Run auf Häuser und Wohnungen: Die Immobilienpreise in Deutschland steigen derzeit rasant. Immobilienfonds begrenzen nun ihre Anlagesummen - weil sie in einem überhitzten Markt nicht zu viel investieren wollen
Foto: Matthias Balk/ picture alliance / dpaWer Geld auf der hohen Kante hat, der hat es derzeit schwer. Aktien schwanken seit Monaten erheblich, Anleihen werfen im Niedrigzins-Umfeld kaum noch etwas ab. Und Sparbücher haben mit Sparen auch nichts mehr zu tun - nach Abzug der Inflation verlieren Sparer damit Geld. Kein Wunder also, wenn viele Anleger zuletzt offene Immobilienfonds für sich entdeckt haben. Doch nun wird deutlich, dass auch Immobilienfonds ihre ganz besonderen Probleme haben.
Denn Immobilien sind für viele Investoren so etwas wie der sichere Hafen geworden. Büroräume, Hotels, Logistikhallen - am liebsten in Deutschland. Trifft eine hohe Nachfrage auf einen trotz aller Größe begrenzten Markt, treibt das die Preise, und zwar gewaltig. Nicht nur die Manager der Immobilienfonds sind auf der Suche, auch die Verwalter von Pensionskassen oder von Versicherungen. Und US-Investoren werden zudem vom niedrigen Euro gelockt.
Beispiel Deutsche Büroimmobilien. "Der Aufschwung an den sieben größten deutschen Büromärkten konnte im ersten Quartal 2016 weiter an Fahrt hinzugewinnen", schreibt das Immobilienhaus Colliers International. Mit einem Flächenumsatz von 794.000 Quadratmetern wurde das Vorjahresquartal nochmals um 8,3 Prozent übertroffen. Und im Fall der Mietwohnungen warnte zuletzt Bundesbankvorstand Andreas Dombret sogar vor einer Blase - einem Markt also, in dem die Preise derart schnell steigen, dass die Preisblase bald platzen könnte.
Fonds müssen investieren - trotz hoher Preise
Trotzdem müssen Immobilienfonds investieren - eben in Immobilien. Sie können versuchen, die teuren Hochglanzstandorte links liegen zu lassen, sie können versuchen, Value-add-Strategien zu wagen, also günstigere Immobilien zu kaufen und diese aufzuwerten. Aber immer muss das Geld in den Immobilienmarkt investiert werden, so will es das Gesetz und die eigenen Anlagerichtlinien. "Die Anbieter haben gelernt", beobachtet Sonja Knorr vom Analysehaus Scope. "Früher versuchte man das Geld dann in exotische Nischen zu investieren, in Asien zum Beispiel: Das war unter Renditeaspekten nicht immer eine kluge Entscheidung."
Und das Geld strömt weiter in die Fonds. 1,7 Milliarden Euro flossen in den ersten zwei Monaten des Jahres in entsprechende Publikumsfonds, vermeldet der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI).
Heute aber weisen die Fonds schon einmal neues Geld zurück. Die "FAZ" berichtet von drei Fonds der Union Investment, die zwischenzeitlich keine neuen Gelder mehr annähmen. Auch bei der DWS sei ein Fonds eingebremst worden. Und bei der Deka arbeitet man mit einem Kontingentsystem, wie Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer Deka Immobilien, erklärt.
Vereinfacht gesagt, wird dazu vorab kalkuliert, wie viel Geld ein Fonds einsammeln und investieren kann - ein Kontingent errechnet. "Das geschieht in Kooperation mit den Sparkassen, den Vertriebspartnern unserer Fonds und ist abhängig von den jeweiligen Gegebenheiten an den Immobilienmärken", heißt es von der Deka. An diesem System halte Deka Immobilien auch im aktuellen Umfeld fest, um "die Mittelzuflüsse in die Fonds zu steuern und Anlagedruck zu vermeiden." Vereinfacht gesagt: Immobilienfonds haben kein Interesse daran, jetzt immer höhere Summen in einen ohnehin überhitzten Markt zu investieren.
Ein Branchentrend: "Die Gesellschaften habe verschiedene Systeme entwickelt, Ampeln oder Kontingente, um zu verhindern, dass zu viel Geld in Fonds strömt und auf deren Wertentwicklung lastet", sagt Knorr. "Insofern hört man immer häufiger, dass für den einen oder anderen Fonds die Annahme frischen Geldes gestoppt wird, bis die hausinternen Kriterien wieder erfüllt sind. Das dürfte auch künftig weiter vorkommen."
Die hohen Immobilienpreise sorgen damit für einen bizarren Nebeneffekt: In dieser Situation sei es "für die Manager verlockend, Bestandsimmobilien zu verkaufen. Doch das verschärft die Situation noch zusätzlich, denn der Erlös erhöht die Cash-Quote ebenfalls."
Trotzdem helfen die Kurz-Schließungen den Anlegern erheblich - denn sie verhindern, dass entweder Cash ohne Zins die Wertentwicklung des Fonds verwässert oder dass Immobilien überteuert eingekauft werden. Vor allem aber zeigen die Sperren eines - kein Finanzprodukt kann sich dauerhaft vom Marktumfeld lösen. Und das besteht derzeit eben aus niedrigen Zinsen, schwankenden Börsen und einem Run auf deutsche Immobilien.
Der Klassiker: Schlichte Bockwürste mit Senf gehören zur Grundausstattung bei Hauptversammlungen. Beim Daimler-Aktionärstreffen in Berlin schwappten 12.000 "Saitenwürschtle" im lauwarmen Wasser herum. Dennoch entspann sich am Buffet unter Aktionären ein Streit um die Würstchen, der als "Wurst Case" international für Schlagzeilen sorgte. Hat der schwäbische Autobauer seine Aktionäre vernachlässigt? Da hilft ein Blick auf die HV-Buffets der Konkurrenz ...
Volkswagen zum Beispiel setzt bei den Hauptversammlungen ebenfalls in der Regel auf Wurst. Die Wolfsburger sind mit ihrer legendären, selbst hergestellten VW-Currywurst sogar einer der größten Wurstproduzenten Deutschlands (im Bild: die werkseigene VW-Fleischerei in Wolfsburg). Vorbei sind die Zeiten, dass Dax-Konzerne ihre Aktionäre zur Hauptversammlung mit Delikatessen und gehobener Küche verwöhnten ...
... denn nach dem Börsencrash der Jahrtausendwende schien es den gebeutelten Konzernen angebracht, Bescheidenheit zu demonstrieren. Motto: Wir konzentrieren uns auf den Unternehmenserfolg, die Verpflegung ist Nebensache. Es ist lange her, dass auf den Buffets großer Konzerne wie Telekom oder Siemens Tafelspitz oder Edelfisch gesichtet wurde. Aktionäre, die nicht nur mit Unternehmenszahlen, sondern auch kulinarisch verwöhnt werden wollen, werden in der Regel außerhalb des Dax fündig ...
Die Londoner Edel-Einkaufskette Marks and Spencers zum Beispiel verwöhnte ihre Aktionäre noch bis zur Hauptversammlung im Jahr 2010 mit Eis-Delikatessen und ausgesuchten Weinen auf dem HV-Buffet - schließlich gehört gutes Essen zum Markenkern. Als M&S ein Jahr später sein Verwöhn-Menü nicht mehr anbot und statt dessen ein schlichtes "Goody Bag" bereitstellte, brach ein Sturm der Entrüstung los. Als Faustregel gilt: Die beste HV-Verpflegung gibt es bei kleineren Unternehmen, idealerweise aus der Lebensmittelbranche ...
... so bot zum Beispiel die Confiserie Lauenstein AG, Hersteller der Lauensteiner Pralinen, seinen Aktionären wahlweise eine Gelddividende von 4,5 Prozent oder eine Nauraldividende in Form von Pralinen in Höhe von 8,5 Prozent an. Dies schmeckte der Finanzaufsicht Bafin jedoch nicht, die Behörde will entsprechend eingreifen.
Eine Aktie ist Voraussetzung, um zur Hauptversammlung des Unternehmens eingeladen zu werden. Ausgebuffte Aktionäre, die viel Wert auf gutes Essen und andere "Naturaldividenden" legen, kaufen sich mindestens eine Aktie von den folgenden Unternehmen ...
Beiersdorf: Kosmetikartikel-Hersteller wie Douglas oder Beiersdorf sind hoch im Kurs. Bei Beiersdorf in Hamburg zum Beispiel ist das Essen passabel, und die Chance, das ein oder andere geldwerte Pröbchen mitzunehmen, ist hoch. Kulinarisch interessanter ...
... war lange Jahre der Haushaltswaren-Hersteller WMF im schwäbischen Geislingen, der sich eine gute Tisch- und Esskultur auf die Fahnen geschrieben hat. Doch dieser Geheimtipp für hungrige Aktionäre ist leider Geschichte, da der Investor KKR das Unternehmen von der Börse genommen hat. Abgefrühstückt, sozusagen. Je kleiner, desto besser, lautet seit dem Börsencrash der Nullerjahre das Motto für Aktionäre ...
... während zum Beispiel die Hauptversammlung des Dax-Konzerns Continental in der Regel eine Massenveranstaltung mit trister Massenverpflegung ist, lässt sich zur Hauptversammlung des Conti-Großaktionärs Schaeffler AG in Herzogenaurach (im Bild Maria-Elisabeth Schaeffler) ein wesentlich kleinerer Kreis blicken. Je weniger Aktionäre zur HV erwartet werden, desto größer die Chancen für das HV-Catering, mit gutem Essen zu punkten. Schaeffler ist im Nebenwerteindex SDax gelistet, ebenso wie ...
... Gerry Weber, die ihre Aktionäre alljährlich ins westfälische Halle bitten. Ebenso wie mit dem Tennisturnier "Gerry Weber Open" hat das Unternehmen den Anspruch, auch bei der Verpflegung höheren Ansprüchen zu genügen. Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Wurst Case bei Daimler finden Sie hier.
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Foto: Daniel Maurer/ dpa