Immofonds "Kein Betrug bei Bewertung"

Gutachter haben in den vergangenen Jahren die Immobilienwerte offener Fonds beständig abgewertet. Das geht aus einer Statistik des BVI hervor. Der Fondsverband weist in diesem Kontext erhobene Vorwürfe der systematischen Falschbewertung entschieden zurück.

Hamburg/Frankfurt am Main - Offene Immobilienfonds in Deutschland haben im ersten Halbjahr 2004 unter dem Strich auf den Bestand ihrer Liegenschaften im In- und Ausland erhebliche Wertkorrekturen vorgenommen. Das geht aus der jetzt veröffentlichten Statistik des Bundesverbandes Investment und Asset-Management (BVI) hervor. Zugleich weist der Verband im Gespräch mit manager-magazin.de die in der Vergangenheit immer wieder erhobenen Vorwürfe einer systematischen Falschbewertung zurück.

Der Statistik zufolge haben Sachverständige den Wert der Immobilien in den ersten sechs Monaten dieses Jahres um insgesamt 788 Millionen Euro abgewertet - 590 Millionen Euro entfielen dabei allein auf Objekte in Deutschland. Den Abwertungen stehen zugleich Aufwertungen zahlreicher Immobilien von insgesamt 437 Millionen Euro entgegen, die der BVI unter anderem mit der Neuvermietung leer stehender Objekte begründet. Unter dem Strich ergibt sich für den genannten Zeitraum damit eine Wertminderung der Liegenschaften offener Immobilienfonds im In- und Ausland von rund 351 Millionen Euro.

Macht man die Gesamtrechnung für den Zeitraum 2002 bis Mitte 2004 auf, steht eine Wertminderung von 430 Millionen Euro zu Buche. Erhellend ist dabei der differenzierte Blick jeweils auf die deutschen und die ausländischen Liegenschaften. Deutsche Liegenschaften wurden in den vergangenen zweieinhalb Jahren unter dem Strich um 1,210 Milliarden Euro abgewertet, ausländische Objekte dagegen um rund 780 Millionen Euro aufgewertet.

"Keine interessengeleitete Bewertung"

Nach Ansicht von BVI-Sprecher Andreas Fink widerlegten die Zahlen die zuletzt verstärkt wieder erhobene Kritik, wohlmeinende Gutachter hätten die Immobilien interessengeleitet in der Vergangenheit fortgesetzt nach oben geschrieben. "Die Fakten zeigen eindeutig das Gegenteil", sagte Fink im Gespräch mit manager-magazin.de.

Nicht gelten lassen wollte der BVI-Sprecher auch den in den Medien erhobenen Verdacht, die jetzt veröffentlichte Statistik sei in Reaktion auf den Frankfurter Immobilienskandal und die Schieflage der Deka Immobilienfonds sozusagen der erste Schritt einer "Transparenz-Offensive". So hatte der BVI nach Worten Finks bereits im März dieses Jahres eine noch viel umfassendere Bewertungsstatistik für die Jahre 2000 bis 2003 vorgelegt. Der Sprecher räumte aber zugleich ein, dass die davor letzte Studie über die Auf- und Abwertung offener Immobilienfonds aus dem Jahre 2000 stammt und sicherte zu, dass der BVI jetzt regelmäßig eine entsprechende Statistik vorlegen werde.

Deka-Fondskrise verschärft Kapitalabfluss

Drastische Überbewertung bei Deka-Immofonds

Offene Immobilienfonds waren in den vergangenen Monaten durch mehrere Immobilienskandale und die Schwierigkeiten der Deka-Immobilienfonds immer wieder in die Schlagzeilen geraten. Bei dem auf Deutschland ausgerichteten Deka-Fonds war eine Überbewertung von 500 Millionen Euro festgestellt worden, die jetzt eine genaue Prüfung aller Liegenschaften der angeschlagenen Gesellschaft nach sich ziehen soll.

Nach Presseberichten sollen ebenso die Bewertungsmethoden in dem milliardenschweren Fonds unter die Lupe genommen werden. Auch im Zuge dieser Negativschlagzeilen haben Anleger seit Jahresbeginn Milliardenbeträge aus offenen Immobilienfonds abgezogen. Um das ramponierte Image dieser Fonds aufzubessern, haben sich verschiedene Gesellschaften jetzt zu verbesserten Transparenzrichtlinien verpflichtet.

Kritiker: Deka ist kein Einzelfall

Kritiker gehen indes davon aus, dass die Deka kein Einzelfall sei. Stefan Loipfinger vom Online-Fachdienst "Fondstelegramm" etwa vermutete unlängst, dass die Immobilien vieler Fonds "zwischen 20 und 30 Prozent überbewertet" seien. "Solange keine echte Transparenz vorhanden ist, sollten Anleger nicht in die Fonds investieren", riet Loipfinger.

Derlei Thesen hält der BVI-Sprecher allerdings schlicht für "Unsinn". "Jeder der sich die regelmäßigen Abwertungen auf deutsche Immobilienbestände in den vergangenen sieben Jahren anschaut, kann nur zu einer gegenteiligen Auffassung kommen." Aus Sicht von Fink seien die Unregelmäßigkeiten bei der Deka Immobilien Investment GmbH, die bereits zum Austausch der kompletten Geschäftsführung geführt haben, auch ein "Sonderfall".

Ebenso weist er die pauschale Kritik zurück, der Immobilienfondsanleger werde bewusst schlecht informiert. So hatte neben "Finanztest"-Referent Stephan Kühnlenz Morningstar-Analyst Kai Wiecking im Gespräch mit manager-magazin.de moniert, die Investoren erhielten von den Gesellschaften vielfach nur spärliche Angaben zu Verkehrswerten, Kaufpreisen, Mietrenditen und Mietverträgen der Immobilienobjekte.

Die meisten und wichtigsten Daten seien aus den Rechenschaftsberichten der Fondsgesellschaften zu entnehmen, entgegnete Fink. Zudem hätten jetzt die Immobilienfondsgesellschaften der Deka, der Commerzbank und der Dresdner Bank sowie die Difa im Zuge einer Transparenz-Offensive zugesichert, künftig auch die Verkehrswerte und Mieteinnahmen ihrer Objekte nach Regionen sowie weitere Daten auszuweisen. Bei der kommenden Immobilienausschuss-Sitzung des BVI am 1. Dezember wollten die Gesellschaften für ihr Transparenz-Modell bei den anderen Gesellschaften werben, sagte Fink.

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