Eigenheimfinanzierung Kredite schon ab 4 Prozent

Flexibel und günstig - wer derzeit einen Immobilienkredit aufnimmt, profitiert von Superzinsen und flexiblen Konditionen. Doch Kreditnehmer müssen mehr denn je vergleichen. Zwischen günstigsten und teueren Angeboten können mehrere 10.000 Euro Zinsersparnis liegen. "Finanztest" nennt die besten Angebote.

Berlin - Kreditnehmer profitieren von den Folgen der Finanzkrise: Die Hypothekenzinsen sind um fast einen vollen Prozentpunkt gesunken. Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung etwa gibt es vereinzelt schon ab einem Effektivzins von unter 4 Prozent. Das war zuletzt vor gut drei Jahren der Fall.

Hinzu kommt: Darlehen sind heute so flexibel wie nie. Kreditnehmer können problemlos feste Zinsen mit einer flexiblen Kreditrückzahlung kombinieren: Sondertilgungen gehören zum Standardangebot. Und ein Wechsel der Ratenhöhe ist während der Zinsbindung meist ohne Aufpreis möglich. Seit November gibt es obendrein die staatlich geförderten Riester-Darlehen. Problem: Sie werden derzeit nur selten angeboten.

"Finanztest" hat das Angebot von 89 Banken, Bausparkassen, Versicherern und Vermittlungsgesellschaften untersucht. Zur besseren Übersicht zeigt die Untersuchung zudem die günstigsten Kredite für folgende sechs Modellfälle:

  • Neubaufinanzierung
  • Hauskauf mit Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
  • Hauskauf mit flexiblem Kredit mit Ratenwechsel
  • Kauf einer Eigentumswohnung ohne Eigenkapital
  • Anschlusskredit
  • Forwarddarlehen

Mit Hilfe der Modellfälle erkennen Baufinanzierer auf einen Blick, wie sich unterschiedliche Rahmenbedingungen auswirken. Die Tabelle zeigt beispielhaft die Konditionen für den Modellfall Hauskauf mit einem flexiblen Kredit mit Ratenwechsel.

Ein Untersuchungsergebnis überrascht: Die besten Konditionen stammen derzeit nicht von Direktbanken und Vermittlern, sondern überwiegend von regionalen Genossenschaftsbanken und Sparkassen. Die Vermittler - sie bieten die Darlehen überwiegend im Direktvertrieb per Internet, Post oder Telefon an - sind zwar nach wie vor günstig. Doch die wahren Discounter im Test haben ihre Filialen vor Ort - wie etwa Sparda-Banken, die Volksbanken Düsseldorf Neuss und Münster, Sparkasse Dortmund und LBS Ost. Auch Anbieter mit bundesweitem Filialnetz wie BBBank, Commerzbank oder Debeka sind mit unter günstiger als die Internetkonkurrenz.

Die Untersuchung bestätigt aber auch: Den günstigsten Anbieter für alle gibt es nicht. Die besten Zinsen gelten nur für einen Kredit bis zu maximal 60 Prozent des Immobilienwerts. Wer ihn erhalten möchte, muss mindestens 40 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren aus eigener Tasche zahlen - für viele unmöglich. Die meisten Baufinanzierer müssen daher mit einem Aufschlag auf den Bestzins rechnen. Allein deshalb ist ein Vergleich der Angebote unerlässlich. Und er lohnt sich: Bei einem "Finanztest"-Modellfall verlangte die teuerste Bank für den 160.000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung 87.400 Euro mehr Zinsen als der Topanbieter.

Für Eigenheimfinanzierer kann sich auch die Kombination des Bankdarlehens mit einem Darlehen der staatlichen KfW-Förderbank lohnen. Bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten finanziert die KfW aus ihrem Wohneigentumsprogramm. Fast alle Banken vermitteln diese Darlehen. Vorteil: Der KfW-Kredit kann die Finanzierung billiger machen. Denn einige Banken geben darauf einen Rabatt oder behandeln ihn wie Eigenkapital. Rutscht die Finanzierungssumme dadurch unter 60 Prozent des Immobilienwerts, bekommt der Kunde das Bankdarlehen zum Bestzins.

Riester-Darlehen sind für Eigenheimfinanzierer eigentlich erste Wahl. Für die Tilgung dieser Darlehen erhalten Hauseigentümer staatliche Zulagen und Steuervorteile wie für einen normalen Riester-Sparvertrag. Bis zum Rentenbeginn summiert sich die Förderung - je nach Einkommen, Familienstand, Kinderzahl und Finanzierung - für manche auf über 50.000 Euro. Dies zeigt eine "Finanztest"-Untersuchung im Februar 2009. Allerdings bieten erst sehr wenige Institute und Vermittler Riester-Darlehen an. Sie sind deshalb im Schnitt etwa teurer als ungeförderte Darlehen. Eine grobe Faustregel lässt sich aber aufstellen: Ist das Riester-Darlehen nicht mehr als ein Viertelprozentpunkt teurer als ein herkömmliches Hypothekendarlehen, lohnt es sich auf jeden Fall.

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