Reits Comeback der Schrottimmobilien

Als einer von enttäuschend wenigen angehenden Reits will die Fair Value AG ihre Aktien noch 2007 an der Börse anbieten. Ein Immobilienportfolio hat das Unternehmen schon zusammengekauft. Die Objekte haben den bisherigen Besitzern allerdings kaum Freude bereitet.

Hamburg/München - Aufmerksame Beobachter erinnern sich noch lebhaft. Vor Jahresfrist erreichte die Debatte um die Einführung steuerbegünstigter Immobilienaktien in Deutschland ihren Höhepunkt. Studienergebnisse machten die Runde, denen zufolge hierzulande mit einem gigantischen Markt für sogenannte Reits (Real Estate Investment Trusts) zu rechnen sei.

Von mehr als 100 Milliarden Euro war zu lesen, die bis 2010 in das PR-tauglich "G-Reit" getaufte Aktienvehikel fließen sollen. Noch Mitte 2007 bescheinigte die HSH Nordbank dem Markt ein mögliches Volumen von bis zu 40 Milliarden Euro in den kommenden drei Jahren.

Inzwischen ist das Reit-Gesetz längst beschlossen und rückwirkend zum 1. Januar in Kraft getreten. Passiert ist jedoch seither - so gut wie nichts. Der Großteil der Reit-Kandidaten hat seine Pläne für einen Börsengang verschoben - auf das kommende Jahr, wie es meist heißt.

Erst drei sogenannte Vor-Reits gibt es laut Bundeszentralamt für Steuern. Weitere sieben Gesellschaften haben den Status, der bereits zum steuerbegünstigten Immobilienerwerb berechtigt, beantragt. Als Begründung für die Zurückhaltung nennen die Gesellschaften unisono das schlechte Marktumfeld, welches einen Börsengang kaum ratsam erscheinen lasse.

Eine Ausnahme macht die Fair Value AG mit Sitz in München. Als Vorbereitung für die Umwandlung in einen Reit bereitet das Unternehmen derzeit einen Börsengang vor, der noch im vierten Quartal 2007 stattfinden soll.

Ob die Immobilien, die sich im Startportfolio von Fair Value befinden, den künftigen Aktionären Freude bereiten werden, ist allerdings offen. Die bisherigen Besitzer der Objekte hatten jedenfalls keinen großen Spaß damit.

Zum Hintergrund: Bei Fair Value handelt es sich um eine Schöpfung der IC Immobilien Gruppe, ebenfalls München. Der Immobilienfondsemittent nutzt als einer der ersten seiner Zunft die Möglichkeit, Anlegern geschlossener Fonds einen Reit als Exit-Option anzubieten.

Das Fair-Value-Portfolio irritert

Das Fair-Value-Portfolio irritert

Auch andere Emissionshäuser haben angekündigt, diesen Weg beschreiten zu wollen. Insgesamt neun Fondsemittenten trugen sich laut einer Umfrage der Berliner Agentur Scope am Jahresanfang mit Reit-Plänen. Publik gemacht haben solche Vorhaben bislang beispielsweise die DCM AG sowie die Helaba-Tochter Hannover Leasing.

Unisono hieß es allerdings bisher: Zur eleganten Entsorgung von Immobilien aus sogenannten Schrottfonds der 90er Jahre sollen die Reits keinesfalls herhalten.

In jener Zeit waren in Deutschland reihenweise Immobilienfonds mit Objekten vorwiegend in den neuen Bundesländern vertrieben worden, die vor allem eines boten: Beträchtliche Steuervorteile für die Anleger. Wirtschaftlich entpuppten sich die Investments dagegen häufig als Flops. Die Objekte waren vielfach zu teuer gekauft, die möglichen Mieteinnahmen zu optimistisch kalkuliert worden.

Was tun mit diesen Fonds? Vor dieser Frage stehen heute viele Emissionshäuser. Der Gedanke an einen Verkauf der Objekte liegt nahe, denn das Investitionsklima am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt ist - ungeachtet der vorübergehenden Eintrübung durch die weltweite Finanzkrise - nach wie vor gut.

Über Reits, so lautete bislang der Tenor, sollten die maroden Investments jedoch möglichst nicht abgewickelt werden. Dort seien vielmehr ausschließlich Objekte von bester Qualität gefragt.

Gemessen an diesem Bekenntnis kann ein Blick auf das Portfolio, mit dem die Fair Value AG an den Start geht, nur irritieren. Nachdem die Abstimmungen unter den Gesellschaftern abgeschlossen sind, ist das Unternehmen gegenwärtig dabei, Anteile an 14 geschlossenen Immobilienfonds zu erwerben.

Auf den ersten Blick entsteht dabei ein tadelloses Portfolio: Die mehr als 50 Objekte - vor allem Einzelhandel, Büro und Logistik - verteilen sich breit über das gesamte Bundesgebiet. Bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von fünf Jahren weisen sie zudem einen vergleichsweise hohen Vermietungsstand von durchschnittlich 95 Prozent auf. Auch die Rentabilität kann sich momentan sehen lassen. Ein reizvolles Investment also, könnten angehende Fair-Value-Aktionäre denken.

Vor einem Engagement sollten sie jedoch auch einen Blick auf die Performance der Fonds werfen, die die Immobilien in den vergangenen Jahren gehalten haben. Und die ist weit weniger überzeugend.

"Schrottimmobilien sind das keinesfalls"

"Schrottimmobilien sind das keinesfalls"

Ausweislich der letzten verfügbaren Leistungsbilanzen blieben - von einer Ausnahme abgesehen - sämtliche Beteiligungsgesellschaften zum Teil deutlich hinter den Ausschüttungsprognosen zurück. In Extremfällen erhielten die Anleger kaum die Hälfte der versprochenen Rückflüsse. Damit nicht genug: Auch die Liquidität einiger Fonds wurde im Laufe der Jahre arg strapaziert.

"Die bei der Konzeption der Fonds bestehenden und kalkulierten Mieteinnahmen haben sich als nicht nachhaltig erwiesen", begründet Fair-Value-Vorstandschef Frank Schaich die Underperformance. "Inzwischen befinden wir uns in Deutschland aber in einer völlig anderen Situation. Die Konjunktur ist merklich angesprungen, auch an den Gewerbeimmobilienmärkten können Vermieter wieder bessere Konditionen erzielen."

Eins haben künftige Fair-Value-Investoren den rund 3000 früheren Fondsanlegern in jedem Fall voraus: Über die Kurse, zu denen die Objekte von der AG übernommen werden, wird unter das bisherige Debakel ein Schlussstrich gezogen.

Die Fondsanleger dagegen, die jetzt ihre Anteile in Aktien tauschen, können ein Zwischenfazit ziehen. Sie erfahren über die Tauschquote ziemlich genau, was ihr Investment inzwischen wert ist.

Und das ist nicht sehr viel: Bei lediglich 40 Prozent der Nominalbeteiligung liegt der Durchschnittskurs, zu dem Fair Value zum Zuge kommt. In extremen Fällen stehen die Anleger bei nur knapp 3 beziehungsweise 8,75 Prozent ihres einst eingezahlten Kapitals.

"Die Fondsanleger haben dies akzeptiert", sagt Schaich. "Wir konnten sie davon überzeugen, dass sie sich von der Vorstellung lösen müssen, ihre ursprünglichen Einzahlungsbeträge seien nach wie vor eine realistische Kalkulationsgrundlage." Schließlich, so der Fair-Value-Chef, der bis vor Kurzem im Vorstand der IC Immobilien Holding saß, müssten hohe anfängliche Kosten ohnehin abgeschrieben werden.

Zudem habe es umfangreiche Steuervorteile gegeben. Alles Weitere sei Ergebnis der Immobilienmarktentwicklung der vergangenen zehn Jahre. "Im Schnitt brachten die Fonds einen Total Return von 109 Prozent", sagt Schaich. "Die meisten Objekte wurden erst nach 1990 gebaut. Schrottimmobilien sind das keinesfalls."

Dennoch: Ein Blick auf die Standortwahl der Investitionen verheißt auch für die Zukunft nichts Gutes. Chemnitz, Eisenhüttenstadt, Münster, Celle, Altenberge - die Liste der Nebenstandorte mit geringem Wachstumspotenzial, in die Fair Value investiert, ließe sich beinahe beliebig fortsetzen. Immobilieninvestments bester Qualität erfolgen in der Regel an anderem Ort.

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