Immobilien Kreditkrise verschont Schwellenländer

Wegen der Kreditkrise wechseln immer weniger Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Europa und Nordamerika den Besitzer. Gewerbeimmobilien in aufstrebenden Märkten wie China und Brasilien dagegen sind bei internationalen Investoren beliebt. Die Frage ist allerdings, wie lange das so bleibt.

Hamburg - Bulgarien, Ungarn, die Ukraine, China, Indien, Brasilien - alle diese Länder haben eines gemeinsam. Klar, es handelt sich um Schwellenländer, das ist bekannt. Aber diese Länder - und noch einige Emerging Markets mehr - blieben im vergangenen Jahr auch in besonderem Maße von der Kreditkrise unberührt, zumindest was die Immobilienmärkte betrifft.

Wie das? Während sich die Lage auf den etablierten Immobilienmärkten Nordamerikas und Westeuropas in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres angesichts der aufziehenden Kreditkrise verdunkelte, erfreuten sich die Immobilienmärkte in den Schwellenländern zu jener Zeit offenbar zunehmender Beliebtheit. Das ist jedenfalls eines der Ergebnisse des "International Investment Atlas 2008" der internationalen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W).

Das Transaktionsvolumen an allen weltweiten Immobilienmärkten, so schreibt C&W in der Studie, ging, vergleicht man das zweite Halbjahr 2007 mit dem ersten, um etwa 12,5 Prozent zurück. Vor allem die reiferen Märkte Europas und Nordamerikas seien davon betroffen gewesen.

In den Schwellenländern jedoch blieb die Investitionstätigkeit laut C&W stabil. Mehr noch: In einigen Ländern war sogar ein zunehmendes Interesse von Investoren zu beobachten, die höhere Renditen anstrebten oder schlicht ihre Portfolios diversifizieren wollten. So stieg das Transaktionsvolumen laut C&W in Osteuropa im zweiten Halbjahr 2007 im Vergleich zum ersten um 12 Prozent. In Asien betrug der Zuwachs den Untersuchungsergebnissen zufolge sogar 17 Prozent.

Im Klartext: Die Investitionsströme an den weltweiten Immobilienmärkten litten nicht nur unter den Einschränkungen, die im zweiten Halbjahr am Kreditmarkt auftraten. Sie verschoben sich auch zugunsten der Schwellenländer. Das schlägt sich auch in einer vergleichsweise positiven Gesamtbilanz nieder: Laut C&W stieg das weltweite Transaktionsvolumen über das gesamte Jahr betrachtet gegenüber dem Vorjahr um 29 Prozent auf etwa 930 Milliarden Dollar (rund 655 Milliarden Euro).

Das beobachtete auch die internationale Immobilienberatung Jones Lang LaSalle (JLL). Nach deren Berechnung stiegen die globalen Direktinvestitionen in gewerbliche Immobilien im Jahr 2007 gegenüber dem Vorjahr um etwa 59 Milliarden Dollar oder 8,4 Prozent auf den Rekordwert von 759 Milliarden Dollar. Besonders stark war laut JLL wiederum der Anstieg der Investitionen im asiatisch-pazifischen Raum, wo das Handelsvolumen gegenüber 2006 um 27 Prozent zulegte.

Banken werden vorsichtiger

Banken gestehen neue Kreditvergabepolitik

Die Abschwächung der weltweiten Investitionstätigkeit im zweiten Halbjahr hat JLL ebenfalls beobachtet. Nach Angaben des Unternehmens wechselten zwischen Juli und Dezember 2007 Objekte im Wert von rund 365 Milliarden Dollar den Besitzer - in den sechs Monaten zuvor waren es noch 394 Milliarden Dollar gewesen.

Zum Hintergrund: Die nachlassende Investitionstätigkeit ist vor allem auf die angesichts der internationalen Finanzkrise zunehmende Zurückhaltung der Banken bei der Kreditvergabe zurückzuführen. Das Ausmaß dieser Entwicklung machte zuletzt eine Umfrage deutlich, welche die US-Notenbank am Montag veröffentlichte (und die bei der Entscheidung der Bank, in der Woche zuvor den Leitzins abermals um 0,5 Prozentpunkte zu senken, eine Rolle gespielt haben dürfte).

Demnach begründen die Banken ihr restriktives Verhalten vor allem damit, dass die Aussichten für die Wirtschaft sich eher verschlechterten oder unsicher seien. Das heißt: Die Furcht vor einer Rezession in den USA spielt beim Verhalten der Banken eine entscheidende Rolle.

Eine Mitte Januar veröffentlichte Umfrage der Europäischen Zentralbank (EZB) zeigt zudem, dass die Finanzmarktkrise auch auf die Kreditkonditionen in der Euro-Zone durchgeschlagen hat. Laut einer Reuters-Umfrage zeigten sich die Banken der Umfrage zufolge im vierten Quartal bei der Kreditvergabe zurückhaltender.

Angesichts der anhaltend schwierigen Lage auf der Finanzierungsseite rechnen Experten auch im laufenden Jahr kaum mit einer Wende an den Immobilienmärkten. Schließlich gibt es auch in Schwellenländern bereits Anzeichen dafür, dass dort die Banken ihre Kreditvergabe einschränken. Und dies würde internationale Investoren - beispielsweise deutsche geschlossene Fonds, die seit einiger Zeit verstärkt im asiatischen Raum aktiv sind - möglicherweise unmittelbar betreffen.

Geschäftsmenge sinkt bereits

2008 sinkt das Transaktionsvolumen

"Wenn Investoren bei grenzüberschreitenden Investitionen - zum Beispiel in Schwellenländern - Fremdkapital einsetzen, so arbeiten sie dabei in der Regel mit lokalen Banken am Ort des Investments zusammen", sagt Andreas Quint, Geschäftsführer des Immobilienberaters Catella, gegenüber manager-magazin.de. "Ein Grund dafür ist, dass durch eine Finanzierung in der Fremdwährung das Währungsrisiko, welches gegebenenfalls abgesichert werden muss - man spricht vom Hedging - sinkt."

Grund: Gehedgt wird immer nur der Teil des Investments, bei dem Ausgaben und Einnahmen in unterschiedlichen Währungen fließen. Lautet Beispielsweise bei einer Investition in Australien der Kredit auf australische Dollar, so ist eine Absicherung des Wechselkursrisikos nur noch für den Eigenkapitalanteil der Investition erforderlich, da die Mieten in Australien naturgemäß ebenfalls in der heimischen Währungen gezahlt werden.

Dass es zu einer solchen Entwicklung kommen wird, ist nicht ausgeschlossen. Mit der China Construction Bank (CCB) hat offenbar bereits mindestens eine Bank eines Schwellenlandes eine Einschränkung ihrer Kreditvergabe beschlossen. Die CCB will in bestimmten Bereichen vorläufig gar keine Kredite mehr vergeben, verlautete laut Reuters aus Unternehmenskreisen.

Betroffen sind demnach jene Bereiche, in denen mehr als zehn Prozent der Darlehen von der Bank als faule Kredite eingestuft werden. Dies seien unter anderem die Branchen Bergbau und Einzelhandel. In anderen Wirtschaftszweigen werde die Kreditvergabe in diesem Jahr an strengere Auflagen gebunden.

"Für 2008 gehen wir davon aus, dass die globalen Gesamtvolumina aufgrund niedriger Preise und einer geringeren Anzahl von Transaktionen unter dem Niveau der letzten Jahre liegen werden", sagt etwa Tony Horrell, CEO European Capital Markets bei JLL, laut einer Mitteilung des Hauses. Horrell zufolge wird die Anzahl der Transaktionen aufgrund der veränderten Konditionen und der eingeschränkten Verfügbarkeit von Fremdkapital zurückgehen. Lediglich eigenkapitalorientierte Investoren warten nach seiner Beobachtung auf Kaufgelegenheiten.

C&W erwartet ebenfalls einen Rückgang des Transaktionsvolumens in diesem Jahr. Die Immobilienberater gehen davon aus, dass der Wert um 17 Prozent auf etwa 770 Milliarden Dollar schrumpfen wird.

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