Immobilien Richtig in Wohnungen investieren

Hohe Leerstände, niedrige Mieten, laufender Investitionsbedarf: Nur wenige verdienen mit Wohnungen wirklich Geld. Kein Wunder, denn der Grat für erfolgreiche Vermieter ist schmal. manager-magazin.de sagt, wie das Wohninvestment dennoch funktionieren kann.

Hamburg - Die Zahl ist nicht neu, aber laut Herausgeber nach wie vor aktuell: Mit knapp 20 Prozent der im privaten Eigentum gehaltenen Wohnungen in Deutschland machen die Vermieter ein Verlustgeschäft. Bei weiteren 40 Prozent halten sich Einnahmen und Ausgaben in etwa die Waage, lediglich 40 Prozent der Wohnungen werfen laut einer Untersuchung des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBR) aus dem vergangenen Jahr Gewinne ab.

Dabei kann es sich bei Mietwohnungen gerade für Privatanleger um reizvolle Investitionsobjekte handeln. Das belegt eine Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VdP). Demnach betrug die Eigenkapitalrendite von Wohninvestitionen für Privatleute zum Zeitpunkt der Analyse bis zu 6,7 Prozent bei Neubauten und 8,7 Prozent bei Altbeständen.

Der Haken: Die VdP-Studie stammt aus dem Jahr 2004 - und die Angaben zur Eigenkapitalrendite beziehen sich auf die Betrachtung nach Steuern. Da sich die steuerlichen Grundlagen inzwischen stark geändert haben, sind die Werte nur bedingt auf die Gegenwart übertragbar. Insbesondere der Wegfall der degressiven Abschreibung Anfang 2007 wirkt sich negativ auf die Nachsteuerrendite aus.

Dennoch, als Gesamtrendite von privaten Wohninvestitionen gibt der VdP in seiner Studie 4,8 Prozent an - vor Steuern. Gewerbliche Wohnungsbaugesellschaften kamen unter gleichen Voraussetzungen lediglich auf 3,5 Prozent, so die Analyse. Mit Altbauten können Privatleute laut VdP sogar bis zu 5,9 Prozent vor Steuern erzielen. Hinzu kommt eine geringe Schwankungsbreite der Rückflüsse. Zwar werfen solche Anlagen "keine sehr hohen Renditen ab", schreibt das BBR in seiner Untersuchung. "Allerdings fällt die Volatilität der Renditen gering aus, was eine hohe Sicherheit im Vergleich zu Alternativanlagen bedeutet."

Es stellt sich die Frage, was Anleger tun müssen, um diese Renditen auch tatsächlich zu verbuchen - und nicht zu jenen 20 Prozent zu zählen, die ausschließlich Verluste einfahren. "Das Wichtigste bei der Wahl des Investitionsobjekts ist der Blick aus der Vogelperspektive auf die Entwicklung des Raums und die demografischen Prozesse", sagt Andreas Stücke, Generalsekretär beim Eigentümerverband Haus & Grund. "Anlagen in Wachstumsregionen sind solchen in strukturschwachen Bereichen generell vorzuziehen."

Vermieter finanziell am Limit

Vermieter finanziell am Limit

Süddeutschland, die Rheinschiene, im Norden Hamburg - die geeigneten Standorte mit Aufwärtspotenzial sind laut Stücke klar umrissen. Düster sieht es dagegen vor allem in Ostdeutschland aus, wo besonders die ländlichen Regionen nach wie vor unter starkem Bevölkerungschwund leiden. Die BBR-Studie bestätigt: Vermieter in den fünf neuen Bundesländern haben weit größere Mühe, ihren Wohnraum effizient zu bewirtschaften. Allein 43 Prozent von ihnen machen Jahr für Jahr Verluste.

Dabei ist es auch zwischen Rostock und Leipzig durchaus möglich, mit Wohnungsvermietung Geld zu verdienen. "Entscheidend ist dann die Mikrolage", sagt Stücke. "Die Wohnqualität sowie die Infrastruktur müssen so gut sein, dass Leerstand praktisch ausgeschlossen werden kann." Zudem lässt sich nach Angaben des Experten vieles über den Kaufpreis regulieren.

"Ein weiterer wesentlicher Punkt bei der Wahl des Anlageobjektes ist die energetische Qualität", sagt Stücke. "Der Gesetzgeber hat sich hohe Klima- und Energieziele gesetzt. Es steht zu befürchten, dass auf Eigentümer im Zuge der Umsetzung dieser Ziele künftig immer höhere Anforderungen zukommen." Um spätere Investitionen zu vermeiden, sollten Investoren nach Meinung Stückes darauf achten, dass das Objekt in Sachen Energie auf dem neuesten Stand ist. Das gelte umso mehr, da das Thema Energieeffizienz angesichts steigender Preise für Öl, Gas und Strom auch für Mieter eine immer bedeutendere Rolle spiele.

Dabei zeigen die Zahlen des BBR nach Ansicht Stückes, dass sich die Vermieter schon jetzt finanziell am Limit bewegen. "Weitere Investitionen beispielsweise für energetische Sanierungsmaßnahmen sind da kaum zumutbar", sagt er. Das Problem: Gesetzlich ist es Vermietern zwar gestattet, Investitionen zur Modernisierung in Form von Mieterhöhungen um bis zu 11 Prozent auf die Mieter umzulegen.

Praktisch ist dieser Weg aber in den meisten Fällen versperrt, weil der lokale Markt derartige Steigerungen vielerorts mit Mieterflucht und Leerständen quittieren würde. "Nur bei einem Fünftel der Wohnungsmodernisierungen beteiligen die Vermieter ihre Mieter an den Kosten durch eine Modernisierungsmieterhöhung", sagt Stücke.

Auch die richtige Finanzierung sowie die Ausnutzung aller steuerlichen Möglichkeiten tragen zu einem erfolgreichen Wohninvestment bei. "Es gibt inzwischen ein schier undurchschaubares Dickicht möglicher Förderungen wie beispielsweise die verschiedenen KfW-Programme", sagt Stücke. "Damit sollte sich jeder vor dem Kauf intensiv beschäftigen."

Vermieter schreiben bewusst rote Zahlen

Vermieter schreiben bewusst rote Zahlen

Auch aus steuerlichen Gründen ist eine präzise Planung unverzichtbar. Grund: Bei jeder Ausgabe ist zu unterscheiden, ob sie den Herstellungskosten oder dem Erhaltungsaufwand zuzurechnen ist. "Während Herstellungskosten - zum Beispiel der Kaufpreis - lediglich linear mit jährlich 2 Prozent steuerlich abgeschrieben werden können, ist Erhaltungsaufwand sofort in voller Höhe von der Steuer absetzbar. Zu Letzterem zählen beispielsweise Kosten für Renovierungsarbeiten.

"Zwischen beiden Aufwandsgrößen gibt es häufig Abgrenzungsprobleme", sagt Haus&Grund-Steuerexperte Stefan Walter. "Mit einem Schreiben hat das Finanzministerium zwar grundsätzlich Klarheit geschaffen. Für Investoren empfiehlt es sich dennoch bei Unsicherheiten direkt den Dialog mit dem Finanzamt zu suchen oder einen Steuerberater oder anderen Experten hinzuzuziehen."

Steuerlich reizvoll ist laut Walter für Selbstnutzer und Vermieter nach wie vor die Sanierung denkmalgeschützter Altbauobjekte. "Das ist das letzte Steuersparmodell", sagt der Fachmann. "Denn dort gilt noch immer die degressive Abschreibung." Zudem macht er darauf aufmerksam, dass sowohl Einnahmen als auch Verluste aus Vermietung und Verpachtung, wie sie mit Wohnungen erzielt werden, mit anderen Einkünften verrechenbar sind. Zum Teil manövrieren die 20 Prozent "erfolglosen" Vermieter ihre Wohnungsengagements daher in den Anfangsjahren ihrer Investition wohl durchaus bewusst in die roten Zahlen.

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