Immobilienfonds "80 Prozent des Weges geschafft"

Die Ratingagentur Scope hat die Vorschläge der Investmentbranche zu einer Reform offener Immobilienfonds ausdrücklich begrüßt. Das Produkt werde damit sicherer und attraktiver. Mit dem Reformpaket sei die "Renaissance" dieser Anlageklasse eingeleitet. So viel Lob war selten. Dennoch verlangt Scope weitere Schritte.

Hamburg/Frankfurt am Main - "Die Reformen sind ein großer Schritt in die richtige Richtung", erklärte Scope-Analystin Alexandra Merz am Dienstagnachmittag in einer Telefonkonferenz. Die Vorschläge des Bundesverbandes deutscher Investmentgesellschaften BVI gingen die Schwachpunkte offener Immobilienfonds wirkungsvoll an. Das vorgestellte Reformpaket könne das Produkt attraktiver, sicherer und zukunftsfähig machen. "Die Renaissance der offenen Immobilienfonds scheint damit eingeleitet zu sein", zeigte sich Merz zuversichtlich.

Der BVI will die Liquiditätssteuerung deutlich verbessern. Dazu soll es künftig eine Meldepflicht für neue Investments ab einer Million Euro geben. Die damit verbundene Kündigungsfrist von 12 Monaten für diese Anlegergruppe bezeichnete Merz als "äußerst positiv" für den Privatanleger und die Stabilität des Produktes. Bereits jetzt wiesen einige Kapitalanlagegesellschaften (KAG) in ihren Rechenschaftsberichten die Anlegerstruktur für ihre Immobilienfonds aus. Dabei sei den Gesellschaften gleichwohl oft nur ein kleiner Teil ihrer Investoren bekannt, weil die Fondsanteile auch über Börsen gehandelt würden, sagte Merz.

"Mindestliquidität verringert das Risiko"

Nach Vorstellungen des BVI sollen die offenen Immobilienfonds eine Mindestliquidität von 10 Prozent vorhalten und bei einer Quote von 40 Prozent den Vertrieb einstellen. "Das sind gute vertrauensbildende Vorschläge. Sie dürften die Risiken dieser Fonds sicherlich begrenzen", sagte die Analystin. Da dieser Vorschlag wie andere auch lediglich dem Prinzip der Selbstverpflichtung unterläge, forderte Merz die Gesellschaften nachdrücklich dazu auf, diese Grenzen auch einzuhalten.

Künftig sollen offene Immobilienfonds mit mindestens 20 Prozent ihres Fondsvermögens in Reit-Anteile und Immobilien-Aktien investieren dürfen, was allerdings eine Gesetzesänderung voraussetzt. Scope befürwortet diesen Vorschlag, hält aber eine Quote von mehr als 20 Prozent nicht für angezeigt. Reits seien ein "sehr volatiles Instrument" und würden die Anfälligkeit von offenen Immobilienfonds verstärken, begründete Merz diese Einschränkung.

Sollten sich die BVI-Vorschläge durchsetzen, dürfen Kapitalanlagegesellschaften künftig auch Fondsimmobilien aus einem Fonds an einen anderen Fonds derselben Gesellschaft verkaufen. Das könne "zeitweise Sinn" machen, um Liquiditätsengpässe zu überbrücken. Es müsse aber "unbedingt" eine unabhängige Aufsicht darüber wachen, dass diese Verkäufe die Interessen beider Fondsanlegergruppen wahren. Dahinter steht wohl die Befürchtung, Gesellschaften könnten aus ihren Portfolios quasi Verschiebebahnhöfe machen. "Es darf bei diesen Geschäft vor allem nicht zu einer Gebührenverdoppelung kommen", mahnte die Scope-Analystin. Beim Kauf und Verkauf von Immobilien entstehen den Fonds jeweils Kosten.

Scope erwartet marktgerechtere Bewertung

Scope befürwortet Neuorganisation der Bewertung

Als "zielführend und stichhaltig" bewertet Scope die Vorschläge des BVI zur künftigen Organisation der Immobilienbewertung. So soll künftig eine unabhängige Instanz wie die Finanzdienstleistungaufsicht den Gesellschaften die Gutachter zuweisen, die die Immobilien bewerten. Die Gutachter für einzelne Objekte sollen alle zwei Jahre rotieren und nach einer einheitlichen Gebührenordnung bezahlt werden. Ein Gutachter soll nie länger als fünf Jahre für eine Gesellschaft tätig sein.

Dies dürfte eine marktgerechte Immobilienbewertung deutlich verbessern, gab Scope zu verstehen. Die Bewertung der Fondsimmobilien soll laut BVI weiter jährlich erfolgen. Gleichwohl soll halbjährlich überprüft werden, ob nicht womöglich eine Neubewertung notwendig ist. "Das ist ein guter Kompromiss zwischen Bewertungskosten und Nutzen einer möglichen Neubewertung", sagte Analystin Merz. Die verpflichtende Einbeziehung von ausländischen Sachverständigen mit Ortskenntnis für Immobilien außerhalb Deutschlands sei ebenfalls zu begrüßen.

"Einzelverkehrswerte erhöhen die Transparenz"

Um die Transparenz offener Immobilienfonds zu erhöhen, sollen laut BVI künftig die Einzelverkehrswerte der Fondsimmobilien veröffentlicht werden. "Das erhöht ganz klar die Transparenz", sagte Analystin Merz. Dies mache es den Gesellschaften aber nicht leichter, die Immobilien zu verkaufen, wenn Käufer den Buchwert des Objektes in jedem Rechenschaftsbericht nachlesen können. Derzeit erlaubt es das Gesetz nicht, ein Objekt wesentlich unter dem Verkehrswert zu verkaufen. Hier wünscht sich Scope eine Lockerung durch den Gesetzgeber, um den Verkauf von Immobilien zu erleichtern.

Übersteigt die Kreditaufnahme eines Immobilienfonds die Kreditquote von 40 Prozent, soll dies die Gesellschaft nach Vorstellungen des BVI künftig veröffentlichen. Zusammen mit der Veröffentlichung der Anlegerstruktur und der jeweiligen Liquiditätsquote ließe sich das Risikoprofil eines Fonds deutlich besser erkennen.

"Gebührenstruktur überdenken"

Die angestrebte Vereinheitlichung der Rückstellungspraxis für latente Steuern im Ausland, so genannte Capital Gain Taxes, ist nach Einschätzung von Scope richtig und werde die Vergleichbarkeit der Fonds fördern. Derzeit klaffe diese Praxis bei den einzelnen Fondsgesellschaften weit auseinander. Manche stellten lediglich 12 Prozent, andere bis zu 100 Prozent der latenten Steuern für Immobilienverkäufe im Ausland in ihrer Bilanz zurück. Das mache eine Vergleichbarkeit von Fonds nahezu unmöglich.

"Würden wir die Reform offener Immobilienfonds mit einem Marathonlauf vergleichen, dann hätten wird jetzt 80 Prozent der Wegstrecke hinter uns", zeigte sich Merz mit den Reformvorschlägen des BVI in der anschließenden Diskussion mit Journalisten insgesamt sehr zufrieden. Über die Vorschläge des BVI hinaus sieht die Ratingagentur Scope weiteres Reformpotential bei der Harmonisierung monatlicher Berichte der Gesellschaften.

Kritik an Kanam-Rating zurückgewiesen

Kritik an Kanam-Rating zurückgewiesen

Zudem regt Scope an, die aktuelle Gebührenstruktur bei offenen Immobilienfonds kritisch zu überdenken. Wünschenswert seien hier Modelle, die eine Entkopplung der Erträge der Kapitalanlagegesellschaften und des Investitionsvolumens ermöglichen. Dies würde einhergehen mit einer deutlichen Effizienzsteigerung des Produkts und der erhöhten Attraktivität für Anleger.

Scope war in der jüngsten Vergangenheit wegen seiner Arbeit stark in die Kritik geraten. Mögliche Unsicherheiten bei einem der wichtigsten Partner der Gesellschaft Kanam hatten die Ratingagentur in kurzer Zeit dazu veranlasst, zwei Kanam-Fonds zum Verkauf zu empfehlen. Die Empfehlungen führten zu einer Massenflucht der Anleger, die Fonds wurden geschlossen. Dagegen hätten die Ratingexperten die Lage eines Immobilienfonds der DB Real Real Estate zuvor falsch eingeschätzt und zu spät reagiert, so die Kritik.

Wie geht Scope mit dieser Kritik um, wird die Agentur ihre Arbeitsweise überdenken? "Wir sind immer lernbereit und müssen uns daher stets die Frage stellen, ob unsere Vorgehens- und Ausdrucksweise verbesserungswürdig ist", erklärte Merz zunächst ausweichend. Gleichwohl sieht auch die Analystin das "Dilemma", Informationen zu verwerten und möglichst "zeitnah" in eine klare Handlungsempfehlung münden zu lassen. "Ratings sind Meinungen, dazu müssen wir stehen. Und unsere Kunden verlangen eine schnelle klare Handlungsempfehlung", sagte Merz. Dieser Forderung werde man auch in Zukunft nachkommen, ergänzte Florian Schoeller, Hauptgesellschafter von Scope.

"Keine Privatfehde"

Spekulationen, Scope führe eine Privatfehde gegen Kanam, wies Schoeller in der Telefonkonferenz erneut zurück. Interessierte Kreise hätten in der vergangenen Woche versucht, die Probleme offener Immobilienfonds und damit das Thema insgesamt auf ein "Kanam-Scope-Problem" zu reduzieren, um nicht weitere Anlegerschichten zu verunsichern. "Wir hatten stets Kontakt zu Kanam. Sie lieferten aber schlicht keine Daten, und das müssen wir als Ratingagentur berücksichtigen", sagte Schoeller.

Damit stellt sich die Frage, warum eine Ratingagentur Fonds von Gesellschaften bewertet, die keine Daten liefern. "Wir arbeiten nicht im Auftrag der Fondsanbieter, sondern in erster Linie im Auftrag der Anleger", sagte Schoeller. Und die Investoren wollten auch über Kanam-Fonds informiert werden. "In ruhigen Zeiten" sei die Analyse anhand der zur Verfügung stehenden Geschäftsberichte unproblematisch. In "unruhigen Zeiten", wenn Fonds in einem kurzen Zeitraum hohe Zu- und Abflüsse verzeichneten, müsse zusätzlich vertrauliches Datenmaterial angefordert werden. "Wenn dies dann nicht kommt, müssen wir trotzdem handeln. Deshalb haben wir ja bereits frühzeitig die Kanam-Fonds auf unsere Beobachtungsliste gesetzt", sagte Schoeller.

Der BVI hat hinsichtlich seiner der Selbstverpflichtung unterliegenden Reformvorschläge keine Sanktionsmöglichkeiten vorgesehen, falls die Gesellschaften dagegen verstoßen sollten. Wie wird Scope reagieren, wenn die Experten einen Verstoß etwa gegen das Gebot der Mindestliquidität feststellen? "Wir werden den Gesellschaften auf die Finger schauen", versicherte Merz. Hielten Unternehmen die selbst auferlegten Regeln nicht ein, würde Scope im Zweifelsfall die betroffenen Fonds auf eine Watchlist setzen und unter Umständen ebenso zum Verkauf empfehlen. Das hinge nicht zuletzt von der Schwere des Verstoßes ab.

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