Sonntag, 18. August 2019

Wohnungsdebatte bewegt Aktienkurse Kaufen oder fallen lassen - Immo-Aktien geben Rätsel auf

Wohnungen in Berlin: Die Hauptstadt ist zugleich Zentrum der Debatte um Wohnungsenteignungen und Mietendeckel.
Wolfgang Kumm/DPA
Wohnungen in Berlin: Die Hauptstadt ist zugleich Zentrum der Debatte um Wohnungsenteignungen und Mietendeckel.

Die Wohnungsnot erreicht die Börse: Nach jahrelangen Gewinnen fallen plötzlich die Aktienkurse von Immobiliengesellschaften. Was sollen Investoren nun tun?

Schwierige Zeiten für Besitzer von Immobilienaktien: Dank niedriger Zinsen, guter Wirtschaftsentwicklung und aufwärts tendierender Immobilienmärkte ging es jahrelang nach oben mit den Kursen der Papiere - doch damit ist offenbar vorerst Schluss. Dax-Mitglied Vonovia Börsen-Chart zeigen - minus 6 Prozent binnen eines Monats. LEG Immobilien Börsen-Chart zeigen - minus 5 Prozent im gleichen Zeitraum. Deutsche Wohnen Börsen-Chart zeigen - sogar minus 12 Prozent. Die Aufzählung ließe sich fortsetzen, denn der gesamte Immobiliensektor an der Börse ist in die Turbulenzen der öffentlichen Debatte um Wohnungsnot und bezahlbare Mieten geraten.

Die Probleme am Wohnungsmarkt bestehen vor allem in Großstädten und Ballungsräumen seit Jahren: Aufgrund geringer Bautätigkeit, lahmender Bürokratie in Bauämtern, zu hoher gesetzlicher Anforderungen an Qualität und energetische Effizienz sowie zahlreicher anderer Faktoren hinkt das Angebot an Wohnraum der Nachfrage hinterher. Die Folge: Vermieter drehen an der Mietschraube und können sich ihre Mieter häufig dennoch aussuchen. Zahllose Wohnungssuchende jedoch bleiben auf der Strecke - sie finden keine passende Unterkunft mehr.

Kein Zweifel: Die Wohnungsnot ist ein großes Problem, welches die gesamte Gesellschaft betrifft - doch zuletzt gerieten ausgerechnet große Immobilienunternehmen als die vermeintlich Hauptschuldigen in den Fokus. Vor Wochen sorgten bereits Forderungen nach Enteignung der zum Großteil börsennotierten Unternehmen für Schlagzeilen. Aktuell macht die Idee einer radikalen Deckelung von Mieten insbesondere in Berlin die Runde. Just am Freitag sprach sich zudem der kommissarische SPD-Bundeschef Thorsten Schäfer-Gümbel dafür aus, die Mieten in gefragten Wohngegenden bundesweit für zunächst fünf Jahre einzufrieren. Der Mietmarkt brauche eine Atempause, so der Politiker.

Die Kursverluste der Immobilienaktien sind angesichts solcher Forderungen verständlich. Zum einen dürfte es sich dabei um Gewinnmitnahmen handeln, nach den großzügigen Kursgewinnen, die die Papiere in den vergangenen Jahren eingefahren haben. Zum anderen gerät durch Überlegungen wie die von Schäfer-Gümbel die aus Sicht von Investoren liebste Kennzahl der Unternehmen in Gefahr: der Gewinn, den Immobilienfirmen vor allem aufgrund ihrer Mieteinnahmen erzielen können.

Zwei Fragen stellen sich nun. Erstens, aus Sicht der gesamten Gesellschaft: Wären die angedachten Schritte gegen die Immobilienunternehmen überhaupt zielführend beim Versuch, die Wohnungsnot zu lindern? Und zweitens, aus Sicht der Börsianer: Wie groß ist die Wahrscheinlichkeit, dass solche Maßnahmen tatsächlich ergriffen werden?

Bei Frage eins fällt die Antwort vergleichsweise leicht: Weder mit Enteignungen noch durch Mietbegrenzungen bekommt die Politik das Wohnungsproblem in den Griff. Das zeigt sich schon bei der bereits eingeführten Mietpreisbremse, bei der die gewünschte Wirkung ebenfalls nicht erkennbar ist.

Wahrscheinlicher erscheint es, dass solche Maßnahmen das Gegenteil von dem bewirken, was eigentlich beabsichtigt ist: Investoren, Projektentwickler und Immobilienfirmen auch aus dem Ausland - die eigentlich wichtigsten Akteure bei der Schaffung von Wohnraum - werden verschreckt und lenken ihre Gelder künftig lieber anderswohin.

Die schlechte Nachricht aus Sicht der Investoren von Immobilienfirmen lautet jedoch - und das ist auch die Antwort auf Frage zwei: Dass die aktuell diskutierten Eingriffe unvernünftig erscheinen, bedeutet längst noch nicht, dass sie nicht dennoch durchgeführt werden. Schließlich geht es hier um Politik, und da ist mitunter wichtiger, was gut klingt, und nicht, was gut ist. Wer wüsste das besser als SPD-Interimschef Thorsten Schäfer-Gümbel, dessen Partei tief in der Krise steckt und - nebenbei bemerkt - seit 2013 in der Bundesregierung sitzt. Die SPD hatte also eigentlich bereits sechs Jahre Zeit, den angedachten Mietendeckel auf den Weg zu bringen.

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Kurzum: Kaufchance oder heiße Kartoffel - viele Immobilienaktionäre dürften angesichts der Kursverluste der vergangenen Wochen hin- und hergerissen sein. Einen Mutmacher gab es allerdings zuletzt ebenfalls für sie: Die EZB ließ kürzlich wissen, dass der Leitzins nicht bereits im laufenden Jahr, sondern wohl frühestens 2020 angehoben wird.

Die seit Jahren niedrigen Zinsen schaffen beste Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilieninvestoren und gelten nicht zuletzt deshalb als einer der Treiber des Immobilienbooms. Davon profitieren auch die Immobilien-Aktiengesellschaften, denn die Wohnungsmieten bewegten sich zumindest bislang mehr oder weniger im Gleichschritt mit den Immobilienpreisen nach oben. Zumindest von dieser Seite spricht also kaum etwas dagegen, dass die Kurse der Immo-Aktien demnächst wieder steigen können.

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