Geschlossene Fonds Gefährlicher Drahtseilakt

Die Immobilienpreise weltweit auf Rekordniveau? Eine US-Hypothekenkrise, die die Märkte zusätzlich erzittern lässt? Kein Problem! Das denken jedenfalls deutsche Anleger - und zeichnen immer mehr Auslandsimmobilienfonds.

Hamburg - Neun von zehn Millionären sind durch Immobilien reich geworden, heißt es. Zumindest für vermögende Deutsche könnte die Quote in den nächsten Jahren deutlich sinken. Mit wachsender Begeisterung investieren die Anleger hierzulande seit Jahren in ausländische Immobilien.

Allein im vergangenen Jahr floss Eigenkapital in Höhe von 2,84 Milliarden Euro in dafür konzipierte geschlossene Fonds - ein Plus von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die bisherigen Umsätze der Fondsbranche in diesem Jahr deuten darauf hin, dass der Aufschwung unvermindert weitergeht.

Was die Anleger dabei aber offenbar ausblenden: Die weltweiten Immobilienmärkte haben in den vergangenen Jahren einen grundlegenden Wandel erlebt, das Risiko einer Investition auf diesen Märkten ist erheblich gestiegen.

"Durch das Zusammenwachsen von Immobilien- und Finanzmärkten wurde - unterstützt von einem allgemein niedrigen Zinsniveau - in den vergangenen Jahren viel Liquidität in die Märkte geschwemmt", erläutert Franz Wolfgang Kubatzki, Direktor der Ratingagentur Feri Rating & Research GmbH in Bad Homburg, die die internationalen Immobilienmärkte ebenso analysiert wie einzelne geschlossene Fonds. "Institutionelle Investoren aus aller Welt verfügen nach wie vor über viel Geld und suchen nach Anlagemöglichkeiten - mit Vorliebe auf den Immobilienmärkten", sagt der Experte.

Auf den Gewerbeimmobilienmärkten, wo Auslandsfonds meist investieren, bleiben die Folgen nicht aus. Die Preise dort sind bereits in schwindelerregende Höhen gestiegen. Die Renditen befinden sich dagegen auf Talfahrt. Betroffen sind vor allem gut vermietete Bürohäuser - sogenannte Core-Objekte - sowie Einkaufszentren in den etablierten Immobilien-Investmentstandorten in den USA und Europa wie New York, London oder Madrid.

Und damit nicht genug: Welche Risiken mit der immer enger werdenden Verzahnung von Immobilien- und Finanzmärkten sowie der damit einhergehenden ungehemmten Liquiditätszufuhr verbunden sind, zeigt sich zurzeit am US-Hypothekenmarkt für private Hausfinanzierungen. Auch dort gelangte über die Verbriefung von Kreditrisiken in den vergangenen Jahren immer mehr Geld in den Markt. Inzwischen platzen angesichts steigender Zinsen und fallender Immobilienpreise reihenweise sogenannte Subprime-Kredite.

Die Anlagerisiken steigen

Die Anlagerisiken steigen

Die Auswirkungen der Hypothekenkrise erschüttern zwar bereits die deutsche Bankenwelt. Die Emittenten geschlossener Fonds sowie das Gros der Anleger glauben aber offenbar immer noch, davon verschont zu bleiben. Einige - darunter die Hamburger HPC Capital sowie in Kürze auch die HCI Capital AG  - engagieren sich sogar direkt auf dem US-Hypothekenmarkt. Sie betonen jedoch unisono, lediglich im gewerblichen Kreditgeschäft aktiv zu sein. Die Krise spiele sich dagegen ausschließlich im Bereich der privaten Eigenheimfinanzierung ab.

Auch die Initiatoren von Auslandsimmobilienfonds blenden die Gefahr eines Übergreifens der Hypothekenkrise auf ihre Märkte weitgehend aus. Unbeirrt bringen sie neue Produkte auf den Markt. Einige Emissionshäuser haben immerhin ihre Strategie inzwischen umgestellt. Sie erwerben jetzt nicht mehr einzelne Objekte, sondern versuchen mit sogenannten Core-Plus-, Value-Added- oder opportunistischen Ansätzen zum Erfolg zu kommen. Auf Deutsch heißt das: Es wird nach Immobilien mit Potenzial für Wertsteigerungen gesucht. Die grundlegende Sanierung eines Gebäudes kommt dabei ebenso infrage wie die schlichte Verringerung des Leerstandes durch Gewinnung neuer Mieter.

Klar ist in jedem Fall, dass solche Investments mit wesentlich höheren Risiken verbunden sind als etwa der Erwerb eines voll vermieteten Gebäudes. Schließlich erfordert das Geschäft erheblich mehr Know-how und Engagement des Managements.

Angesichts der großen Nachfrage nehmen die Fonds zudem neue Länder ins Visier. Besonders beliebt ist Australien. "Für Investitionen in Australien spricht vor allem die starke Wirtschaft des Landes mit robustem jährlichem Wachstum von 3 Prozent und mehr", sagt Hans Heinrichs, Geschäftsführer der Münchener Sachsenfonds.

Doch auch auf dem fünften Kontinent sind die Unwägbarkeiten nicht zu unterschätzen. Ein Beispiel: das Wechselkursrisiko. Allein im Verlauf der vergangenen zwölf Monate hat der Euro gegenüber dem australischen Dollar etwa 4 Prozent an Wert verloren. Kehrt sich diese Entwicklung in den kommenden Jahren um, so könnte das die Anleger teuer zu stehen kommen.

Kuriosum: Negativer Leverage-Effekt

Kuriosum: Negativer Leverage-Effekt

Zudem ist Fremdkapital in Australien enorm teuer. "Beim gegenwärtigen Zinssatz von etwa 7 Prozent erhalten wir bei herkömmlicher Fondskonzeption einen negativen Leverage-Effekt", begründet Heinrichs die Gefahr. "Das Problem können wir nur lösen, weil in Australien im gewerblichen Bereich Staffelmietverträge üblich sind."

Der Kniff: Mit der Bank wird zunächst ein niedriger Zins von beispielsweise 6 Prozent vereinbart. Erst nachdem die Mieteinnahmen angehoben wurden, steigt aufgrund einer Staffelzinsvereinbarung auch die Zinszahlung.

Ein Blick in die Marktberichte zeigt jedoch: Wer die heißgelaufenen Märkte in den USA und Europa meiden will, ist in Australien an der falschen Adresse. Denn auch dort befinden sich die Preise schon im Höhenflug. Im Zentrum Melbournes beispielsweise pendelt die Rendite für erstklassige Büroobjekte laut Immobilienberater Jones Lang LaSalle zwischen 6 und 6,75 Prozent.

In Sydney, der teuersten aller australischen Städte, sind es sogar nur 5,5 bis 6,25 Prozent. Entsprechend bescheiden sind die Ausschüttungen, die letztlich beim Anleger ankommen. "Mehr als die Sechs vor dem Komma - aber nach australischen Steuern - ist kaum drin", bestätigt Fondsinitiator Heinrichs.

Anleger, denen das nicht reicht, können auch in Australien zu Dachfonds greifen, die mit risikoreicheren Investitionsstrategien zu höheren Renditen gelangen wollen. Ideenkapital und Real I.S. offerieren solche Beteiligungen. "Inklusive Eigenkapitalrückführung visieren wir Rückflüsse von 200 Prozent nach zehn Jahren an", sagt Real I.S.-Sprecher Markus Lang.

Noch sportlicher werden die Renditeprognosen der Emittenten, wenn die Rede auf Schwellenländer wie Indien und China kommt. Sachsenfonds und HCI stehen mit Produkten in den Startlöchern. Ebenso Real I.S., die mit dem kommenden Asien-Fonds - auch dies eine Dachfondskonstruktion - Rückflüsse in Höhe von nicht weniger als 300 Prozent in zehn Jahren prognostiziert - allerdings wiederum inklusive Rückführung der Kapitaleinlage.

Schwellenländer: Gefahr der Fehlallokation

Schwellenländer: Gefahr der Fehlallokation

Klar, dass auch solche Ertragsaussichten mit zusätzlichen Risiken verbunden sind. Die Initiatoren versuchen diese durch Kooperationen mit lokalen Partnern einzugrenzen. Real I.S. hat beispielsweise über ihre Muttergesellschaft, die Bayerische Landesbank, Zugang zur ICICI Bank , der zweitgrößten Bank des Indiens.

Ob jedoch alle Gefahren von Investitionen in Schwellenländer auf diese Weise gebannt werden können, ist fraglich. Schließlich befinden sich die Märkte dort in rasanter Bewegung. "Vor fünf Jahren haben sich viele Investoren auf Polen, Tschechien und Ungarn gestürzt", erinnert sich Feri-Experte Kubatzki. "Die Märkte dort entwickelten sich gerade erst. Entsprechend niedrig waren die Preise - und attraktiv die Renditen." Heute dagegen haben sich die Renditen weitgehend jenen in Westeuropa angepasst. Die Crux: "In der Zwischenzeit haben sich innerhalb der Märkte die wirklich attraktiven Lagen herauskristallisiert. Jene Investoren, die zu früh an falscher Stelle gekauft haben, erleben jetzt mitunter ein böses Erwachen."

Fehlallokationen drohen laut Kubatzki grundsätzlich, wenn unterentwickelte Märkte mit hoher Geschwindigkeit wachsen. Hinzu kommt: Selbst in Schwellenländern wie Brasilien und Russland, die bislang noch gar nicht im Brennpunkt des Interesses der deutschen Beteiligungsbranche standen, hat die Nachfrage internationaler Investoren längst die Preise und Renditen in Unruhe versetzt.

"Die Renditen am russischen Immobilienmarkt stehen quer über alle Segmente unter Druck", bestätigt David Cohen, Senior Analyst in der Moskauer Niederlassung des internationalen Maklerhauses Cushman & Wakefield. "Insbesondere bei hochwertigen Büroflächen ist dies zu beobachten. Die Renditen liegen dort zwischen 7 und 8 Prozent."

Mordejai Goldenberg, Cohens Kollege aus der Cushman & Wakefield-Niederlassung in São Paulo beobachtet Ähnliches: "Auch wir verzeichnen eine Yield-Compression, einen Renditedruck also, in allen Bereichen: Büro-, Einzelhandels- und Industrieimmobilien." Allein beim großflächigen Einzelhandel jenseits der 20.000 Quadratmeter seien die Renditen in den vergangenen zwölf Monaten um 3 Prozentpunkte gesunken.

Es ist also klar: Anleger, die in den neuen Märkten mitmischen wollen, müssen nicht nur eine gehörige Portion Risikobereitschaft mitbringen. Wer rechtzeitig zum Zuge kommen will, sollte sich angesichts des Tempos, mit dem sich die Märkte in den Schwellenländern verändern, außerdem gehörig beeilen.

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