Kreditkrise Reise ins Herz der Wirrnis

Trotz Subprime-Krise und weltweiter Kreditklemme startet das Emissionshaus LHI seinen ersten US-Immobilienfonds. Fondsmanager ist - ebenfalls eine Premiere - die weltgrößte Investmentbank Goldman Sachs. Im Kielwasser des Dickschiffs sollen die Anleger alle Untiefen umschiffen - hoffen zumindest die Macher des Fonds.

Hamburg - Das Umfeld für eine Beteiligungsofferte an US-amerikanischen Immobilien, so scheint es, könnte schlechter kaum sein. Die massiven Probleme am dortigen Subprime-Hypothekenmarkt haben sich in den vergangenen Monaten zu einer weltweiten Kreditkrise ausgeweitet, in deren Zuge inzwischen in zahlreichen Ländern auch die Finanzierung umfangreicher Immobiliendeals ins Stocken gerät.

Zuvor waren die Preise in weiten Teilen der amerikanischen Gewerbeimmobilienmärkte in einer mehrere Jahre andauernden Investmenthausse bereits in astronomische Höhen geklettert - auch das nicht gerade eine Einladung an weitere Anleger.

Weshalb also sollte jemand in diesem Szenario ausgerechnet in US-Immobilien investieren? "Die Probleme am Subprime-Hypothekenmarkt haben bei weitem nicht die Bedeutung für die US-Wirtschaft und vor allem die dortigen Immobilienmärkte, wie vielfach dargestellt", sagt Peter Mika vom Emissionshaus LHI bei der Präsentation des ersten US-Fonds von LHI in Hamburg.

Mika verweißt auf Zahlen der renommierten University of Harvard. Demnach zählen von insgesamt rund 71,4 Millionen US-Haushalten lediglich etwa fünf Millionen zum so genannten Subprime-Segment. Davon wiederum seien bislang nur rund 465.000 von Kreditausfällen betroffen.

"Bezogen auf die gesamte US-amerikanische Gesellschaft macht das Problem also nicht einmal 1 Prozent aus", sagt Mika. "Daran lässt sich abschätzen, wie gering die Gefahr eines Übergreifens der Subprime-Krise auf die US-Konjunktur sowie auf weitere Immobilienmärkte tatsächlich ist."

Mit Goldman Sachs weiß Mika zudem einen prominenten Partner an seiner Seite. Die weltgrößte Investmentbank und unter dem Label Whitehall seit Jahren einer der Big Player im internationalen Immobiliengeschäft stellt deutschen Anlegern im Rahmen des LHI-Fonds erstmals ihre Expertise und ihr Netzwerk für Immobilieninvestitionen in den USA zur Verfügung.

Der Publikumsfonds, für den LHI in Deutschland bis zu 100 Millionen US-Dollar Eigenkapital platzieren will, investiert parallel zur GS REP Fondsfamilie, einem noch jungen Investmentvehikel, das Goldman Sachs in den USA für institutionelle Investoren und besonders reiche Privatleute managt. "Unser Haus ist - inklusive Beteiligungen von Mitabeitern - selbst mit rund 200 Millionen US-Dollar engagiert", sagt Justin E. Metz von Goldman Sachs. "Wir haben also starkes Interesse an einem Erfolg der Investments."

"Core-Investitionen weiterhin möglich"

"Core-Investitionen weiterhin möglich"

Erste, bereits getätigte Objektkäufe deuten die geplante Diversifikation des künftigen Portfolios an. Es soll sich aus breit gestreuten Investitionen in Büro-, Einzelhandels- und Mietwohnobjekte in den Wachstumsregionen der USA an der Ost- und Westküste sowie in Florida zusammensetzen. Lediglich der Kauf von Einfamilienhäusern sowie Engagements im per se schwer kalkulierbaren Hotelbereich werden explizit ausgeschlossen.

Bemerkenswert: LHI und Goldman Sachs streben einen ausgewogenen Mix über die Phasen der Wertschöpfungskette an. "Investitionen in Core-Immobilien sind nach wie vor möglich, wenn der Preis stimmt", sagt Metz. Der Goldman-Sachs-Mann gibt allerdings zu erkennen, dass es im Core-Segment ohne Kontakte wie jene seines Hauses, das seit vielen Jahren in ganz Amerika mit regionalen und lokalen Immobilienbesitzern und -entwicklern zusammenarbeitet, zurzeit sehr schwierig ist.

Hintergrund ist der enorme Nachfragedruck, der in den vergangenen Jahren nicht nur in den USA die Preise für voll vermietete Büroobjekte in besten Lagen ("Core-Objekte") in ungeahnte Höhen steigen lassen hat. Mit Verweis darauf hatten in der Vergangenheit zahlreiche Anbieter von US-Immobilienfonds in Deutschland verbreitet, ein Investment im Core-Bereich sei nicht mehr sinnvoll, der Umstieg auf alternative Anlagestrategien wie etwa die opportunistische unausweichlich.

Die Finanzierung der Immobilientransaktionen bereitet Goldman Sachs eigenen Angaben zufolge ebenfalls keine Probleme. "Wir streben Transaktionen mit Volumina zwischen 40 und 75 Millionen US-Dollar an", sagt Metz. "Die Fremdkapitalquote liegt dabei regelmäßig bei maximal 70 Prozent."

Von den aktuellen Engpässen bei Immobilienfinanzierungen, die in den USA ebenso wie in Deutschland und anderen internationalen Märkten zu beobachten sind, ist der Fonds damit laut Metz nicht betroffen: "Diese Schwierigkeiten beschränken sich auf Transaktionen, bei denen lediglich 5, 10 oder 15 Prozent Eigenkapital zum Einsatz kommt. Das trifft auf uns definitiv nicht zu."

Hintergrund: Im Zuge der Unsicherheiten an den Finanzmärkten halten sich Banken zurzeit extrem mit der Kreditvergabe zurück. Betroffen sind neben Private-Equity-Geschäften vor allem großvolumige Immobiliendeals. Insbesondere Transaktionen, bei denen hohe Fremdkapitalquoten von 80 Prozent und mehr geplant sind, liegen in großer Zahl auf Eis.