Immobilienfonds Der Anlagespagat

Noch immer kommen die Anleger vieler offener Immobilienfonds nicht an ihr Geld. Ein Konstruktionsfehler? Nico Tates und Alessandro Bronda von Aberdeen Property Investors machen im Gespräch mit manager-magazin.de einen Lösungsvorschlag.
Von Arne Gottschalck

mm.de: Herr Tates, Herr Bronda, Immobilien gelten inzwischen ja fast schon als Brutstätte der Krise - wie ist die Stimmung unter den Immobilieninvestoren?

Tates: Sie ist gar nicht mal so schlecht, natürlich etwas gedämpft durch das Umfeld.

Bronda: Insgesamt ist sie aber schon recht schlecht.

mm.de: Wegen der gefallenen Immobilienpreise, was auf der Wertentwicklung von Immobilieninvestments lastet?

Bronda: Das ist nur ein Aspekt. Die Preise für Immobilien sind zwar stark gefallen, doch sie nähern sich dem Boden an. In Großbritannien gingen sie 2008 um 40 Prozent zurück - und wir erwarten einen weiteren Fall um 20 Prozent. Aber was ist mit den Mieteinkünften? Das ist die spannende Frage. Die waren in etlichen Regionen des vergangenen Jahres noch gut, jetzt aber fallen sie.

mm.de: Europaweit?

Bronda: Europaweit. Allerdings gibt es Regionen, die schlimmer betroffen sind als zum Beispiel Deutschland.

mm.de: Gibt es so etwas wie eine regionale Rangliste des Schreckens?

Bronda: Wenn Sie es so nennen wollen, dann England, Irland, Spanien. Und Osteuropa.

mm.de: Und welcher Standort wird sich als Erster erholen?

Bronda: England. Dort wird die Krise innerhalb Europas als Erstes überwunden sein. Daher werden wir aller Voraussicht nach im zweiten Halbjahr 2009 einen reinen UK-Fonds neu auflegen.

mm.de: Sie investieren dann also vor Ort?

Bronda: Im nächsten Halbjahr ja. Aber auch grundsätzlich gesprochen - es gibt derzeit viele Kaufgelegenheiten. Vor allem auch von anderen Investoren, die ihrerseits verkaufen müssen.

mm.de: Und was ist mit der Finanzierung?

Tates: Wir bekommen noch Finanzierungen. Es hilft natürlich, dass wir keine Bank sind, sondern Asset Manager. Abgesehen davon - wir stehen recht gut da.

Als wir einen Teil des Asset Managements von Credit Suisse übernommen hatten, haben wir dem Unternehmen angeboten, dein Kaufpreis bar zu bezahlen. Aber sie wollten die Summe in Aktien.

Und außerdem kommt es darauf an, für welche Größenordnung Sie eine Finanzierung wollen. Wir bevorzugen derzeit eher die kleineren Objekte, bis zu einem Volumen von 70 Millionen Euro Wert. Dort ist der Markt noch recht liquide. Aber bei Objekten von 250 Millionen Euro wird das dagegen sehr schwierig.

"Derzeit viele Kaufgelegenheiten"

mm.de: Lang laufende Mietverträge, die quasi die guten Zeiten konservieren, sind vermutlich derzeit Trumpf?

Tates: Auf jeden Fall. Wenn jetzt alte Verträge auslaufen, sind die neuen Konditionen deutlich schlechter.

mm.de: Offene Immobilienfonds horten derzeit viel Bargeld. Machen Sie das auch?

Tates: Das müssen wir nicht. Mit den institutionellen Investoren treffen wir immer eine Abrede. Derzufolge müssen sie uns die zugesagte Summe dann geben, wenn wir sie abrufen.

Bronda: Solche Investoren kümmern sich quasi selbst um ihre Liquidität.

Tates: Wir verwalten zum Beispiel im Aberdeen European Balanced Fund, den ich manage, derzeit 262 Millionen Euro - und 125 Millionen Euro an Eigenkapitalzusagen haben wir noch gar nicht bei unseren Investoren abgerufen. Und wenn ich etwas Interessantes sehe, dann fordere ich dieses Geld ein.

mm.de: Hatten Sie eigentlich auch unter Mittelabflüssen zu leiden wie die offenen Immobilienfonds?

Tates: Nein. Das liegt daran, dass unsere Investoren sich in der Regel langfristig binden. Die Startinvestoren des Aberdeen European Balanced Fund haben sich zum Beispiel für fünf Jahre verpflichtet, dem Fonds treu zu bleiben. Das erhöht die Planungssicherheit natürlich immens.

mm.de: Wäre das nicht auch eine Lösung für jene Fonds, deren Kunden Endanleger sind und schließen mussten, weil semiinstitutionelle Anleger ihr Geld abzogen?

Tates: Es gibt in der Tat Überlegungen, die Anteilsklassen noch deutlicher voneinander zu trennen und zum Beispiel verstärkt Rücknahmegebühren einzuführen. Das hielte ich für eine gute Lösung.