Bauflaute Kommt der Wohnungsnotstand?

Die Zahlen sind alarmierend: Seit Jahren geht hierzulande die Bautätigkeit zurück, neue Mietwohnungen entstehen inzwischen so gut wie gar nicht mehr. Die Entwicklung, an der die Bundesregierung maßgeblichen Anteil hat, kann vor allem in Wachstumszentren und Ballungsräumen dramatisch enden.

Hamburg - 400 Euro Miete pro Woche für ein Einzimmer-Apartment in Zentrumsnähe? In London ist das keine Seltenheit. 50 Prozent ihres Nettoeinkommens und mehr zahlen viele britische Hauptstädter für Wohnraum - und zwar selbst bei Unterkünften von minderwertiger Qualität. London gilt als eine der teuersten Städte weltweit. Wer es sich leisten kann, kauft lieber eine Immobilie - die Preise sind allerdings ebenfalls horrend.

Eine solches Szenario - in Deutschland undenkbar? Keineswegs. Experten sind sich sicher: Sollte die Wohnungsbautätigkeit hierzulande in den kommenden Jahren nicht signifikant zunehmen, stehen einigen Wachstumszentren und Ballungsräumen ähnliche Verhältnisse bevor.

"Wir vermeiden es, von einer bevorstehenden Wohnungsnot zu sprechen", sagt Jürgen Michael Schick vom Immobilienverband IVD. "In begehrten Wohngegenden dynamischer Standorte wie München, Frankfurt oder Hamburg beobachten wir jedoch schon heute eine merkliche Verknappung von Mietwohnraum. Dieses droht sich in den kommenden Jahren noch zu verschärfen - und auf weitere Teile des Landes auszubreiten."

Die ohnehin geringe Bautätigkeit, die seit Jahren in Deutschland zu beobachten ist, beschränkt sich laut Schick weitgehend auf Ein- und Zweifamilienhäuser, die nach Fertigstellung vom Bauherren selbst genutzt werden. Mietwohnungen im sogenannten Geschosswohnungsbau dagegen entstehen seit geraumer Zeit so gut wie gar nicht mehr.

Zahlen des Instituts für Städtebau (IFS) in Berlin bestätigen: In keinem anderen europäischen Land werden derzeit so wenige Wohnungen gebaut wie in Deutschland. Im vergangenen Jahr waren es nur 250.000. "Nötig wären 350.000 neue Wohneinheiten pro Jahr", sagt ifs-Leiter Stefan Jokl. "Doch die Zahl wird schon seit Jahren nicht erreicht." 2007 steht laut Jokl mit weniger als 200.000 Wohnungsfertigstellungen ein neues Rekordtief bevor.

Was jedoch noch dramatischer ist: Von den 250.000 neuen Wohnungen entfielen - abgesehen von Eigentumswohnungen - im vergangenen Jahr lediglich 28.000 auf Einheiten in Mehrfamilienhäusern, potenzielle Mietwohnungen also. Zum Vergleich: Mitte der 90er Jahre lag die Fertigstellungsrate in diesem Bereich noch bei 144.000 pro Jahr.

Schuld ist auch die große Koalition

Schuld ist auch die große Koalition

"Selbstverständlich gibt es Regionen in Nord- und Ostdeutschland, wo aufgrund der demografischen Entwicklung kaum zusätzlicher Wohnungsbau erforderlich ist", urteilt Jokl. "In Wachstumszentren wie München und Stuttgart jedoch baut sich ein enormes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum auf."

Die Entwicklung hat verschiedene Ursachen. Klar ist: Langfristigen Engagements von größerer finanzieller Tragweite wie dem Bau oder Kauf eines Eigenheims nähern sich die Deutschen von Natur aus eher zögernd. Verstärkt wurde diese Zurückhaltung in den vergangenen Jahren noch durch die zahlreichen Reformdiskussionen sowie die allgemein pessimistische Stimmung im Lande.

Die gegenwärtige Zuspitzung erklärt das aber nur zum Teil. Marktbeobachter machen dafür vor allem den Wegfall der Eigenheimzulage sowie die Abschaffung der degressiven Abschreibung für Neubauten verantwortlich. Beides geschah zum 1. Januar 2006 und gehörte zu den ersten Maßnahmen der großen Koalition nach deren Machtübernahme im Herbst 2005.

Eine flächendeckende Förderung des Wohnungsbaus sei nicht mehr erforderlich, da die Wohnungsmärkte im bundesweiten Schnitt ausgeglichen sind, heißt es dazu auf Anfrage im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Insbesondere bei der Eigenheimzulage habe es zudem viele Mitnahmeeffekte gegeben von Leuten, die ohnehin zum Eigentumserwerb entschlossen gewesen seien. Außerdem erfolge die Förderung des sozialen Wohnungsbaus seit Anfang 2007 auf Länderebene. So könne gezielter dort ausgeholfen werden, wo es notwendig ist.

Abschreibungen über Nacht halbiert

Wann die Immobilie in die staatlich geförderte Altersvorsorge einbezogen wird, ist dagegen in Berlin nicht zu erfahren. Die Bundesregierung hatte diese Integration schon im Koalitionsvertrag versprochen, um so zusätzliche private Gelder in diese Richtung zu lenken. Auf einen Weg zur Umsetzung der Zusage konnten sich CDU und SPD aber bis heute nicht einigen.

Die Auswirkungen des Förderungswegfalls sind indes signifikant. Vor allem die Änderung der steuerlichen Abschreibemöglichkeiten für Neubauten wirkt sich massiv auf die mit Wohnimmobilien erzielbaren Renditen aus. Die Summe der Abschreibungen in den ersten zehn Jahren nach der Investition schrumpfte durch den Eingriff von Neu-Kanzlerin Angela Merkel und Co. buchstäblich über (Silvester-)Nacht von 40 auf 20 Prozent.

Schon vorher waren die Abschreibesätze seit Mitte der 90er Jahre sukzessive zurückgefahren worden. Die Folge: Unter den jetzigen Bedingungen sind - angesichts der durch deutsche Qualitätsanforderungen bedingt hohen Baukosten - mit Mietwohnungen nur noch äußerst schmale Renditen zu erzielen.

Die Mieten werden steigen

Die Mieten werden steigen

Lediglich für Frankfurt und Düsseldorf errechnete das Branchenblatt "Immobilien Zeitung" jüngst mögliche Anfangsrenditen von bis zu 5 Prozent. Andernorts - etwa in München oder Hamburg - sind lediglich 2 bis 3 Prozent drin. Für Investoren und Bauträger ist das kaum Anreiz genug, um im Mietwohnungsbau aktiv zu werden.

Hinzu kommt das aus Vermietersicht eher abschreckende deutsche Mietrecht. Nicht nur Mietsteigerungen werden dadurch erheblich begrenzt. Auch generell stärkt das Regelwerk dem Mieter den Rücken.

Jüngstes Beispiel dafür ist eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg, derzufolge eine Klausel im Standardmietvertrag der Hansestadt, wonach Mieter beim Auszug die Wohnung renovieren müssen, unwirksam ist. Zwar kann der Bundesgerichtshof (BGH) diesen Richterspruch noch kippen. Die Bundesrichter haben sich bei Konflikten in der Vergangenheit aber ebenfalls häufig auf die Seite der Mieter gestellt.

"Wer jemals versucht hat, einen säumigen Mieter aus einer Wohnung zu klagen und hinterher an ausstehende Zahlungen zu kommen, überlegt sich jede weitere Investition zweimal", klagt ein leidgeprüfter Eigentümer mehrerer Wohnungen gegenüber manager-magazin.de.

Zur Lösung des Problems bieten sich nach Meinung von Experten daher zwei Alternativen an: Entweder das Mietrecht wird liberalisiert, vor allem um die für reizvollere Renditen erforderlichen Mietsteigerungen zu ermöglichen, oder der Staat führt erneut steuerliche Investitionsanreize ein.

Förderung führt zu Fehlallokation

Marktbeobachter befürchten, dass der Gesetzgeber an seinem bisherigen Schema festhalten wird. In einigen Jahren, so die Erwartung, wird es wieder steuerliche Anreize zur Förderung des Wohnungsbaus geben. "Die vorrübergehende Einführung solcher Anreize hat bereits Tradition", sagt IVD-Mann Schick. "Im regelmäßigen Abstand von etwa zehn Jahren wird auf diese Weise die Bautätigkeit angeregt, um eine Wohnungsknappheit zu bekämpfen."

Das Problem sei jedoch, dass dabei stets über das Ziel hinausgeschossen werde. "So entstehen immer wieder Fehlallokationen, die den Markt wie im Schweinezyklus ins andere Extrem umschlagen lassen", erläutert Schick. "Das beste Beispiel dafür ist die Bautätigkeit in den 90er Jahren in den neuen Bundesländern, die durch die hohe Sonder-Afa angeregt wurde." Schick hält daher die Lockerung des Mietrechts für den besseren Weg.

Dadurch würde allerdings der ohnehin für die kommenden Jahre absehbare Mietanstieg zusätzlich verschärft. Dass die Mieten angesichts des Ungleichgewichts von Angebot und Nachfrage nach Wohnraum steigen werden, scheint außer Frage. Schon im vergangenen Jahr, das geht aus einer Untersuchung des Hamburger Marktforschungsinstituts F + B hervor, zogen die Mieten nach einer Phase der Stagnation deutschlandweit wieder an.

Diese Tendenz dürfte - Lockerung des Mietrechts hin oder her - künftig noch zunehmen. Gut möglich also, dass einige Städte hierzulande auf lange Sicht tatsächlich auf Londoner Verhältnisse zusteuern.

Die starke Bautätigkeit in Brandenburg wird maßgeblich durch den in diesem Bundesland liegenden Berliner Speckgürtel beeinflusst. In Berlin selbst dagegen wird kaum neuer Wohnraum gebaut.

Die starke Bautätigkeit in Brandenburg wird maßgeblich durch den in diesem Bundesland liegenden Berliner Speckgürtel beeinflusst. In Berlin selbst dagegen wird kaum neuer Wohnraum gebaut.

Foto: manager-magazin.de