Wer Geld auf der hohen Kante hat, der hat es derzeit schwer. Aktien schwanken seit Monaten erheblich, Anleihen werfen im Niedrigzins-Umfeld kaum noch etwas ab. Und Sparbücher haben mit Sparen auch nichts mehr zu tun - nach Abzug der Inflation verlieren Sparer damit Geld. Kein Wunder also, wenn viele Anleger zuletzt offene Immobilienfonds für sich entdeckt haben. Doch nun wird deutlich, dass auch Immobilienfonds ihre ganz besonderen Probleme haben.

Denn Immobilien sind für viele Investoren so etwas wie der sichere Hafen geworden. Büroräume, Hotels, Logistikhallen - am liebsten in Deutschland. Trifft eine hohe Nachfrage auf einen trotz aller Größe begrenzten Markt, treibt das die Preise, und zwar gewaltig. Nicht nur die Manager der Immobilienfonds sind auf der Suche, auch die Verwalter von Pensionskassen oder von Versicherungen. Und US-Investoren werden zudem vom niedrigen Euro gelockt.

Beispiel Deutsche Büroimmobilien. "Der Aufschwung an den sieben größten deutschen Büromärkten konnte im ersten Quartal 2016 weiter an Fahrt hinzugewinnen", schreibt das Immobilienhaus Colliers International. Mit einem Flächenumsatz von 794.000 Quadratmetern wurde das Vorjahresquartal nochmals um 8,3 Prozent übertroffen. Und im Fall der Mietwohnungen warnte zuletzt Bundesbankvorstand Andreas Dombret sogar vor einer Blase - einem Markt also, in dem die Preise derart schnell steigen, dass die Preisblase bald platzen könnte.

Fonds müssen investieren - trotz hoher Preise

Trotzdem müssen Immobilienfonds investieren - eben in Immobilien. Sie können versuchen, die teuren Hochglanzstandorte links liegen zu lassen, sie können versuchen, Value-add-Strategien zu wagen, also günstigere Immobilien zu kaufen und diese aufzuwerten. Aber immer muss das Geld in den Immobilienmarkt investiert werden, so will es das Gesetz und die eigenen Anlagerichtlinien. "Die Anbieter haben gelernt", beobachtet Sonja Knorr vom Analysehaus Scope. "Früher versuchte man das Geld dann in exotische Nischen zu investieren, in Asien zum Beispiel: Das war unter Renditeaspekten nicht immer eine kluge Entscheidung."

Und das Geld strömt weiter in die Fonds. 1,7 Milliarden Euro flossen in den ersten zwei Monaten des Jahres in entsprechende Publikumsfonds, vermeldet der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI).

Heute aber weisen die Fonds schon einmal neues Geld zurück. Die "FAZ" berichtet von drei Fonds der Union Investment, die zwischenzeitlich keine neuen Gelder mehr annähmen. Auch bei der DWS sei ein Fonds eingebremst worden. Und bei der Deka arbeitet man mit einem Kontingentsystem, wie Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer Deka Immobilien, erklärt.

Vereinfacht gesagt, wird dazu vorab kalkuliert, wie viel Geld ein Fonds einsammeln und investieren kann - ein Kontingent errechnet. "Das geschieht in Kooperation mit den Sparkassen, den Vertriebspartnern unserer Fonds und ist abhängig von den jeweiligen Gegebenheiten an den Immobilienmärken", heißt es von der Deka. An diesem System halte Deka Immobilien auch im aktuellen Umfeld fest, um "die Mittelzuflüsse in die Fonds zu steuern und Anlagedruck zu vermeiden." Vereinfacht gesagt: Immobilienfonds haben kein Interesse daran, jetzt immer höhere Summen in einen ohnehin überhitzten Markt zu investieren.

Ein bizarrer Nebeneffekt

Ein Branchentrend: "Die Gesellschaften habe verschiedene Systeme entwickelt, Ampeln oder Kontingente, um zu verhindern, dass zu viel Geld in Fonds strömt und auf deren Wertentwicklung lastet", sagt Knorr. "Insofern hört man immer häufiger, dass für den einen oder anderen Fonds die Annahme frischen Geldes gestoppt wird, bis die hausinternen Kriterien wieder erfüllt sind. Das dürfte auch künftig weiter vorkommen."

Die hohen Immobilienpreise sorgen damit für einen bizarren Nebeneffekt: In dieser Situation sei es "für die Manager verlockend, Bestandsimmobilien zu verkaufen. Doch das verschärft die Situation noch zusätzlich, denn der Erlös erhöht die Cash-Quote ebenfalls."