Geldanlage Comeback der Immobilienaktien

Stehen die Aktien deutscher Immobiliengesellschaften vor einer Renaissance? Die Finanzkrise drückt die Kurse seit Monaten vor allem in eine Richtung: Abwärts. Damit dürfte jedoch schon bald Schluss sein - jedenfalls für bestimmte Werte.

Hamburg - Anfang 2007 war die Welt bei den deutschen Immobilien-Aktiengesellschaften noch in Ordnung. Die IVG  etwa, das Flaggschiff der Branche, erreichte im Frühjahr vergangenen Jahres ihr Allzeithoch mit beinahe 37 Euro. Für Papiere der ebenso im MDax  notierten Deutschen Euroshop  wurden zeitweise gut 30 Euro bezahlt - ebenfalls so viel wie nie zuvor.

Das war einmal. Inzwischen kosten IVG-Aktien weniger als die Hälfte des einstigen Höchststandes, die Euroshop-Papiere rangieren ebenfalls deutlich tiefer. Und dabei handelt es sich keineswegs um Einzelfälle. Durch die Bank haben die Kurse der deutschen Immobilien-Aktiengesellschaften in den vergangenen Monaten erhebliche Einbußen erlitten. Nach Angaben der Analysefirma Global Property Research lag das Minus der deutschen Immobilien-AGs allein von April 2007 bis März 2008 bei mehr als 36 Prozent.

Zeit zum Einstieg also? Immerhin, seit Jahresanfang halten zahlreiche Kurse der Immo-AGs bereits wieder leidlich ihr Niveau. Aber weshalb kam es überhaupt zu den teilweise dramatischen Rückgängen? "Bis zum Sommer des vergangenen Jahres herrschte auf den Immobilienmärkten große Euphorie", erläutert Frank Neumann, Immobilienaktienanalyst beim Bankhaus Lampe. "Weltweit strömte nicht zuletzt aufgrund des niedrigen Zinsniveaus viel Geld in die Märkte, institutionelle Investoren zeigten Interesse an Investments - vor allem auf dem deutschen Markt, den sie für unterbewertet hielten."

Die Folge: Die Immobilienpreise stiegen und stiegen - und mit ihnen der Wert der Portfolios, in die die Immobilien-AGs investiert hatten. "In Erwartung weiterer Wertsteigerungen wurden die Aktien seinerzeit sogar mit Aufschlägen gehandelt", so Neumann. "Die Kurse lagen zum Teil um 20 bis 30 Prozent über dem, was durch den eigentlichen Bestandswert, den Net Asset Value (NAV) gerechtfertigt war."

Zusätzlichen Antrieb erhielt die Kurshausse durch die Fantasie, die die anstehende Einführung der Real Estate Investment Trusts - kurz Reits - in Deutschland in den Markt trug. Gleich reihenweise, so war seinerzeit die Hoffnung, würden deutsche Großunternehmen nach der Reit-Einführung ihre Immobilienbestände aus der eigenen Bilanz nehmen und in die neuen, steuerbegünstigten Gesellschaften einbringen. Viele Immobilien-AGs kündigten an, bei dem Geschäft mitmischen zu wollen - die Kurse profitierten davon.

Viele Kurse liegen unter dem NAV

Viele Kurse liegen unter dem NAV

Inzwischen ist von der Euphorie nicht mehr viel übrig. Schon die endgültige gesetzliche Regelung für die Reits in Deutschland enttäuschte. Insbesondere die Tatsasche, dass Investitionen in Wohnimmobilien dabei weitgehend ausgeklammert wurden, wird von Experten nach wie vor heftig kritisiert.

Vor allem aber waren es die US-Hypothekenkrise und die darauffolgende weltweite Finanzkrise, die die Stimmung zum Kippen brachten. Die Immobilien-AGs trifft die Krise auf zwei Wegen: Zum einen kann der Preisrückgang an den Immobilienmärkten auf den Wert ihrer Portfolios drücken. Zum anderen haben auch sie es nicht mehr so leicht, die Banken zur Begleitung vor allem größerer Deals zu bewegen.

Konsequenz: Nach den Rückschlägen der vergangenen Monate hat sich das Bild gedreht. Viele Kurse bewegen sich nun deutlich unter dem NAV der Gesellschaften - und laden Experten zufolge zum Teil wieder zum Einstieg ein. "Die Korrektur war fällig", sagt etwa Immobilienaktienanalyst Steffen Wollnik von der HSH Nordbank. "Aber in dem Ausmaß waren die Rückgänge übertrieben."

Seine Begründung: In Deutschland, wo die meisten deutschen Immobilien-AGs den größten Teil ihrer Mittel investiert haben, sind die Preise sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbeimmobilien trotz Finanzkrise stabil - und mit ihnen die NAVs der Immobilienunternehmen. "Kurse, die unterhalb dieser NAVs liegen, verfügen folglich über Aufwärtspotenzial", so Wollnik. "Vorausgesetzt natürlich immer, die Gesellschaften haben in der Vergangenheit nicht zu teuer eingekauft, und der NAV spiegelt also den tatsächlichen Wert der Immobilien wider."

Rainer Schorr, Chef des börsennotierten Immobilienhändlers Estavis, bestätigt: "Der deutsche Immobilienmarkt ist weit weniger stark von der Finanzkrise gebeutelt, als beispielsweise Spanien, Großbritannien und Frankreich." Die Preise hierzulande bewegen sich laut Schorr auf dem Niveau von Ende 2006, Anfang 2007. Auch die Bankkonditionen, die Unternehmen für Investments erhalten, sind seinen Angaben zufolge die gleichen wie im Jahr 2006. "Ein Investment in Berlin ist nach unseren Berechnungen derzeit um das 20-Fache günstiger als etwa in London", sagt Schorr. "Nicht zuletzt aufgrund des Preissteigerungspotenzials wollen laut einer Umfrage 70 Prozent der institutionellen Investoren ihr Engagement in Deutschland steigern."

Vor dem Kauf die Strategie beachten

Vor dem Kauf die Strategie beachten

Was Schorr schwerpunktmäßig für den Wohnimmobiliensektor konstatiert, gilt offenbar auch für den gewerblichen Bereich. "Wir erwarten einen positiven Trend am deutschen Büromarkt", schreibt etwa die Commerzbank  in einer aktuellen Analyse. "Wenn auch mit langsamerem Tempo als zuvor werden die Mieten steigen und die Leerstände zurückgehen." Die Autoren halten die Kursrückgänge der Immobilienaktien ebenfalls für übertrieben. Aufgrund des Discounts auf den NAV stellen die Aktien gegenüber einem direkten Investment gegenwärtig die bessere Alternative dar, so die Studie.

Gute Nachrichten also für die deutschen Immobilien-AGs. Aber keineswegs für alle gleichermaßen. Innerhalb der Branche gibt es erhebliche Unterschiede in Bezug auf die Geschäftsmodelle und die Qualität der Portfolios. "Entscheidend für den Erfolg im Immobiliengeschäft ist das Geschäftsmodell einer Gesellschaft", sagt Bernhard Schoofs, Vorstandschef der Hahn-Immobilien-Beteiligungs-AG . Es müsse aus sich heraus erklärbar sein und operativ erfolgreich. Buchgewinne seien kaum ein Qualitätsmerkmal. "Wir sind beispielsweise ausschließlich auf Einzelhandelsobjekte ausgerichtet", so der Manager. "Innerhalb dieses Geschäfts können wir allerdings sämtliche Bestandteile der Wertschöpfungskette im eigenen Hause abdecken."

Laut Schoofs klingt es "sehr ambitionert", wenn manche Unternehmen Kompetenzen in allen Immobilienbereichen gleichzeitig, beim Wohnen also ebenso wie bei Büros, beim Einzelhandel und in der Logistik, für sich reklamieren. HSH-Analyst Wollnik ist der gleichen Meinung. "Viele Gesellschaften tanzen auf zu vielen Hochzeiten", sagt er. Sein Favorit ist die Deutsche Euroshop. "Die Aktie hat sich in der Krise vergleichsweise gut gehalten. Die Konzentration auf das Shoppingcenter-Segment halte ich für eine gute Strategie."

Ebenfalls einen Blick wert: die IVG. Skeptiker wie Analyst Bart Gysen von Morgan Stanley monieren zwar die Verzögerungen beim geplanten Verkauf der Kavernen sowie die hohe Verschuldung des Unternehmens. Neben dem Bankhaus Lampe sowie der HSH Nordbank rät bei diesem Wert jedoch auch Jochen Rothenbacher von Equinet Institutional zum Kauf. Der Kurs müsse angesichts des aktuellen NAV eigentlich bei 29 Euro stehen, so der Analyst. Die Aktie biete Investoren beim aktuellen Kursniveau eine günstige Einstiegsgelegenheit.

"Der anstehende Verkauf der Kavernen bringt zusätzliche Fantasie in den Kurs", stimmt Neumann vom Bankhaus Lampe zu. "Hinzu kommt, dass die IVG 2009 endlich ihre Reit-Pläne umsetzen will. Auch das sorgt für Potenzial nach oben."

Zudem handelt es sich bei der IVG um einen immer wieder ins Spiel gebrachten Kandidaten für eine Übernahme durch einen finanzstarken internationalen Investor. "Käme es dazu, so würde das Unternehmen in der Folge wohl zerteilt", so Neumann. Für die Immobilienaktien insgesamt wäre das nach Ansicht des Experten allerdings ein Glücksfall. "Sämtliche Kurse würden von einem solchen Merger wohl beflügelt", sagt er.

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