Immobilien Der Anleger baut Brücken

PPP steht für Public Private Partnership, eine Kooperation also zwischen Privatwirtschaft und Staat zum Abwickeln bestimmter Projekte - und daran soll sich nun auch der Privatanleger beteiligen können. Im Oktober soll ein erste Referentenentwurf für ein entsprechendes Gesetz vorliegen.
Von Arne Gottschalck

Hamburg - Der Staat gibt sich modern. Nicht unbedingt durch den Betonbauhausstil des Kanzleramts, sondern in seinem Finanzgebaren. Finanzminister Peer Steinbrück will die Reits zulassen - eine Sonderform der Immobiliengesellschaft. Die Hansestadt Hamburg hat sich von der altertümlichen Staatsbuchhaltung, der Kameralistik, abgewandt und eine Bilanz aufgestellt. Und an PPP sollen sich nun auch Ottonormalanleger beteiligen können.

PPP, dieses Kürzel steht für Public Privat Partnership. Klingt kompliziert, ist aber nichts anderes als eine einfache Kooperation auf Zeit von öffentlicher Hand und Privatwirtschaft. Zum Beispiel um eine Brücke zu bauen. Durch die Zusammenarbeit sollen Synergien freigesetzt werden. Und tatsächlich - es gibt Studien aus der Praxis, die belegen, dass solche Kooperationen deutlich günstiger sind als Vorhaben, die der Staat allein durchführt. "Gut 20 Prozent der Ausgaben werden dadurch eingespart", erklärt Andreas Pfnür, Professor an der Technischen Universität Darmstadt und Vorstandsmitglied des Bundesverbands PPP.

Kein Wunder, dass auch Investoren auf diese Kooperation aufmerksam wurden. Geschlossene Fonds sind bereits in dieses Marktsegment vorgestoßen. Zum Beispiel, indem sie der Gebietskörperschaft das fertiggestellte Vorhaben vermieten. Ein vergleichsweise sicheres Geschäft; immerhin steht der Staat hinter solchen Vorhaben - "die Kreditsicherheit ist daher gegeben", erklärt Heiko Stiepelmann, stellvertretender Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie. Das Gros der privaten Anleger blieb bislang außen vor. Bislang. Denn nun will der Gesetzgeber diese Anlageform auch der breiten Öffentlichkeit per offenen Immobilienfonds zugänglich machen. So ganz einfach ist das jedoch nicht.

Denn dazu muss das entsprechende Gesetz geändert werden. Das bestimmt, in welche Anlageklassen und Wertpapiere ein Fondsmanager investieren darf. Beteiligungen an PPP gehören nicht dazu. Es sind keine Anleihen, keine Aktien - und auch keine Immobilien, auch wenn sie sich mit deren Entwicklung befassen. Sondern SPV, Special Purpose Vehicle, Zweckgesellschaften. "Die gibt es nur zu dem einen Zweck: Der Realisierung des vereinbarten Vorhabens", so Stiepelmann. An denen könne man zwar Anteile erwerben, doch kein Eigentum an den Immobilien. Genau dieses Manko muss die Regierung nun beheben.

Keine Produkte für Jedermann

Produkte für Jedermann gibt es noch nicht

Die Anbieter von offenen Immobilienfonds betrachten das Ganze in aller Ruhe. "Erst einmal abwarten, wie das Gesetz genau aussieht. Dann kann man sich darüber unterhalten, ob solche PPP in die Strategie aufgenommen werden", erklärt Brigitte Schroll von der SEB. Die Difa, die auf Immobilienfonds spezialisierte Tochter der Union Investment, bringt sich schon einmal in Stellung: "Wir halten PPP für einen enormen Wachstumsmarkt, der auch für die langfristige Kapitalanlage von Interesse ist. Das Spektrum zwischen Mautautobahnen und privat gemanagten Schulen ist zu komplex, um es mit einem Anlageprodukt zu erschließen. Sicherlich bieten aber auch Investmentfonds ideale Vorausetzungen für diese Investitionen. Wir engagieren uns bei der Konzipierung zusammen mit unserem Verband BVI", erklärt Fabian Hellbusch, Difa-Sprecher.

Die Bauunternehmen zumindest würden sich über entsprechende Produkte freuen: "Wenn die Vertriebskosten gering gehalten werden, bekommt der Anleger eine vergleichsweise sichere Anlage für sein Geld", so Stiepelmann.

Auch die Nachfrage wäre auf jeden Fall vorhanden. Denn die Banken geben den Bauunternehmen, wie Firmen aus anderen Branchen auch, Kredite inzwischen nur noch zögerlich. Freilich, auch Private-Equity-Fonds investieren gern in Deutschland und borden über vor Geld. Doch sie wollen mindestens 200 Millionen Euro investieren. Eine Nummer zu viel für das durchschnittliche Projekt, so Stiepelmann. "Die meisten kosten um die 50 Millionen Euro." Da käme der Branche das Geld der offenen Fonds gerade recht.

Dabei lassen die Beteiligungen sich in ganz unterschiedlichen Phasen des Projekts vorstellen, sowohl in der riskanteren Startphase - dem Bau - als auch in der sicheren Periode der Verwaltung der Bauten.

Gleichviel, die Bedeutung der PPP nimmt schon jetzt zu. Auch wenn sich die Blüte dieser Partnerschaft als Teilrückzug des überforderten Staates von Aufgaben geißeln lässt, die eigentlich allein dem Staat obliegen. Die Unternehmen zumindest rechnen inzwischen mit PPP. Andreas Steiner vom Baukonzern Hochtief zum Beispiel: "Bereits jetzt stammen etwa 60 Prozent unserer Umsätze aus dem Baugeschäft, die übrigen 40 Prozent aus den Bereichen Entwicklung, Dienstleistung, Konzessionen und Betrieb. Und dazu gehören PPP ebenso wie Flughafen- und Gebäudemanagement. Für das Jahr 2010 gehen wir davon aus, dass dann die Hälfte unserer Umsätze aus dem Baugeschäft stammt, der Rest aus Dienstleistungen wie zum Beispiel PPP." Und weiter: "Es entspricht der auf ertragreiches Wachstum ausgerichteten Hochtief-Strategie, verstärkt auf PPP-Projekte zu setzen."

Dem Staat fehlt das Geld

Dem Staat fehlt das Geld

Die Ursachen für das Wachstum dieser Zusammenarbeit der eigenen Art sind schnell ausgemacht. "Dem Staat fehlen inzwischen die Mittel, großvolumige Vorhaben allein durchzuführen", sagt der Darmstädter Professor Pfnür. "Fest steht, dass viele Projekte mangels Finanzierbarkeit nicht ausgeschrieben werden können", so noch einmal Steiner von Hochtief. Tatsächlich fehlt dem Staat Geld. Deutsche Kommunen müssten, so eine Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu), im Jahr 40 Milliarden Euro in Sachinvestitionen wie Krankenhäuser oder Schulen stecken. Doch im Schnitt wurden pro Jahr 8,5 Milliarden weniger gezahlt.

Gebraucht werden PPP daher an allen Enden. "Man nutzt sie für Hochbau, Beschaffung bei der Bundeswehr oder auch die Wasserwirtschaft", erklärt Pfnür. Und es sind oftmals gar nicht die großen schillernden Projekte, an denen PPP arbeiten. Im hessischen Offenbach beispielsweise soll das Haus des Lebenslangen Lernens durch so eine Partnerschaft entstehen - an der sich die Eltern der dort eingeschulten Kinder beteiligen können.

Im europäischen Vergleich ist Deutschland damit noch ganz am Anfang seiner Entwicklung. Nur in maximal 5 Prozent aller möglichen Fälle werden PPP in Deutschland genutzt, wenn auch mit steigender Tendenz, sagt Pfnür. Wurden 2000 nur knapp 20 solcher Projekte angestoßen, so waren es 2005 gut 200, ermittelt das Difu. In England wird inzwischen sogar diskutiert, die Tube, die Londoner U-Bahn, per PPP zu unterhalten. Margret Thatcher, ehemalige Premierministerin Großbritanniens, hatte die PPP gefördert. Ein Vorbild auch für Deutschland? Die Regierung scheint es zumindest so zu sehen.