Immobilien Letztes Mittel Enteignung

Im Heimatland der Finanzinvestoren dreht der Wind. Während amerikanische Finanzinvestoren hierzulande städtische Wohnungen im großen Stil kaufen, erwerben amerikanische Städte ganze Straßenzüge von privaten Immobiliengesellschaften. Die Kommunen treibt die pure Not: In manchen Gemeinden gibt es kaum noch billige Wohnungen.
Von Karsten Stumm

Hamburg - Wenn Jerry Sanders in seinem Büro im elften Stock des City Administration Center in San Diego seine Stadt vorstellen möchte, nimmt der Oberbürgermeister der zweitgrößten Metropole Kaliforniens gerne den Straßenplan zur Hand. Zoo, Seaworld, 70 Meilen lange Strände im Stadtgebiet und die elegante Einkaufs- und Flaniergegend Gaslamp Quarter - San Diego hat viel zu bieten. Nach Meinung der Stadtvorsteher kommt bald sogar noch eine Attraktion dazu: bezahlbare Wohnungen.

Die Sonnenscheinstadt San Diego hat zusammen mit privaten Geldgebern 38 Millionen Dollar in einen mächtigen Häuserblock im Stadtteil Barrio Logan gesteckt, einem der ältesten und traditionsreichsten Viertel der City. Und diese Wohnungen will die Gemeinde ausschließlich Stadtbewohnern mit niedrigen Einkommen zur Miete anbieten. "Eines der Hauptziele unserer Stadtentwicklung ist es, mehr bezahlbaren Wohnraum aufzubauen", sagt Sanders. Er hat schon Erfahrung damit.

Bereits im Mai vergangenen Jahres wurde der Grundstein für ein ähnliches Projekt an San Diegos Logan Avenue gelegt, Ecke 16. Straße. Investitionssumme dieses Mal: 15 Millionen Dollar. 1167 Apartments sollen errichtet werden, für Stadtbewohner mit Gehältern weit unter dem Durchschnitt der Business-Stadt.

Markteingriff mit Steuergeld

"Barrio Logan ist ein Stadtteil, in dem verzweifelter Bedarf nach günstigen Unterbringungen besteht", sagt Ben Hueso fast entschuldigend für den städtischen Eingriff in San Diegos Wohnungsmarkt. Hueso ist Bürgermeister des Districts der kalifornischen Großstadt, zu dem Barrio Logan zählt.

Damit dreht ausgerechnet im Heimatland der Finanzinvestoren der Wind. Während amerikanische Finanzinvestoren wie Fortress oder Lone Star in der Bundesrepublik im großen Stil städtische Wohnungen kaufen, erwerben amerikanische Städte ganze Straßenzüge von privaten Wohnungsbaugesellschaften.

Die sind allerdings weniger von der möglichen Rendite ihres Investments angetan als von der möglichen Belebung ihres städtischen Wohnungsmarktes. Denn das Angebot an Mietwohnungen und Apartments scheint in ihren Städten über die Jahre einseitig geworden zu sein: Speziell günstiger Wohnraum ist offenbar knapp geworden.

Zu lange boomt in einigen US-Gebieten der Immobilienmarkt, als dass das Preisniveau für Wohnhäuser und Mietwohnungen nicht landesweit in die Höhe gegangen wäre. Seit 1995 stieg etwa der Preis für US-Wohnhäuser im Schnitt fast um die Hälfte. Und die Mieten gingen im gleichen Zeitraum um etwa ein Drittel in die Höhe, hat Amerikas Bureau of Labour Statistics ermittelt. Je nach Landesgebiet war es sogar weit mehr: Die Preise für Wohnimmobilien legten in dieser Zeit speziell in New York und in Kalifornien viel stärker zu als es der Landesdurchschnitt widerspiegelt, errechnete unlängst die NordLB.

Notfalls enteignen

Notfalls enteignen

So ist schon jetzt die Nachfrage nach vergleichsweise billigen Apartments in Amerikas boomenden Metropolen hoch. In New York beispielsweise sorgt deshalb der geplante Verkauf der Manhattan-Viertel Stuyvesant Town und Peter Cooper Village für Aufsehen.

Der riesige Komplex an New Yorks East-River-Ufer galt bis jetzt als eine der letzten Zufluchtstätten amerikanischer Mittelstandsfamilien, die sich andere Wohnungen in Manhatten nicht mehr leisten können: Feuerwehrleute, Polizisten, Lehrer oder Krankenschwestern wohnen hier für 1700 Dollar pro Monat für ein Zweizimmerapartment.

Nun aber verkauft der Besitzer der Wohnanlage, der amerikanische Versicherungsriese Metlife, die Apartment für 5,4 Milliarden Dollar an die Investorenfirma Tishman Speyer. Und viele Bewohner fürchten nun, dass sie mittelfristig ihre Wohnungen räumen müssen - und Manhatten verlassen.

Zudem drohen mehr und mehr Amerikaner plötzlich Mietwohnungen zu benötigen, die bisher in den eigenen vier Wänden gewohnt haben - wenn auch auf Kredit. Denn nicht wenige US-Bürger finanzieren ihre Häuser mit Krediten ohne feste Zinsbindung. Das macht nichts, solange die Zinsen gleich bleiben oder fallen. Steigen sie aber, klettern die Kreditkosten der Hausbesitzer in ähnlichem Maße, wie Amerikas Notenbanker an der Zinsschraube drehen. Und genau das taten sie zuletzt häufig.

In der Kreditklemme

Allein in den vergangenen zwei Jahren haben die Währungshüter des Landes den wichtigsten Zinssatz Amerikas 17-mal in Folge erhöht, auf nunmehr 5,25 Prozent. Entsprechend viele Grundeigentümer sind in den vergangenen Monaten Schritt für Schritt in Kreditschwierigkeiten geraten, und das stellt irgendwann die US-Gemeinden vor Probleme. Denn die Kommunen müssen unter Umständen einspringen, sollten die Immobilien der betroffenen Hausbesitzer tatsächlich unter den Hammer kommen: Im Notfall sollen die Städte die Familien mit Wohnraum versorgen.

Wie gesucht günstiger Wohnraum dann auch mittlerweile in manchen US-Städten ist, lässt das Vorhaben der kalifornischen Gemeinde Moorpark ahnen. Mitten in ihrem City-Gebiet, nördlich Poindexter Avenue bis südlich Los Angeles Avenue, erstrecken sich bisher Brachen voll heruntergekommener Bauten. Niemand hat sich für die Immobilien bisher interessiert, die Besitzer spekulierten vielmehr auf den Weiterverkauf, sollte das Viertel einmal einen Aufschwung nehmen. Jetzt erwägt die Stadt die Eigentümer kurzerhand zu enteignen, die Gebäude neu hochzuziehen - und darin günstige Mietapartments anzubieten.

"Eines ist klar", sagt Moorpark-Bürgermeister Patrick Hunter. "Enteignung ist ein außergewöhnlich machtvolles Mittel der Stadtführung und sollte auch nur in außergewöhnlichen Fällen eingesetzt werden - als letztes Mittel und nachdem der private Besitzer fair abgefunden worden ist." Noch hat der Rat der Stadt nicht entschieden.

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