Immobilienfonds Wie Österreich von Deutschland lernt

Neue Unruhe bei den offenen Immobilienfonds. Hierzulande wurde schon vor Monaten ein Dutzend Fonds eingefroren, erst zwei haben bislang wieder geöffnet. Jetzt setzt erstmals auch in Österreich ein Publikumsfonds die Rücknahme seiner Anteilscheine aus. Der Lösungsansatz für das Problem ist hier wie dort der gleiche.

Hamburg - A geh, die Piefkes. Nicht alles, was aus Deutschland kommt, erfreut den Österreicher, wie man weiß. Da passt der neueste Import recht gut ins Bild: Probleme bei offenen Immobilienfonds.

Vor wenigen Tagen musste auch in Österreich erstmals ein Publikumsfonds die Rücknahme seiner Anteilscheine aussetzen. Vor Monaten war schon ein ausschließlich institutionellen Anlegern zugängliches Produkt geschlossen worden.

Der aktuelle Fall: Ein Großanleger hat dem Vernehmen nach in aller Eile zehn Millionen Euro aus dem "Real Invest Europe" abgezogen - ein dicker Batzen bei einem Fondsvolumen von insgesamt knapp 60 Millionen Euro. Zu dick, wie die Bank Austria Real Invest befand. Die Tochter der Unicredit Group  fror den Fonds daraufhin für zunächst zwölf Monate ein.

Die offizielle Begründung der Bank: Die Immobilienmärkte in Zentral- und Südosteuropa, auf die der Real Invest Europe unter anderem fokussiert ist, stünden vor einer Korrektur, aktuell erfolge eine Neubewertung des gesamten Portfolios, die Schließung passiere im Sinne einer Gleichbehandlung aller Investoren im Fonds.

Tatsächlich kommt in einer aktuellen Untersuchung auch der Immobilienverband Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) zu dem Ergebnis, dass sich der Wertverlust bei Gewerbeimmobilien aufgrund der Wirtschaftskrise - nach Westeuropa - zuletzt besonders stark in Zentral- und Osteuropa bemerkbar gemacht hat. Die Furcht vor einer systemischen Bankenkrise dort werde 2009 zu einer anhaltenden Preiskorrektur führen, so RICS-Chefökonom Oliver Gilmartin.

Für die offenen Immobilienfonds stellt sich nun die Frage, ob sich in Österreich fortsetzt, was die Branche in Deutschland schon seit rund vier Monaten durchmacht. Im Oktober musste hierzulande etwa ein Dutzend offene Immobilienfonds die Anteilsrücknahme aussetzen. Die Anbieter begründeten das mit massiven Mittelabflüssen insbesondere von Seiten institutioneller Anleger. Diese hatten offenbar feste Portfolioquoten einzuhalten - da der Immobilienanteil im Depot aufgrund einbrechender Aktienmärkte überproportional groß geworden war, musste dieses Segment abgebaut werden, und zwar schnell.

Die Krux: Was zunächst als vorübergehendes Ruckeln im Getriebe dargestellt wurde, scheint bei vielen doch zum dauerhaften Stillstand zu werden. Mit dem "Focus Nordic Cities" vom Anbieter Catella sowie dem "Degi International" von der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi) haben bislang jedenfalls erst zwei Fonds die Ausgangstore wieder geöffnet.

"Am ersten Tag nach der Öffnung hatten wir einen deutlichen Abfluss", sagt ein Sprecher von Degi. "Seitdem haben wir stetig steigende Zuflüsse bei gleichzeitig sinkenden Abflüssen. Einen Monat nach Öffnung nähern wir uns sogar einem ausgeglichenen Saldo."

Hilferuf nach Berlin

Einen so starken Vertrieb wie die Degi, die ihre Produkte vor allem über die Allianz und die Dresdner Bank unters Volk bringt, haben allerdings nicht alle Fonds im Rücken. Nicht zuletzt deshalb konnten andere noch nicht wieder öffnen - die Manager kämpfen nach wie vor mit Liquiditätsproblemen.

Hintergrund: Traditionell stellt der Widerspruch zwischen kurzfristig liquiden Anteilscheinen auf der einen Seite und in Immobilien langfristig gebundenem Kapital auf der anderen ein zentrales Problem der offenen Immobilienfonds dar. Im Klartext: Wenn - wie zuletzt geschehen - zu viel Geld auf einen Schlag abgezogen wird, stoßen die Fonds an ihre Grenzen. Denn die Immobilien im Portfolio können nicht wie etwa Aktien von heute auf morgen wieder flüssig gemacht werden.

Die Erkenntnis ist nicht neu, auch wenn sie das operative Geschäft der Fonds in diesem Ausmaß bislang nicht beeinträchtigt hat. Es bedurfte aber offenbar der Krise der vergangenen Monate, um die Anbieter aufzurütteln. Einhellig fordern sie inzwischen eine Verbesserung der Möglichkeiten zur Liquiditätssteuerung. Vor allem plötzliche Abflüsse großer Summen sollen durch besondere Kündigungsfristen für Großanleger verhindert werden.

Allein schafft es die Branche allerdings nicht, sich die erforderlichen Regeln aufzuerlegen. Da muss schon der Gesetzgeber her, dem der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI), in dem das Gros der Anbieter organisiert ist, vor wenigen Wochen ein Paket mit Reformvorschlägen vorgelegt hat.

Ein Vorbild für Österreich? Fest steht: Die Branche dort ist deutlich kleiner als hierzulande. Während in Deutschland beinahe 90 Milliarden Euro in fast 50 Fonds stecken, verwalten in der Alpenrepublik lediglich fünf Gesellschaften gut 1,7 Milliarden Euro Anlegergelder. Branchenprimus mit einem Marktanteil von fast 50 Prozent ist die Bank Austria Real Invest, die jetzt die erste Fondsschließung bekannt gab, gefolgt von der Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft (Marktanteil: 25 Prozent).

Reformbedarf auch in Österreich

"Wir haben das gleiche Problem wie in Deutschland", sagt Dietmar Rupar, Generalsekretär des österreichischen Fondsverbands VÖIG gegenüber manager-magazin.de. "Viele institutionelle Investoren verwechseln die offenen Immobilienfonds offenbar mit Geldmarktfonds. Sie glauben, sie könnten ihre Mittel dort für kurze Zeiträume nach Belieben parken." Laut Rupar reizen die Produkte zudem mit einer recht ordentlichen Performance. "Da sind auch Gewinnmitnahmen möglich", so der Verbandsvertreter. Stehen also weitere Fondsschließungen an? "Ausschließen kann man nichts", sagt Rupar.

Und tatsächlich: Um das Problem in den Griff zu bekommen, nehmen sich die Österreicher ihre deutschen Kollegen zum Vorbild. Anfang April treffen sich die Anbieter zur Klausur, um über die deutschen Reformvorschläge zu diskutieren. "Ich gehe davon aus, dass auch bei uns Gesetzesänderungen angestrebt werden, die in die gleiche Richtung gehen, wie sie jetzt in Deutschland erfolgen sollen", sagt VÖIG-Generalsekretär Rupar. "Die gesetzlichen Regeln für die offenen Immobilienfonds in Österreich und Deutschland sind sich ohnehin sehr ähnlich."

Eines ist jedoch einstweilen klar: Die anstehende Neubewertung beim Real Invest Europe kann für die Anleger nach der Wiedereröffnung zu einer unangenehmen Überraschung führen. Die Nummer zwei im Markt jedenfalls, die Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft, hat bei einem ihrer Fonds eine solche Neubewertung jüngst bereits durchgeführt - ohne dafür die Rücknahme der Anteile auszusetzen.

Das Ergebnis: Praktisch über Nacht sackte der Anteilswert um etwa 9 Prozent ab. "Das hat auch bei uns zu einem Anstieg der Anteilsrückgaben geführt, der sich allerdings inzwischen wieder gelegt hat", sagt Raiffeisen-Geschäftsführer Hubert Vögel. "Wir haben allerdings keine Großanleger in dem Fonds, sodass sich die Abflüsse noch in Grenzen halten."

Immobilienfonds: Die Anleger-Flüsterer

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