Neue Anlageklasse Rennen um erste Reits

Der Bundesrat hat die letzte Hürde für steuerbegünstigte Immobilien-AGs beseitigt. Die ersten Reits sind schon startbereit. manager-magazin.de sagt, welche Unternehmen den neuen Markt beleben wollen.

Hamburg - Kaum hat der Bundesrat das Gesetz über deutsche Real Estate Investment Trusts (Reits) gebilligt, kommen auch schon die ersten Interessenten an die Börse. Am kommenden Dienstag werden die Aktien der Hamburger Immobiliengesellschaft Alstria  erstmals frei gehandelt. Erst am Mittwoch hatten die Aktionäre auf einer außerordentlichen Hauptversammlung die Satzung geändert, damit Alstria später in einen Reit umgewandelt werden kann.

"Frühestmöglicher Termin hierfür ist der 1. Juli", sagt Firmenchef Olivier Elamine. Bis dahin sollen zwei Wohnhäuser verkauft sein, die nicht in den Reit eingebracht werden dürfen. Ebenfalls im Rennen um den ersten deutschen Reit ist die Berliner Firma Polis Immobilien . Deren Börsengang war bereits vor einer Woche. Auch hier ist die Richtung klar: "Polis strebt an, sich künftig als Reit AG zu qualifizieren", heißt es im Unternehmen. Reits haben gegenüber Aktien von Immobilienunternehmen den Vorteil, dass die Erträge nicht im Unternehmen besteuert werden. Im Vergleich zu offenen Immobilienfonds lassen sie sich besser handeln.

Den Rang ablaufen könnte den beiden Neuemissionen ein kleines Unternehmen namens Deutsche Reit . Die Firma, die ihr Geschäftsmodell schon im Namen trägt, fuhr 2006 einen Umsatz von nur 1,1 Millionen Euro ein, ist aber bereits seit einem Jahr an der Börse. "Wir sind so aufgestellt, dass wir die Möglichkeiten direkt nutzen werden", kündigt Vorstand Stephan Perthel gegenüber manager-magazin.de an. "Wir werden Gewerbeimmobilien zukaufen und haben einen sehr guten Marktzugang." Schon am Freitag gründete das Unternehmen eine Tochter namens Deutsche Reit 1, die einen Vor-Reit-Status beantragen soll. Ein Vor-Reit kann, wenn alle Bedingungen des Gesetzes erfüllt sind, in einen Reit umgewandelt werden, der dann erst an die Börse geht.

Nach der Zustimmung des Bundesrats fehlen nur noch die Unterschrift des Bundespräsidenten und der Abdruck im Bundesgesetzblatt. Das Gesetz soll rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Kraft treten. Das ist vor allem symbolisch bedeutsam, weil Deutschland zumindest formell mit Großbritannien gleichzieht. Dort haben sich allerdings zu Jahresbeginn gleich neun existierende Immobilien-AGs in Reits umgewandelt und den britischen Markt auf einen Schlag zum zweitwichtigsten nach den USA gemacht.

Wohnungsfirmen nach Luxemburg

Wohnungsfirmen ziehen nach Luxemburg

Solche großen Sprünge sind vom deutschen Markt nicht zu erwarten - zum einen, weil es hierzulande längst nicht so viele und so hoch bewertete Immobilien-AGs gibt wie in Großbritannien. Für eine Komplettumwandlung in einen Reit kommen auch nur wenige von ihnen infrage, weil die meisten hauptsächlich Mietshäuser verwalten. Deutsche Wohnimmobilien, die vor 2007 gebaut wurden, dürfen nach dem jetzigen Gesetz aber nicht in Reits eingebracht werden.

Trotzdem können Wohnungsunternehmen der Steuer entgehen: indem sie ihren Sitz nach Luxemburg verlegen. Die Gagfah , seit ihrem Börsengang im September 2006 das Schwergewicht der deutschen Immobilienaktien, hat es vorgemacht. Das größte deutsche Wohnungsunternehmen Deutsche Annington hat seinen geplanten Börsengang zunächst verschoben, will aber im Laufe des Jahres dem Beispiel der Gagfah folgen. Über einen Zusammenschluss der beiden Unternehmen, hinter denen die Private-Equity-Gesellschaften Fortress  und Terra Firma stehen, wird ebenfalls spekuliert.

Auch für manche auf Büro- und Geschäftsbauten spezialisierte Firmen ist das Reits-Gesetz unattraktiv. "Für Projektentwickler oder opportunistische Investoren sind die Fesseln im Reit zu stramm", sagt Tobias Just, Immobilienanalyst der Deutschen Bank. Unternehmen wie Patrizia Immobilien , die ihre Gebäude meist nach wenigen Jahren weiterverkaufen, könnten am Kriterium der fünfjährigen Haltefrist im Reit-Gesetz scheitern.

Für einen Reit infrage kommen unter den großen bestehenden Immobilien-AGs, vor allem die auf Einkaufszentren spezialisierte Deutsche Euroshop , die Gewerbeimmobilienfirmen DIC Asset  und IVG Immobilien . "Den Ausschluss von Wohnimmobilien halten wir nach wie vor für falsch, er betrifft uns aber nicht direkt", sagt IVG-Chef Wolfhard Leichnitz. Die IVG hat sich auf Bürogebäude spezialisiert. Im Februar kaufte sie die Londoner "Gurke", die architektonisch auffällige Zentrale der Rückversicherung Swiss Re. "Es ist wahrscheinlicher, dass wir Tochter-Reits gründen, als dass wir das Unternehmen komplett in einen Reit umwandeln."

Dennoch rechnet Just damit, dass in den kommenden Jahren ein großer Markt entsteht. Auf 92 Milliarden Euro schätzt er das Marktpotenzial bis 2011. Wohnimmobilien, schätzt Just, hätten weitere 26 Milliarden Euro bringen können. Einiges Potenzial haben laut Just geschlossene Immobilienfonds, die über die Börse an flüssige Mittel kommen könnten. Der Großteil aber soll mit 55 Milliarden Euro aus Unternehmensimmobilien stammen. "Die Unternehmen mit aktivem Portfoliomanagement werden das schon durchgespielt haben", meint er. Auch die lange Diskussion vor der Einführung der Reits könne zum Vorteil für einen erfolgreichen Start werden: "Die Marktteilnehmer haben Zeit gehabt, sich darauf vorzubereiten."

Milliarden an stillen Reserven

Milliarden an stillen Reserven

Produktionsanlagen seien schwer verkäuflich, räumt Ralf Dibbern von der Hamburger Privatbank M.M. Warburg ein. Nicht betriebsnotwendige Teile wie Büros aber könnten den Unternehmen Milliardenerlöse bringen. Zwar gab es solche Verkäufe bereits in der Vergangenheit. "Jetzt hätten sie den Vorteil, dass sie steuerlich begünstigt sind", sagt Dibbern. Das gilt allerdings nur bis Ende 2009. So lange soll die sogenannte Exit Tax, ein 50-prozentiger Steuernachlass für die verkaufenden Firmen, den Reits Starthilfe geben.

Die Angst vor höheren Steuern sei "ein Grund, warum die Unternehmen bisher auf ihren Immobilienschätzen saßen", sagt Dibbern. Im internationalen Vergleich sei die deutsche Immobilienbesitzquote mit ungefähr zwei Dritteln außergewöhnlich hoch. "Auch deshalb sind die Kapitalrenditen hier niedriger", so Dibbern weiter. Je geringer der Buchwert der Immobilien im Vergleich zum aktuellen Marktwert ist und je länger sie im Unternehmensbesitz sind, umso attraktiver sei der Verkauf an Reits nach dem jetzigen Gesetzentwurf.

Aus den großen Unternehmen kommen bislang allerdings kaum Signale, dass sie dieses Instrument auch bald nutzen wollen. "Unser aktives Immobilienmanagement werden wir auch im Geschäftsjahr 2007 fortsetzen", verkündete etwa Metro-Chef Hans-Joachim Körber auf der Bilanzpressekonferenz des Handelskonzerns  am 21. März.

Die Münchener Rück , die bereits im vergangenen Jahr ein milliardenschweres Immobilienpaket verkaufte, hält sich zurück. "Grundsätzlich stehen wir Reits sehr positiv gegenüber", sagt Josef Wild, Sprecher der Konzernvermögensverwaltung Meag. "Wir sind aber nicht festgelegt, ob wir Reits verwenden werden. Es ist eine weitere Option für uns, um Immobilien zu verkaufen, aber auch nur eine Möglichkeit unter verschiedenen."

Ähnlich bedeckt hält sich DaimlerChrysler . "Wir beobachten das, wir prüfen das auch, aber wir sehen derzeit keine attraktive Möglichkeit für uns", sagt Ute von Fellberg, Sprecherin der Immobiliensparte. Nach Dibberns Einschätzung könnte der Konzern mit rund elf Milliarden Euro die größten stillen Reserven heben.

Für einen schnellen Erfolg fehlt den Reits also noch das Bekenntnis verkaufswilliger Unternehmen. Dibbern verweist jedoch darauf, dass auch KarstadtQuelle  stets erklärt hatte, an den eigenen Immobilien festhalten zu wollen - inzwischen hat sich der Konzern aber vollständig von seinem Eigentum an Kaufhäusern getrennt und die Gebäude zurückgeleast.