Immobilienmärkte Europas Betonblasen

Wie in Amerika sind auch in Teilen Europas die Immobilienpreise derzeit übertrieben hoch. Droht jetzt in Spanien oder Großbritannien ein ähnlicher Crash wie in den Vereinigten Staaten? manager-magazin.de vergleicht die wichtigsten Märkte und beschreibt die Risiken für Hausbesitzer.

Hamburg - Eine Preisblase erkennt man leider erst, wenn sie platzt. So lautet zumindest eine in Finanzkreisen beliebte Binsenweisheit. Manchmal sind übertriebene Preise aber auch vorher zu erkennen. Im Juni ließ die schottische Grafschaft Fife ein altes Klohäuschen im historischen Golfzentrum St. Andrews versteigern. Richtpreis: 50.000 Pfund (rund 74.000 Euro). Ein anonymer Investor, der das als "stark renovierungsbedürftig" eingestufte Gebäude angeblich zum Wohnhaus umbauen will, legte knapp 200.000 Pfund auf den Tisch.

Die Zeichen mehren sich, dass britische Toiletten so bald nicht wieder so teuer zu verkaufen sein werden. Der Hauspreisindex der Baugesellschaft Nationwide verzeichnete im November ein Minus von 0,8 Prozent, den größten Rückgang seit Juni 1995. Nationwide versicherte zwar, diese Monatsdaten seien wenig aussagekräftig und bestätigten auf das Jahr gesehen einen sanften Aufwärtstrend.

Doch David Miles, Chefökonom von Morgan Stanley im Vereinigten Königreich, sagt voraus, dass die Preise für Wohnhäuser im kommenden Jahr um 10 Prozent fallen werden. 2009 werde es sogar noch weiter abwärts gehen. In Miles' Augen wäre das nicht schlimm: "Ich denke nicht, dass fallende Hauspreise in irgendeiner Weise eine schlechte Sache sind." Das 10-prozentige Minus würde die Preise nur auf das Niveau von Ende 2006 zurückbringen. Außerdem sei das Problem des britischen Häusermarkts, dass viele Menschen sich kein Zuhause leisten können.

Eine schlechte Sache sind fallende Preise allerdings für Hausbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen wollen - oder sie beliehen haben und mit der Hypothek ihren laufenden Konsum finanzieren. Genau diese Mischung macht gerade den USA zu schaffen. Immobilien sind die wichtigsten Vermögenswerte der privaten Haushalte, der Häusermarkt entscheidet mit über Kaufkraft und Zahlungsfähigkeit. Für eine abrupte Zunahme der Kreditausfälle, die sich wiederum in den Bankbilanzen niederschlagen, müssen die Hauspreise noch nicht einmal fallen. Es genügt, wenn sie nicht mehr so rasch steigen wie in den Vorjahren.

Anders als die Amerikaner haben die Briten in der jüngeren Vergangenheit bereits Erfahrung mit einer Immobilienrezession gesammelt. Anfang der 90er Jahre brachen die Häuserpreise um bis zu 30 Prozent ein, Millionen Briten konnten ihre Schulden nicht mehr begleichen oder mussten ihre Häuser verkaufen. In den USA dagegen hielt sich lange der Glaube, die Preise würden niemals fallen. Diesen Schluss schien die landesweite Statistik seit dem Zweiten Weltkrieg zuzulassen.

Korrektur dringender als in den USA

Korrektur dringender als in den USA

Ein weiterer Unterschied: Der auf den Crash folgende Immobilienboom fiel auf der Insel umso stärker aus. Nirgendwo auf der Welt ist Wohnraum teurer als in der Londoner Innenstadt. Bereits 2004 galt der Markt als überhitzt, ein Abschwung schien sich anzukündigen. Die Bank of England senkte rasch den Leitzins in der Hoffnung auf eine sanfte Landung. Doch der Immobilienmarkt setzte zu einem noch stärkeren Boom an.

In den vergangenen zehn Jahren sind britische Häuser nach dem Index der Zeitschrift "Economist" um 211 Prozent teurer geworden. Der Preis hat sich real, also nach Abzug der allgemeinen Inflation, mehr als verdreifacht. Das lässt die Verdopplung, die in den USA zum Kollaps führte, blass erscheinen. Selbst der Case-Shiller-Hauspreisindex für zehn amerikanische Boomstädte verzeichnet nur ein Plus von 171 Prozent.

Großbritannien steht in Europa nicht allein. Auch in Dänemark, Belgien, Schweden, Frankreich und Spanien sind die Hauspreise schneller gestiegen als in den USA, in den Niederlanden ebenso schnell. In Irland wuchsen sie gar um rekordverdächtige 251 Prozent. Das irische Durchschnittshaus kostet heute knapp 400.000 Euro - fast doppelt so viel wie in Deutschland, dem einzigen Land, das in den vergangenen zehn Jahren einen realen Preisrückgang erlebte.

Ist eine Korrektur also in manchen europäischen Ländern noch dringender nötig als in den USA? Das wäre eine schlechte Nachricht, bedenkt man, wie stark die beginnende US-Immobilienkrise die internationalen Finanzmärkte schon in Not gebracht hat. Doch genau zu diesem Ergebnis kommen Morgan-Stanley-Ökonom David Miles und sein Kollege Vladimir Pillonca in einer neuen Studie.

Dabei berücksichtigen sie schon Gründe, die schnell steigende Hauspreise rechtfertigen. Denn der Immobilienboom findet gerade in den Wachstumsländern Europas statt. Miles und Pillonca haben ausgerechnet, welchen Anteil des Preisanstiegs wachsende verfügbare Einkommen, Bevölkerungswachstum, sinkende Zinsen und das Angebot an Wohnraum erklären. Was übrig bleibt, rechnen sie der Spekulation zu.

Fünf Länder mit Spekulationsblasen

Fünf Länder mit Spekulationsblasen

In fünf Ländern haben sie besonders "übertriebene" Preise gefunden: In Belgien, Dänemark, Großbritannien, Schweden und Spanien fiel der Anstieg 40 bis 50 Prozent höher aus als erwartet. In Deutschland dagegen lag er um 25 Prozent unter der Vorhersage des Modells. Die größte Überraschung der Studie sind Irland und die USA: Dort finden Miles und Pillonca fast den gesamten Preisanstieg fundamental begründet - was die Preise nicht davon abhält, wieder zu fallen. Schließlich sind sie weit über das Trendwachstum hinausgeschossen.

Auch die Experten von ABN Amro halten britische Häuser für um 50 Prozent überbewertet, im Vergleich zu 25 Prozent in den USA. Neben Großbritannien gilt vor allem Spanien als Kandidat für das Platzen einer Spekulationsblase. Jährlich entstehen rund 800.000 neue Wohnungen, mehr als in Deutschland, Frankreich und Italien zusammen - und das in einem Land mit 45 Millionen Einwohnern.

In den vergangenen Jahren legten die Hauspreise mit zweistelligen Raten zu. In diesem Jahr rechnet die Regierung noch mit einem Plus von 5 Prozent, für 2008 erwartet sie eine Stagnation. In Madrid, Barcelona und an der Mittelmeerküste fallen die Preise jedoch bereits. Wer sich ein Ferienhaus an der Costa del Sol oder auf den Balearen als Investment zugelegt hat, dürfte den günstigsten Zeitpunkt zum Verkaufen verpasst haben. Makler und Bauentwickler gehen schon reihenweise Pleite.

"Von schweren Korrekturen oder einem Abschmelzen der Preise zu sprechen, ist lächerlich", erklärte dagegen jüngst David Taguas, der Wirtschaftsberater des Ministerpräsidenten José Luis Rodríguez Zapatero. "Eine derartige Krise ist undenkbar." Für die spanische Wirtschaft, die noch mit stolzen 3,8 Prozent wächst, fällt die wichtigste Stütze weg. Der Bausektor trägt 16,5 Prozent zur Wertschöpfung bei, viel mehr als in anderen Industrieländern.

Hinzu kommt, dass die steigenden Preise die Spanier ermutigt haben, sich stärker zu verschulden. Die privaten Haushalte stehen mit 130 Prozent ihrer verfügbaren Jahreseinkommen in der Kreide, vergleichbar mit den Amerikanern (138 Prozent) und den Briten (163 Prozent). 95 Prozent der spanischen Hypotheken sind variabel verzinst, dürften die Schuldner also teurer kommen, während der Wert ihrer Häuser nicht mitzieht.

"Ernst zu nehmendes Ansteckungsrisiko"

"Ernst zu nehmendes Ansteckungsrisiko"

Die Kreditversicherung Coface befürchtet eine Zunahme der Kreditausfälle - bisher noch seltene Ausnahmen - und hat Spanien deshalb in ihrem Länderrating auf eine negative Watchlist gesetzt. "Spanien teilt den gefährlichen Cocktail aus Immobilienblase und Verschuldung der privaten Haushalte mit den USA und Großbritannien", erklärte Coface-Chefökonom Yves Zlotowski.

Sollten die Immobilienpreisblasen in Europa nicht von selbst platzen, könnte die US-Krise nachhelfen. Zum einen macht die strengere Kreditvergabe der Banken den Immobilienkauf teurer. Zum anderen würde eine Abnahme der Exporte die europäische Wirtschaft bremsen. Und schon das bloße Beispiel aus Amerika beschädigt das Vertrauen der Investoren in weiter steigende Preise.

Ein "ernst zu nehmendes Ansteckungsrisiko" hat Immobilienanalyst Tobias Just von der Deutschen Bank festgestellt. Auch wenn die Wohnungsmärkte in Florida und Schottland auf den ersten Blick nichts miteinander zu tun haben, gebe es "einen engen Zusammenhang zwischen amerikanischen und europäischen Wohnimmobilien". Eine Veränderung der amerikanischen Wohnungspreise um 1 Prozent bewege zum Beispiel die spanischen Preise um 1,3 Prozent in dieselbe Richtung. Die Ansteckungsgefahr könnte sogar den deutschen Markt treffen, der aus eigener Kraft eher vor einem soliden Aufschwung stehen würde.

Die gute Nachricht: Eine entscheidende Zutat zum US-Krisenmix fehlt in Europa. Der amerikanische Immobilienabschwung hat den internationalen Kreditmarkt vor allem wegen der vielen Subprime-Hypotheken so hart getroffen - Krediten an Schuldner, die von vornherein als kreditunwürdig eingestuft wurden. Auf dem Alten Kontinent gibt es zwar auch Hypothekenkredite mit besonders hoher Ausfallgefahr. Ganz so innovativ waren die hiesigen Banken aber nicht.

Häusermärkte: Bauboom ohne Ende?

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