Hamburg - Beim Baugeld ist es in den vergangenen Wochen zu einem regelrechten Zinsrutsch gekommen. Immobilienkredite mit fünfjähriger Laufzeit haben sich nach Angaben des Onlinevermittlers Interhyp bis Ende vergangener Woche auf 3,78 Prozent verbilligt. Darlehen mit fünfzehnjähriger Zinsbindung sind für 4,17 Prozent zu haben, für 25 Jahre beträgt der Zins 4,34 Prozent (bei optimalen Rahmenbedingungen).

Gründe für den Abwärtstrend sind vor allem die Zinspolitik der Notenbanken sowie das anhaltend starke Interesse an sicheren Anlagen, sprich festverzinslichen Papieren. Angesichts des Konjunkturabschwungs haben die Notenbanken schon vor Wochen einen Zinssenkungszyklus begonnen. "Nach dem Einbruch der Rohstoffpreise ist die Inflationsgefahr vorläufig gebannt", sagt Interhyp-Chef Robert Haselsteiner. "Die Zentralbanken haben daher mehr Spielraum für eine lockere Geldpolitik."

Zuletzt hatten mehrere Banken in der vergangenen Wochen ihre Leitzinsen gesenkt. Die Europäische Zentralbank (EZB) nahm ihren Zins um 0,75 Prozentpunkte auf nunmehr 2,5 Prozent zurück, die Bank of England unternahm einen Schritt um einen vollen Prozentpunkt in die gleiche Richtung auf jetzt 2 Prozent. Kurz zuvor hatte bereits die schwedische Reichsbank eine Minderung um sogar 1,75 Prozentpunkte bekannt gegeben.

Auch am Kapitalmarkt können sich die Hypothekenbanken weiterhin gut refinanzieren. Im Verlauf der vergangenen Woche sei es an den Anleihemärkten zu einer regelrechten Kaufpanik gekommen, schreibt Haselsteiner in einem Marktkommentar. "Die Renditen für Staatsanleihen haben in den USA und in Euroland die tiefsten Niveaus seit 50 Jahren erreicht." Ausschlaggebend für die starke Nachfrage der Investoren nach Staatstiteln war nach Angaben des Experten einerseits die Erwartung deutlicher Leitzinssenkungen, andererseits aber auch die nachhaltige Flucht in die beste Kreditqualität. "Die sehen die Investoren in Anleihen der USA und der Bundesrepublik Deutschland", so der Experte.

"Durch den Rückgang der Leitzinsen und der Renditen für öffentliche Anleihen ist auch die Rendite der Pfandbriefe gesunken", erläutert Max Herbst vom Finanzinformationsservice FMH. "Über Pfandbriefe erfolgt immer noch ein Großteil der Refinanzierung."

"Ziel sollte sein, so schnell wie möglich zu entschulden"

Die Folge: Erstmals seit knapp zwei Jahren kann bei der Kreditaufnahme wieder eine drei vor dem Komma stehen - bei entsprechenden Rahmenbedingungen wie vor allem ausreichend Eigenkapital. Allerdings gilt dieser Niedrigstzins ausschließlich für die kurze Bindungsdauer von fünf Jahren. Und laut Experten gilt: Auch wenn die Konditionen besonders günstig sind, sollten fünfjährige Immobilienkredite nicht die erste Wahl sein. "Eine solche Zinsbindung eignet sich nur für Immobilienkäufer mit einem geringen Finanzierungsbedarf von unter 100.000 Euro sowie mit einer ausreichenden Bonität", so Kai Oppel vom Baugeldvermittler Hypothekendiscount.

Empfehlenswert seien vielmehr Zinsbindungen von zehn oder 15 Jahren, weil diese eine langfristige Kalkulationssicherheit böten. "Auch bei längeren Laufzeiten sind die Zinsen runter gegangen", sagt Interhyp-Chef Haselsteiner. "Dabei spielt auch eine Rolle, dass die Inflationserwartung geringer geworden ist, und sich daher die diesbezügliche Risikoprämie im Anleihemarkt zurückgebildet hat."

Auch Fachmann Herbst von FMH rät davon ab, sich auf einen sehr günstigen Zins für eine kurze Dauer festzulegen: "Entweder man entscheidet sich für einen variablen Zinssatz, möglichst ohne Bearbeitungsgebühr, und schließt in ein paar Monaten dann 15 Jahre fest ab, wenn das Zinstief erreicht sein dürfte", sagt er. "Oder man will jetzt, ungeachtet möglicherweise weiter fallender Zinsen, die Finanzierung abschließen. Dann sollte man eine Zinsbindung von 15 Jahren oder vielleicht sogar 20 Jahren fest wählen."

In jedem Fall, so der einhellige Rat, empfiehlt es sich, trotz günstiger Kreditkosten so viel wie möglich Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. "Ziel sollte es sein, die Immobilie so schnell wie möglich zu entschulden", erläutert Haselsteiner. "Daher erscheint dort, wo dies finanziell möglich ist, beim derzeitigen Zinsniveau eine Zwei-Prozent-Tilgung ratsam. Es gibt zudem Darlehensangebote, bei denen die Tilgung mehrmals angepasst werden kann. Auch das kann eine attraktive Alternative sein."

Ist der günstigste Zeitpunkt schon erreicht?

Viele Banken haben in den vergangenen Monaten die Zinssätze für höhere Beleihungen, also einen Barmitteleinsatz von 15 Prozent und weniger, um etwa 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte angehoben", stimmt Herbst zu. "Somit rentiert es sich umso mehr, möglichst viel Eigenkapital einzubringen." Bei den derzeitigen Zinssätzen hält auch er einen Tilgungssatz von 2 bis 2,5 Prozent für sinnvoll. "Man sollte den Zinsvorteil in eine erhöhte Tilgung stecken, aber sich die Option einräumen lassen, auch wieder auf 1 Prozent zu senken - oder auf bis zu 5 Prozent zu erhöhen", so der Rat des Fachmanns.