Geldanlage Zinstief? Zinshaus!

Finanzkrise, Börsenbeben, Rezession - angesichts tief verunsicherter Anleger erlebt ein zuletzt wenig beachtetes Immobilieninvestment eine Renaissance: Das Mehrfamilienhaus. Günstige Kreditzinsen und die Sorge vor einer anziehenden Inflation reizen zum Einstieg. Aber Vorsicht, der Markt steckt voller Tücken.

Hamburg - Ein solches Hin und Her hat Gottfried Bauer lange nicht erlebt. Immobilien zu verkaufen, sagt der Makler von Engel & Völkers, hatte in den vergangenen Jahren eher bedeutet, sie zu "verteilen". Derart hungrig seien ausländische Investoren nach Häusern gewesen, dass es oft reichte, mit ihnen an einem Wohnblock vorbeizufahren, um sie vom Kauf zu überzeugen.

Doch nun, da die Kreditkrise Finanzinvestoren das Wasser abgräbt, kehren die klassischen privaten Käufer in Scharen auf den Markt für Mietshäuser - so genannte Zinshäuser - zurück: wohlhabende Kaufleute, Manager, Ärzte, Anwälte, Prominente.

Und diese Klientel ist kritisch, oft aber auch unsicher. "Manchmal platzt ein Geschäft in letzter Sekunde, weil Berater aus dem persönlichen Umfeld dem Käufer aus unterschiedlichsten Gründen abgeraten haben", stöhnt Bauer. "Und das nächste Mal verliebt sich jemand spontan in ein Jugendstilhaus am Wasser, das sich unter objektiven Gesichtspunkten für ihn gar nicht rechnet."

"Die Nachfrage nimmt zu"

Seit Jahren waren die Bedingungen für Immobilieninvestments nicht mehr so gut wie heute. In Zeiten, da die Bank für Festgeld nur noch Minizinsen bietet und Aktien schlaflose Nächte bereiten, besinnen sich viele Privatanleger auf das Betongold - zumal sie dank billiger Kredite schon mit vergleichsweise geringem Kapitaleinsatz stattliche Objekte erwerben können.

Vor allem aber spielt die Unsicherheit als Motiv eine Rolle. "Die Nachfrage nach wohnwirtschaftlichen Investments an den Topstandorten nimmt deutlich zu", bestätigt Christian Wittke, Experte von Berenberg Private Capital, einer Tochter der Hamburger Berenberg Bank. "Viele Käufer befürchten angesichts der wirtschaftlichen Gesamtlage ein Anziehen der Inflation und setzen auf die wertstabile Anlage in Immobilien."

Im Fokus der Kunden vor allem: Mehrfamilienhäuser. Schon ab 200.000 Euro ist ein Engagement möglich, sagt Wittke. "Mit Fremdkapital lässt sich dann eine Investitionssumme von 500.000 Euro stemmen. In Hamburg beispielsweise reicht das für ein geeignetes Objekt in mittlerer Lage." Hintergrund: Anders als bei anderen Investments ist der Einsatz von Krediten beim Immobilienkauf üblich - auch wenn diese ausschließlich der Kapitalanlage dienen.

In der Regel wird zu 20 bis 30 Prozent Eigenkapital eingesetzt, der Rest kommt von der Bank. "Der Anleger betreibt praktisch Kapitalbildung auf Kosten der Mieter", sagt ein Makler. "Das funktioniert, solange die Mietrendite die Fremdkapitalzinsen zuzüglich weiterer Kosten etwa für die Instandhaltung nicht übersteigt."

4 bis 8 Prozent Rendite möglich

Und was bedeutet das für die Renditen, die letztlich mit Mehrfamilienhäusern erzielt werden können? Die Fachwelt orientiert sich bei dieser Frage am sogenannten Kaufpreisfaktor, der als Gradmesser dafür genutzt wird, wie teuer ein Objekt im Verhältnis zu den erzielbaren Rückflüssen erworben wurde. Dabei gilt: Hoher Kaufpreisfaktor = teurer Einkauf, niedriger Faktor = günstiger Kauf (siehe Kasten).

Unterm Strich sind Experten zufolge mit Mehrfamilienhäusern Renditen zwischen 4 und 7 bis 8 Prozent zu erzielen - je nach Lage und Zustand des Objekts. "Wer auf Nummer sicher geht, und ein Haus in bester Lage, etwa an Hamburgs Außenalster kauft, der kann keine großen Sprünge erwarten", sagt Markus Witt, Fachmann vom Hamburger Immobilienberater Grossmann & Berger. "Um eine attraktive Rendite zu erzielen, ist es auch bei Zinshäusern erforderlich, ein Stück weit ins Risiko zu gehen."

Im Klartext heißt das: Weg von den Toplagen, eventuell höherer Instandhaltungsbedarf, wahrscheinlich höhere Fluktuation unter den Mietern. "Wer auf die schnelle Rendite verzichten kann, wählt eine gute Lage", sagt Lars Linnenbrügger vom Zinshausteam Hamburg.

Von Vorteil ist in jedem Fall allerdings, dass jedes Mietshaus die für eine Kapitalanlage erforderliche Risikostreuung bereits teilweise in sich birgt - im Gegensatz beispielsweise zur Eigentumswohnung. "Wer nur eine Wohnung erwirbt, hat bei jeder Kündigung sofort 100 Prozent Leerstand und Mietausfall", sagt Witt. "Im Mehrfamilienhaus kündigen in der Regel nicht alle Parteien gleichzeitig - daher schwanken auch die Rückflüsse nicht so stark."

Ohnehin verfügt das Mehrfamilienhaus über reichlich Vorzüge gegenüber der Eigentumswohnung. Das wird schon beim Kaufpreis deutlich - es gibt gewissermaßen Mengenrabatt. Während beispielsweise der durchschnittliche Quadratmeterpreis für gebrauchte Wohnungen in Hamburger Topvierteln an der Alster bei 3000 bis 4000 Euro liegt, beträgt er bei ganzen Mietshäusern 1800 bis 2600 Euro, wie das Zinshausteam Hamburg veranschlagt.

Mehrfamilienhäuser rentabler als Eigentumswohnungen

"Mehrfamilienhäuser sind rentabler, allein schon, weil sich die fixen Kosten besser verteilen", sagt zudem Experte Wittke von Berenberg Private Capital. "Außerdem lassen sie sich sehr viel besser wieder abstoßen als Eigentumswohnungen, die in der Regel nur gut verkauft werden können, wenn sie leer stehen." Schließlich, so der Experte, werden einzelne Wohnungen noch immer in den meisten Fällen zur Eigennutzung eworben.

Wittkes Rat für alle, die sich nicht gleich einen ganzen Wohnblock ins Portfolio legen wollen, lautet daher: Eher einen Immobilienfonds zeichnen. "Es gibt zurzeit einen Trend bei geschlossenen Fonds zu Investitionen in Wohnimmobilien", sagt der Experte. "Die Nachfrage nach diesen Produkten ist ebenfalls groß."

Fällt die Wahl jedoch auf ein Zinshaus, so stellt sich die Frage nach der Objektauswahl. Wo investieren, worauf achten, was vermeiden? Es empfiehlt sich zunächst ein Blick aus der Vogelperspektive: Experten raten, ausschließlich in Wachstumsregionen mit breit diversifizierter Wirtschaft zu investieren. Nahezu der gesamte Osten Deutschlands fällt dabei durchs Raster, bevorzugt werden sollten dagegen westdeutsche Großstädte wie München, Stuttgart oder Hamburg.

Denn wenn überhaupt, dann ist nur in den Wachstumsregionen in den kommenden Jahren mit einem weiteren Anstieg von Mieten und Preisen zu rechnen. Hintergrund: Seit einigen Jahren schon befindet sich dieser Markt in einem moderaten Aufwärtstrend. Der verlor allerdings schon 2008 an Dynamik. Laut Forschungsinstitut Empirica etwa sind im vierten Quartal 2008 nur noch in 66 von 118 deutschen Großstädten (56 Prozent) die Mieten im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen - im dritten Quartal war dies noch in 66 Prozent der Städte der Fall, im vierten Quartal 2007 in 69 Prozent.

Aus Vermietersicht günstiger ist die Situation laut Empirica in den zehn Städten mit dem höchsten Mietniveau. An der Spitze dieser Rangliste stehen München, Frankfurt am Main, Heidelberg und Stuttgart. Dort sind im Vergleich zum Vorjahresquartal die Mieten überall gestiegen. Kurzfristig betrachtet deutet sich allerdings auch in diesen Standorten eine Trendumkehr an.

Dennoch: Wenn sich ein Wohnungsinvestment lohnt, dann da, wo die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot übersteigt. Laut Immobilienverband IVD ist dieser Punkt in einigen großen westdeutschen Städten bald erreicht. Denn nur dort steht einem stetigen Zuzug neuer Einwohner ein laufender Rückgang der Bautätigkeit gegenüber.

Gerade erst wurde vom Statistischen Bundesamt ein neuer Minusrekord bei den Baugenehmigungen seit der Wiedervereinigung bekannt gegeben. Sie sanken 2008 um 4,7 Prozent gegenüber 2007 auf nur noch 174.600. Für die Bauwirtschaft sind das schlechte Nachrichten - Investoren dagegen können sich freuen. Schließlich steht diesem nachlassenden Angebotszuwachs in den kommenden Jahren, das schreibt zum Beispiel die HSH Nordbank in einer Studie, trotz Geburtenrückgangs ein stetiger Anstieg der Wohnungsnachfrage gegenüber.

"Der Markt ist intransparent"

Der Grund liegt den Experten zufolge vor allem in der zunehmenden Singularisierung der Gesellschaft. Im Klartext: Es gibt zwar immer weniger Menschen im Lande. Viele davon ziehen es aber vor (oder sie sind gezwungen), allein zu leben, wodurch die Nachfrage vor allem nach kleineren Wohnungen steigt. Auch die HSH Nordbank geht davon aus, dass sich dieser Trend vor allem in den großen westdeutschen Städten abzeichnen wird ("Profiteure sind vor allem die süddeutschen Länder und die Stadtstaaten").

Ist erst mal der Ort für ein Investment gefunden, so ist die Suche nach dem Objekt aber längst noch nicht beendet. "Der Markt für Anlageimmobilien ist grundsätzlich sehr diskret und somit auch intransparenter als beispielsweise der Investmentmarkt", sagt Makler Bauer, der bei Engel & Völkers als Mitglied der Geschäftsführung auf Gewerbeimmobilien spezialisiert ist.

In großen Städten wechseln oft nur ein paar Hundert Objekte im Jahr den Besitzer. Um das passende Haus zu finden, müssen Interessenten den Markt permanent beobachten und einen engen Draht zum Makler pflegen. "Es sind gute Zeiten für Käufer", sagt Bauer. "Es ist aber nicht leicht, die passenden Objekte zu finden." Ähnlich sieht es Linnenbrügger vom Zinshausteam: "Noch gibt zu wenige gute Objekte. Aber die ersten Finanzinvestoren wollen ihre Häuser schon wieder abgeben. Die kommen auf den Markt."

Wichtig: Die zugrunde liegenden Daten prüfen

Eigentümer sind tendenziell verkaufsunwillig, sofern sie nicht dringend Bargeld brauchen. Wer als Käufer aber einfach ein paar Zehntausend Euro mehr für ein Haus bietet, läuft Gefahr, sich die Rendite zu vermasseln - zumal die Mieteinnahmen durch Mietspiegel und Rechtsprechung reguliert sind und sich nicht beliebig erhöhen lassen.

Wichtig ist zudem, die einem Angebot zugrunde liegenden Daten sehr kritisch zu überprüfen: Werden die angegeben Mieten tatsächlich gezahlt? Sind sie überhöht, oder gibt es bei Neuvermietungen Spielraum nach oben? Gab es zuletzt häufiger Leerstand als angenommen? Ist der bauliche Zustand des Hauses richtig dargestellt? Bei der Recherche helfen außer dem Makler Baugutachter und Wertgutachter.

Für den langfristigen Ertrag sind weiterhin Prognosen für die Miet- und Wertentwicklung, sowie (erbschaft-)steuerliche Erwägungen anzustellen.

Stichwort Steuern: Zwar wurde die degressive Abschreibung vor einigen Jahren abgeschafft, was die Attraktivität von Investitionen in Mehrfamilienhäuser signifikant geschmälert hat. Dennoch haben solche Investments nach wie vor auch eine steuerliche Komponente. "Bei Häusern, die nach 1924 erbaut wurden, beträgt die mögliche lineare Gebäudeabschreibung 2 Prozent", erläutert Ute Mascher, Steuerberaterin und Präsidentin des Steuerberaterverbands Hamburg. Grundlage der Berechnung der Abschreibungssätze ist allerdings nicht der gesamte Kaufpreis, sondern nur der Anteil für das Gebäude. "Für das Grundstück sind in der Regel circa 20 Prozent abzuziehen", so Mascher.

In Zahlen sieht das dann so aus: Wer beispielsweise eine Million Euro investiert hat, kann jährlich 2 Prozent von ungefähr 800.000 Euro abschreiben, also 16.000 Euro. Betragen die Mieteinnahmen pro Jahr beispielsweise 60.000 Euro, so sind davon lediglich 44.000 Euro zu versteuern. Das ist zwar nicht so attraktiv wie zu Zeiten der degressiven Abschreibung - es ist aber immer noch besser als nichts.

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