders als anderswo - niemand sozial ausgegrenzt oder sonstwie stigmatisiert wird, nur weil er zur Miete wohnt. "In Deutschland ist die Wohnqualität im Bereich der Mietwohnungen sehr hoch", bestätigt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes. "Eine Mietwohnung unterscheidet sich oft kaum von einer Eigentumswohnung. Wer zwischen beiden wählen kann, entscheidet meist nach rein finanziellen Kriterien."

"Vielerorts werden keine wirklichen Marktmieten gezahlt"

Und diese finanziellen Kriterien - die zweite Konsequenz - sprechen offenbar häufig für die Mietwohnung. Die - vereinfachte - Rechnung: Auf der einen Seite werden die Mietzahlungen und die erforderlichen Aufwendungen für die Altersvorsorge addiert, auf der anderen stehen die Kosten, die beim Haus- oder Wohnungskauf entstehen. Die bestehen keineswegs nur aus dem Eigenkapitaleinsatz sowie Zins und Tilgung für das erforderliche Darlehen. Hinzu kommen Grunderwerbsteuern sowie oft Maklerkosten und vor allem der laufende Instandhaltungsaufwand, dessen Höhe im Voraus nur sehr schwer abzuschätzen ist.

Dass die Entscheidung nach dieser Kalkulation vielfach für die Mietwohnung fällt, liegt nach Meinung von IVD-Mann Schick auch am insgesamt niedrigen Mietniveau. "In Deutschland wurden die Mieten jahrzehntelang staatlich subventioniert und auf diese Weise künstlich niedrig gehalten", sagt Schick. "Als Folge daraus werden bis heute vielerorts keine wirklichen Marktmieten gezahlt."

Experte Voigtländer bestätigt: Zwar führte die Liberalisierung der Mieten sowie die später eingeführte Vergleichsmietenregelung, nach der sich die Miete einer Wohnung am ortsüblichen Marktschnitt orientieren muss, zu einer Anpassung der Mieten an ein Level, bei dem Vermieter auch ohne staatliche Unterstützung wie etwa die vor Jahren gestrichene degressive Abschreibung für Neubauten stabile Erträge erwirtschaften können. Mietern erscheint die Höhe der geforderten Mietzahlungen aber offenbar vielfach ebenfalls attraktiv.

Bleibt die Frage, ob eine hohe Eigentumsquote volkswirtschaftlich überhaupt erstrebenswert ist. Was bringt es der Gesellschaft, wenn möglichst viele ihrer Mitglieder im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung leben? Immer, wenn um staatliche Unterstützung für den Wohnungsbau gestritten wird, steht auch diese Frage im Raum.

Verhängnisvolle Folgen einer expansiven Wohneigentumspolitik

Experte Voigtländer hat eine klare Antwort: "Eine Förderung für den Wohnungsbau ist derzeit nicht sinnvoll", sagt er. "Die demografische Entwicklung führt schon jetzt dazu, dass in weiten Teilen der Bundesrepublik die Nachfrage nach neuem Wohnraum merklich zurückgeht." Im Großteil Ostdeutschlands etwa, so Voigtländer, ist dies der Fall. "Eine steigende Nachfrage nach Wohnraum gibt es im Grunde nur in Ballungszentren wie Hamburg oder München", sagt er.

Hinzu kommen laut Voigtländer weitere Erkenntnisse, die die These von den Vorteilen einer hohen Wohneigentumsquote ins Wanken bringen. "In den USA haben Untersuchungen ergeben, dass Eigenheimbesitzer sozial engagierter sind als Mieter", so der Fachmann. "Ebenso gibt es aber Studien, die zeigen, dass sich dieses Phänomen in Deutschland nur in beschränktem Maße zeigt."

Mit Blick auf den Arbeitsmarkt erscheint eine hohe Wohneigentumsquote sogar nachteilig. Denn wer erst mal im eigenen Häuschen wohnt, wird eher zögern, für den Job die Stadt zu wechseln, als ein Mieter.

Schließlich zeigt das Beispiel USA, welche verhängnisvollen Folgen eine allzu expansive Wohneigentumspolitik haben kann. Möglichst jeder sollte sich dort ein Eigenheim leisten können, das war jahrelang die Maxime in Washington. Finanziert werden sollte das zum Großteil mit den sogenannten Subprime-Krediten für Leute, denen sonst kaum jemand Geld leihen wollte.

Das ging bekanntlich gut, so lange die Zinsen niedrig blieben und die Immobilienpreise stiegen. Als der Markt 2006 jedoch drehte, gerieten die vielfach bonitätsschwachen Hauskäufer in finanzielle Not. Die Kredite wurden nicht mehr bedient - was aufgrund der Verbriefung der Darlehen nebst Platzierung auf dem Weltkapitalmarkt die größte globale Finanz- und Wirtschaftskrise seit Jahrzehnten auslöste.

Eine Entwicklung wie in den USA ist in Deutschland kaum vorstellbar - und wird auch von kaum jemandem angestrebt. Beim Immobilienverband jedenfalls gibt man sich bescheiden: Auf 60 bis 70 Prozent ließe sich die Eigentumsquote hierzulande wohl steigern, sagt Verbandssprecher Schick. In den kommenden zehn bis 15 Jahren.

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