Immobilien "Kaufen, wo die Menschen hinziehen"

Die meisten wollen sie, die Immobilie als Altersvorsorge. Doch nur eine Minderheit hat sie. Was bestimmt künftig ihren Wert, wo lohnt die Investition und wo nicht? Oder doch besser mieten und das Geld in einen Immofonds stecken? Tobias Just, Immobilienexperte der Deutschen Bank, gibt Tipps für die Anlagestrategie.

mm.de:

77 Prozent der Deutschen sehen Wohneigentum als die sicherste Altersvorsorge. Doch nur 43 Prozent leben in der eigenen Immobilie. Deutschland zählt damit zu den Schlusslichtern in Europa. Haben Sie eine Erklärung dafür?

Just: Das Zusammenspiel einer ganzen Reihe von Entwicklungen kann diese Tatsache erklären. In Deutschland wurden durch den Zweiten Weltkrieg viele Wohnimmobilien vernichtet. In den 50er und 60er Jahren hat der Staat dann den Mietwohnungsbau stark subventioniert, um damit den Grundbedarf zu decken. Aus dieser Intervention zieht sich der Staat zusehends zurück. Die Folgen dieser Entwicklung spürt der westdeutsche Immobilienmarkt noch heute; wie auch 40 Jahre Sozialismus in Ostdeutschland nicht spurlos an ihm vorüber gegangen sind. Dazu kommt der sicherlich wohlgemeinte Versuch, über Gesetze die Rechte des Mieters zu sichern ...

mm.de: ... was ja grundsätzlich nicht verwerflich ist.

Just: Nein, aber Mieterschutz bedeutet eine relative Schlechterstellung des Eigentums. Weit reichende Rechtsnormen machen das Mieten grundsätzlich attraktiver und die Eigentumsbildung weniger interessant.

mm.de: Ist das nicht auch eine Frage der Mentalität? Wer baut oder kauft, macht dies zumeist auf Pump und muss anderweitig verzichten.

Just: Das glaube ich nicht. Die Deutschen haben eine der höchsten Sparquoten. Doch das Bauland in Deutschland ist im europäischen Vergleich teuer. Restriktive Bauvorschriften sind mitunter auch ein Hindernis. Zudem wird hierzulande noch qualitativ hochwertig und anspruchsvoll gebaut, was so manche Finanzierung platzen lässt. In den Niederlanden ist das anders. Oft fehlt die Unterkellerung, die Garage oder der Garten fällt kleiner aus. Das durchschnittliche Haus in Holland ist damit günstiger und belastet den Haushalt weniger als in Deutschland.

Weniger Menschen = weniger Wohnraum?

mm.de: Sind die Deutschen zu anspruchsvoll?

Just: Da möchte ich kein Urteil abgeben. Zum Teil scheitert Wohneigentumserwerb auch daran, dass die Baulandvergabe zu restriktiv gehandhabt wird. Chronisch unterfinanzierte Kommunen versuchen mitunter auf diesem Weg ihre Gemeindefinanzen aufzubessern.

mm.de: Wie schätzen Sie den langfristigen Trend ein? Wird er sich eher in Richtung selbst genutzte oder vermietete Wohnimmobilie entwickeln?

Just: Ich denke, der Wunsch nach selbst genutztem Wohneigentum wird unvermindert fortbestehen. Zugleich sehen wir ein altersspezifisches Phänomen. Heutige Senioren, die in den 60er und 70er Jahren hätten Immobilien kaufen können, sind überdurchschnittlich häufig Mieterhaushalte. Die Altersgruppen darunter, also die 30- bis 50-Jährigen, verfügen über deutlich mehr Wohneigentum. Die Eigentumsquote von 43 Prozent wird also schon deshalb ansteigen, weil die hohe Anzahl der Mieter-Seniorenhaushalte durch Tod sinken wird.

mm.de: Die Bevölkerungsentwicklung wird den Bedarf und damit die Wertentwicklung von Immobilien maßgeblich mitbestimmen. Wie schätzen Sie den Bedarf in Deutschland langfristig ein?

Just: Alle Demographen prognostizieren einen deutlichen Bevölkerungsrückgang in Deutschland spätestens ab Beginn der nächsten Dekade. Doch die These, dass weniger Menschen auch in gleichem Maße weniger Wohnraum benötigen und dass folglich die Nachfrage fallen wird, erscheint uns zu einfach. Wir rechnen damit, dass der Wohnraumbedarf bis zum Jahr 2030 zunehmen wird, weil die Zahl der Haushalte steigt.

Eine alternde Gesellschaft bringt zwar kleinere Haushaltsgrößen mit sich. Da Senioren jedoch in dem eigenen Familienhaus oder der Familienwohnung so lange wie möglich bleiben werden, dürfte die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf noch ansteigen. Erst ab 2030 wird dieser so genannte Remanenzeffekt durch den demografischen Effekt überkompensiert.

Wo der Bedarf wächst, wo die Rendite fällt

mm.de: Andererseits belasten Rentenkürzungen, steigende Sozialabgaben und Ausgaben für die Gesundheit die Haushaltskassen. Die Menschen werden weniger Geld für Wohnraum zur Verfügung haben. Wird der Trend daher eher zu kleineren oder zu größeren Wohnungen gehen, zu Alt- oder zu Neubauten?

Just: Es wird alle Entwicklungen gleichzeitig geben. Jene die einmal Wohneigentum gebildet haben - Jung wie Alt -, stehen nicht unter dem Zwang, Mietkosten zu drücken. So lange sie die Bewirtschaftung der eigenen vier Wände finanzieren können, werden sie dort bleiben. Und selbst bei Mietern sehe ich nicht, dass sie wegen steigender Kosten in anderen Bereichen so schnell umziehen müssen, wie dies oft befürchtet wird.

Wir haben in Deutschland einen sehr großen Anteil an privat vermieteten Wohnungen. Diese werden häufig nicht marktwirtschaftlich bepreist. Das langjährige Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter führt oft dazu, dass die Miete über viele Jahre konstant bleibt oder zumindest nur sehr moderat steigt. Der Umzug in eine kleinere Wohnung - dann zu Marktkonditionen - rechnet sich also nicht immer.

mm.de: Eine Nachfrage zur Bedarfsentwicklung. Sehen Sie hier deutliche Unterschiede zwischen Stadt und Land, Ost und West?

Just: Wirtschaftlich attraktive Regionen, die Jobs anbieten, werden die Menschen weiter anziehen. Dort nimmt der Wohnraumbedarf folglich weiter zu. Dazu zählen wir Dienstleistungsregionen wie Düsseldorf, das Rhein-Main-Gebiet, München, Hamburg, die Auto-Region Stuttgart und vielleicht irgendwann auch mal Berlin. In Zukunft werden immer mehr Gebiete unter dem Strich zu Wanderungsverlierern.

Wer eine Immobilie nicht nur für die Eigennutzung kaufen möchte, sollte dies dort tun, wo Zuwanderungsgewinne zu erwarten sind. In Landregionen oder strukturschwachen Gebieten, die kaum Aussicht auf einen Arbeitsplatz bieten, dürfte es in 20 bis 30 Jahren dagegen sehr schwer werden, noch Mieter oder Käufer für eine Immobilie zu finden. Wer derzeit dennoch in diesen Regionen leben möchte, sollte vielleicht besser mieten als kaufen. Oder er muss die demografische Entwicklung bereits bei seinem heutigen Kaufangebot berücksichtigen.

Was zählt - Toplage und die Klinik um die Ecke

mm.de: Zum Beispiel in Teilen Ostdeutschlands?

Just: Sicher. Die Mieten in Ostdeutschland haben in den vergangenen Jahren über alle Wohnungsbereiche hinweg deutlich nachgegeben. Und mitunter bieten Eigentümer in manchen Regionen bis zu drei Monate kostenfreies Probewohnen an. Das ist kein Massenphänomen, stimmt aber bedenklich. Es lohnt freilich auch in Ostdeutschland zu differenzieren: Auch in den neuen Ländern etablieren sich allmählich Wirtschaftszentren wie der Automobil-Cluster Leipzig-Dresden oder die Technologieregion Jena.

mm.de: Werden demnach die Mieten und damit auch die Mietrenditen in den wirtschaftlich attraktiven Regionen steigen?

Just: Das muss nicht der Fall sein. Die Mieten reagieren nur dann, wenn die Nachfrage schneller steigt als das Angebot. Bisher haben die Immobilienmärkte in diesen Regionen darauf gesetzt, dass die Menschen sowieso kommen und steigende Mieten sowie steigende Kaufpreise für Immobilien zu zahlen bereit sind. Die Städte erkennen aber zusehends, dass dies ein gefährliches Spiel ist, weil die Umlandgemeinden mittlerweile mit attraktiveren Konditionen locken. Die Stadt Frankfurt steuert dieser Entwicklung bereits entgegen. Sie weist mehr Bauland aus, auch für Mietwohnungskomplexe, um damit ihrerseits die Menschen aus den Umlandgemeinden in die Stadt zurück zu locken.

mm.de: Gelingt das?

Just: Teilweise. Mieten und Kaufpreise klettern nicht mehr in dem Maße wie zuvor, wobei diese Entwicklung auch der schwachen Konjunktur geschuldet ist. Vom Trend her sehen wir grundsätzlich steigende Mieten in Ballungsräumen. Wenn die Kommunen aber clever agieren, ihre Immobilien nicht knapp halten und effizienter bewirtschaften, sollten die Preise nicht schneller steigen als das allgemeine Einkommensniveau.

mm.de: Welche Faktoren - neben ihrer Lage in einer Zuzugsregion - werden die Werthaltigkeit einer Immobilie noch entscheidend mitbestimmen?

Just: Die Qualität der Immobilie selbst natürlich. Sie sollte möglichst klar auf eine Zielgruppe zugeschnitten sein. Noch wichtiger aber ist die Infrastruktur. Dazu zählen eine verkehrsgünstige Anbindung ebenso wie nahe gelegene Einkaufsmöglichkeiten, Kultur- und Erholungseinrichtungen. Immer bedeutender wird in Zukunft die Nähe zu medizinischen Einrichtungen sein. Dies wird gerade die Entscheidung vieler Seniorenhaushalte beeinflussen, ob sie aus dem günstigeren Umland womöglich doch in die Stadt ziehen.

Wie das Risiko der Eigentumsbildung steigt

mm.de: Worauf kommt es jungen Familien an?

Just: Garten, Größe der Immobilie und ihre Finanzierbarkeit. Da wird sich nicht viel ändern. Die größten Bewegungen sehen wir im Segment der älteren Eigentümer und Mieter. Einerseits wird die Zahl der wohlhabenden Senioren wachsen. Andererseits wird es auch von Altersarmut betroffene Senioren geben. Der Investor muss also klar differenzieren. Nicht jede Senioren-Immobilie findet an jedem Standort ihren Abnehmer.

mm.de: Wertbestimmende Faktoren wie die Wirtschaftskraft einer Region können sich schnell ändern. Unternehmen gehen insolvent oder wandern ab. Teilen Sie diese Bedenken?

Just: Ja. Das Risiko der Eigentumsbildung steigt, je stärker ein Landkreis, eine Region von wenigen Unternehmen oder einem einzigen Industriezweig abhängig ist. Unter Umständen ist man dann gezwungen, die Immobilie vorzeitig und unter Preis zu veräußern. Der Investor muss sich also die nicht ganz einfache Frage stellen: Wird eine Region eher Gewinner oder Verlierer des Strukturwandels sein?

mm.de: Wie lautet Ihre Prognose?

Just: Wie bereits angedeutet, sehen wir die Gebiete mit einem ausgeprägten Dienstleistungscharakter als Wachstumsregionen. Die industrielle Produktion wird dagegen tendenziell ins Ausland verlagert oder noch kapitalintensiver gestaltet. Das heißt, Arbeitsplätze gehen dann verloren. Und gerade die mobilen jungen Menschen werden die Region verlassen.

mm.de: Zu den Städten. Gibt es einen Typus von Stadtvierteln, die Käufer künftig bevorzugen werden?

Just: Das hängt davon ab, ob man privater Käufer oder institutioneller Investor ist. Letzterer wird immer versuchen, umfangreiche Bestände oder größere Objekte aufzukaufen. Er wird diese Objekte künftig mehr nach der Frage beurteilen müssen, kann ich die Immobilie günstig und kurzfristig umrüsten, falls sich Bedarf und Geschmack ändern. Sicherlich lassen sich nicht aus jeder Arbeitersiedlung zweistöckige Maisonette-Wohnungen stricken. Aber in diese Richtung muss er denken.

Der Eigenheimkäufer der Zukunft wird sich dagegen von jenem, den wir heute kennen, kaum unterscheiden. Da die Menschen aber heute mobiler sind als vor 50 Jahren, wird die "Lebensabschnittimmobilie" eine größere Rolle spielen und die auf Generationen ausgelegte "dynastische Immobilie" an Bedeutung einbüßen.

Die Eigenheimzulage hilft dem Markt nicht

mm.de: Bei der Finanzierung der eigenen vier Wände spielt die Eigenheimzulage - auch gekürzt - immer noch eine wichtige Rolle. Sie soll ganz wegfallen. Welche Auswirkungen erwarten Sie?

Just: Man darf die Nachfragewirkung der Eigenheimzulage nicht überschätzen. Studien zeigen, dass Menschen zwischen 30 und 40 in den vergangenen Jahren Eigentum gebildet haben - ob nun mit oder ohne Zulage. Natürlich wird sich der Schwellenhaushalt überlegen, brauche ich dieses Geld für den Immobilienkauf oder nicht?

Fällt die Eigenheimzulage ganz weg, könnte in dieser Käuferschicht die Nachfrage sinken. Aber der Markt wird darauf reagieren. Und die Preise werden wieder nachgeben, so dass auch diese Käufer zumindest teilweise zum Zuge kommen dürften. Wir glauben daher, im Ergebnis werden die Nachfrage und folglich auch die Preise nicht so schnell und so stark zurückfallen, wie dies mitunter befürchtet wird.

mm.de: Befürworten Sie die Abschaffung der Eigenheimzulage?

Just: Ja, wir haben das unlängst in einer Gemeinschaftsstudie mit dem Institut für Wohnungswirtschaft der Universität zu Köln auch empfohlen.

mm.de: Mit welcher Begründung?

Just: Wir sehen keine Notwendigkeit für diese Subvention. Wer dem Immobilienmarkt auf die Sprünge helfen will, der sollte die Angebotsbedingungen verbessern und nicht restriktiv halten, um dann später wieder Geld hineinzuschießen.

mm.de: Die Immobilie als Anlageform hat es nicht in den Katalog der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge geschafft. Gehört nicht zumindest die selbst genutzte Immobilie da hinein?

Just: Ja, natürlich. Sie sollte nicht schlechter gestellt sein als andere Kapitalanlagen zur Altersvorsorge. Sie ist eine klar definierte Asset-Klasse und sinnvoller Bestandteil in einem Portfolio. Die Förderkriterien sind aber zu kompliziert gestrickt, da passt die Immobilie so nicht rein. Unser Vorschlag lautet daher, die Altersvorsorgerichtlinien schlanker zu machen und nicht so stark zu regulieren. Die Finanzplatzinitiative hat ja jetzt einen Vorschlag gemacht, ein allgemeines Eigenvorsorgekonto einzurichten. Wenn das realisiert würde, sollte auch die Immobilie mit berücksichtigt werden können.

Die Crux mit der geförderten Vorsorge

mm.de: Wie könnte das konkret aussehen?

Just: Der Vorschlag wäre, dass der Immobilienerwerb in Form einer günstigen Besteuerung bei Entnahmen für den Eigenheimerwerb bei dem Konto eingebunden werden kann. Der Vorteil des Eigenvorsorgekontos läge darin, dass zwischen einzelnen Anlagen einfach und steuerunschädlich umgeschichtet werden kann.

mm.de: Das ändert jedoch nichts an dem Tatbestand der staatlichen Subventionierung, die Sie ja ablehnen.

Just: Wünschenswert wäre, jeder erkennt die Rentenlücke und sorgt selbst vor. Dann bedürfte es auch keiner Subventionierung der Altersvorsorge. Gleichwohl halte ich es für sinnvoll, die Menschen zumindest vorübergehend auf diesem Weg stärker zu einer privaten Vorsorge zu motivieren. Das würde den Systemwechsel von der umlagefinanzierten zu einer kapitalgedeckten Altersvorsorge erleichtern. Das wäre dann keine strukturerhaltende, sondern eine Lenkungssubvention. Da sind Ökonomen manchmal sogar verhandlungsbereit. Dann sollte man allerdings alle Asset-Klassen gleich behandeln.

Die Eigenheimzulage müssen wir davon trennen. Denn Förderkriterien wie die Anzahl der Kinder oder umweltfreundliches Bauen haben mit dem Eigenheim per se nichts zu tun. Verstehen Sie mich hier aber nicht falsch: Sowohl die staatliche Förderung von Kindern als auch den Schutz der Umwelt halte ich für richtig und wichtig. Das Koppeln an den Kauf einer Immobilie ist aber unnötiger Dirigismus und reduziert die Zielgenauigkeit von Instrumenten.

mm.de: Wer keine Immobilie kaufen will, kann auch in Fonds investieren. Das Interesse institutioneller Anleger an Wohnimmobilien wächst, reine Wohnimmobilienfonds werden verstärkt aufgelegt. Ist das eine sinnvolle oder eine riskante Alternative zum Wohneigentum?

Just: Ich halte die Möglichkeit, auch indirekt in Immobilien zu investieren für sehr interessant. Dies ist sicherlich eine Alternative gerade für jene Menschen, die aus beruflichen Gründen ihren Wohnort öfter wechseln müssen. Wie bei Aktien gilt genauso für Immobilien, die Risiken sind möglichst gering zu halten. Das können Immobilienfonds leisten. Die meisten offenen Immobilienfonds enthalten derzeit allerdings noch überwiegend Gewerbe- statt Wohnimmobilien.

mm.de: Ist die Wohnimmobilie keine interessante Beimischung?

Just: So eine Diversifizierung könnte manchem Fonds gut tun und das Anlagerisiko verringern. Der Fondsmanager muss aber die Erfahrung und das Know-how mitbringen. Hat er es nicht, lässt er besser die Finger davon. Langfristig macht es durchaus Sinn, Wohnimmobilien mit aufzunehmen, weil sie sich im Gegensatz zu Gewerbeimmobilien nicht so schnell und nicht in gleichem Ausmaß an Marktreaktionen anpassen.