Geplanter Paketverkauf Milliarden-Thriller um Wölberns Fondsimmobilien

Wölbern Invest lässt zurzeit rund 40.000 Anleger über den Paketverkauf ihrer Fondsimmobilien abstimmen. Mit einer PR-Offensive will das Emissionshaus den Milliardendeal durchsetzen. Kritische Anleger organisieren jedoch eine gewaltige Front dagegen.
Zentrum von Amsterdam: Viele der Fonds von Wölbern Invest haben in den Niederlanden investiert

Zentrum von Amsterdam: Viele der Fonds von Wölbern Invest haben in den Niederlanden investiert

Foto: REUTERS

Hamburg - Der Thriller um die Immobilienfonds des Emissionshauses Wölbern Invest geht in eine entscheidende Phase. Das Unternehmen versucht gegenwärtig die Zustimmung seiner Anleger zum Verkauf von 30 Fondsimmobilien in einem Paket zu bekommen. Eine Reihe von kritischen Anlegern tut jedoch alles, um das zu verhindern.

Wölbern Invest seinerseits gibt an, für seine Pläne gute Gründe zu haben. Die Rahmenbedingungen für Immobilienfonds hätten sich zuletzt deutlich verändert. In der Folge könnten die ursprünglich angestrebten Renditen nicht mehr realisiert werden. Banken etwa seien bei der Kreditvergabe zurückhaltend, während gleichzeitig der europäische Immobilienmarkt Unsicherheiten berge. Beides könne die Wertentwicklung der betroffenen Fonds "substanziell beeinträchtigen", so Wölbern in einer Mitteilung.

Nach Einschätzung von Thomas Kühl, Generalbevollmächtigter von Wölbern Invest, ist daher ein Verkauf des Portfolios deutlich attraktiver als die Fortführung. "Das gilt letztlich für alle Fonds", so Kühl.

Das sehen viele Anleger jedoch anders. Ohnehin liegt das Emissionshaus seit Monaten im Clinch mit Investoren verschiedener Beteiligungsgesellschaften. Es geht um gekürzte Ausschüttungen, unklare Jahresabschlüsse und die Einführung eines umstrittenen Liquiditätspools Anfang 2012. Mehrfach traf sich Wölbern Invest deswegen mit Anlegern bereits vor Gericht. Die Hamburger Staatsanwaltschaft ermittelt seit Monaten, wobei Wölbern jedes Fehlverhalten bestreitet.

Übersicht über die Gegenwehr der Anleger

Auch die aktuellen Verkaufspläne stoßen zahlreichen Anlegern übel auf. Viele von ihnen setzen daher einiges in Bewegung, um den möglichen Milliardendeal zu verhindern. manager magazin online dokumentiert die Gegenwehr der Investoren in den einzelnen Fondsgesellschaften gegen die Wölbern-Pläne in einer Übersicht (sämtliche genannten Schriftstücke liegen der Redaktion von manager magazin online vor):

  • Holland 52 (aufgelegt 2004, rund 1870 Anleger, Investitionsvolumen (IV): rund 128,8 Millionen Euro, davon Eigenkapital (EK) der Anleger: rund 55,3 Millionen Euro (nach Angaben von Wölbern Invest): Zwei kritische Investoren haben alle ihre Mitgesellschafter angeschrieben. In ihrem Brief üben sie auf drei Seiten Kritik am Fondsmanagement und empfehlen den Anlegern, den Immobilienverkauf abzulehnen.
  • Holland 56 (2004, rund 800 Anleger, IV: 55,7 Millionen Euro, EK: 26,9 Millionen Euro): Einer der Anleger dieses Fonds ist Ove Franz, der selbst lange Jahre Vorstand des Bankhauses Wölbern war und als einer der "Erfinder" der Hollandfonds gilt. Franz hat die Gesellschafter des Fonds bereits zweimal angeschrieben und ihnen die Ablehnung des Verkaufs der beiden Fondsimmobilien empfohlen. Zudem versucht er, eine Präsenzversammlung der Gesellschafter auf die Beine zu stellen.
  • Holland 57 (2004, 765 Anleger, IV: 37,9 Millionen Euro, EK: 18,9 Millionen Euro): Die Anleger dieses Fonds erhielten in den vergangenen Tagen neben den Abstimmungsunterlagen von Wölbern Invest auch Post von Martin Ollendorff, der in dem Fonds eine Stiftung vertritt, sowie ein Schreiben eines weiteren Investors, der nicht genannt werden möchte. Ollendorff war von 2003 bis 2006 Vorstand des Bankhauses Wölbern und ist seit Jahren im Fondsgeschäft tätig. Die aktuellen Portfolioverkaufspläne sieht er differenziert. "Ich bin grundsätzlich für einen Verlauf der älteren Hollandfonds, also die Nummern 52 bis 61", sagt er zu manager magazin online. "Aber nicht für einen Verkauf der jüngeren Hollandfonds sowie der anderen Fonds mit Investitionen etwa in Polen, Österreich oder Deutschland, wo die Mietverträge noch längere Restlaufzeiten haben." Auch bei den älteren Hollandfonds lehnt er die Beschlussvorlage von Wölbern Invest jedoch ab, und zwar vor allem wegen seiner Ansicht nach zu hoher Kosten, die bei dem Deal anfallen sollen. Eine Kritik, die sich wie ein roter Faden durch alle ablehnenden Anlegerschreiben zieht.
  • Holland 58 (2005, knapp 1000 Anleger, IV: 51,3 Millionen Euro, EK: 23,8 Millionen Euro): Auch an diesem Fonds ist Ex-Bankhaus-Wölbern-Vorstand Ollendorff beteiligt - und auch dort hat er alle seine Mitgesellschafter angeschrieben und über seine Sicht der Dinge informiert.

Hollandfonds 61 bis 65 - Anleger bereitet Klage gegen Verkaufsbeschluss vor

  • Holland 61 (2006, rund 800 Anleger, IV: 58,8 Millionen Euro, EK: 28,2 Millionen Euro) Anleger Manfred Lendowsky aus Münster organisiert in dieser Fondsgesellschaft Widerstand. Auch er hat sämtliche Gesellschafter angeschrieben und über seine ablehnende Haltung informiert. Eigenen Angaben zufolge verfügt Lendowsky bereits über die Unterstützung von 50 Anlegern, die zusammen rund 20 Prozent des Eigenkapitals des Fonds stellen. Eines seiner Ziele ist es, die Ausrichtung einer Präsenzversammlung der Gesellschafter zu erreichen.
  • Holland 62 (2007, rund 900 Anleger, IV: 50,2 Millionen Euro, EK: 23 Millionen Euro): Eine Gruppe von vier Gesellschaftern verfolgt die Vorgänge in diesem Fonds kritisch und hat ebenfalls alle ihre Mitkommanditisten angeschrieben. Die Empfehlung: Ablehnung der Verkaufspläne.
  • Holland 63 (2007, 140 Anleger, IV: 13,3 Millionen Euro, EK: 6 Millionen Euro): Mit der Wahrnehmung seiner Interessen hat ein Anleger dieses Fonds den Hamburger Rechtsanwalt Dirk Rykena, Kanzlei Tute & Rykena, beauftragt. Dieser schreibt ebenfalls alle Anleger des Fonds an, um den Verkaufsbeschluss zu verhindern. Zudem ist Rykena der Ansicht, dass Wölbern Invest "über den beabsichtigten Verkauf irreführend informiert" hat, wie er manager magazin online mitteilt. Sein Mandant habe ihn daher bereits beauftragt, gegen einen möglichen Verkaufsbeschluss zu klagen. Wölbern teilt dazu auf Anfrage von manager magazin online mit, man sei der Überzeugung, dass den Anlegern in den Beschlussunterlagen alle für die Entscheidung notwendigen Informationen in aller Ausführlichkeit zur Verfügung gestellt wurden.
  • Holland 64 (2008, rund 970 Anleger, IV: 60,5 Millionen Euro, EK: 30,9 Millionen Euro): In diesem Fonds engagiert sich unter anderem Anleger Bernd Behrens gegen die Verkaufspläne. Auch er hat einen großen Teil der Investoren schriftlich über seine Kritik informiert und zur Ablehnung der Verkaufspläne aufgefordert.
  • Holland 65 (2008, 1170 Anleger, IV: 93,4 Millionen Euro, EK: 44,4 Millionen Euro): Die Anleger dieses Fonds haben ebenfalls ein kritisches Schreiben von Anleger Bernd Behrens aus Hamburg erhalten. Zudem wurden sie von der Deutschen Fonds Holding (DFH) angeschrieben, einem Emissionshaus aus Stuttgart, das über eigene Fonds in die Wölbern-Beteiligungsgesellschaften Holland 65, 67, 68 und 69 investiert hat. Auf drei kleinbedruckten Seiten erläutert die DFH den Anlegern des Holland 65 ihre Sicht der Dinge. Das Unternehmen verschließe sich zwar nicht grundsätzlich einem Verkauf der Fondsimmobilie, heißt es dort. Einen Verkauf in der vorgeschlagenen Form sehe man jedoch kritisch. Ein Grund: Die Gebrührenstruktur sei intransparent und stehe in keinem Verhältnis zu den mutmaßlichen Gegenleistungen.

Deutschland, Österreich, England, Polen - Kritik aus weiteren vier Fonds

  • Deutschland 01 (2004, etwa 950 Anleger, IV: 77 Millionen Euro, EK: 37 Millionen Euro): Anleger Christoph Schmidt aus Hamburg und einige Mitstreiter machen Front gegen die geplante Liquidation des Fonds. Sie haben sämtliche Mitgesellschafter bereits schriftlich über ihre Vorbehalte informiert. Am 15. Juni wollen sie in Hamburg eine "eigene" Gesellschafterversammlung abhalten, auf der das aktuelle Fondsmanagement, dem auch Wölbern-Invest-Inhaber und -Chef Heinrich Maria Schulte angehört, ausgetauscht werden soll.
  • Österreich 04 (2005, rund 3500 Anleger, IV: 176 Millionen Euro, EK: 88 Millionen Euro): In diesem besonders großen Fonds fungiert Christoph Schmidt aus Hamburg zusammen mit Bernd Gans aus Vaterstetten bei München als Anlegerbeirat. Gemeinsam haben beide eine Stellungnahme zum beabsichtigten Verkauf der Fondsimmobilie abgegeben - sie empfehlen, dagegen zu stimmen.
  • Polen 01 (2004, rund 1560 Anleger, IV: 74,8 Millionen Euro, EK: 37,8 Millionen Euro): "Unsere Immobilie ist wahrscheinlich das beste Stück im ganzen Portfolio, das Wölbern Invest zu schnüren versucht", sagt Ulrich Döring, Vorsitzender des Anlegerbeirates dieses Fonds, zu manager magazin online. "Fondsobjekt ist die Zentrale von Mercedes Polska, des polnischen Zweigs der Daimler AG, in bester Lage mitten in Warschau. Der Mietvertrag läuft noch bis 2024 und der Fonds hat immer mehr als 6 Prozent im Jahr ausgeschüttet. Außer für das Jahr 2012, als Wölbern die Ausschüttungen bei Polen 01 so wie bei anderen Fonds zurückhielt." Kein Wunder also, dass Döring einen Verkauf strikt ablehnt, was er auch schon einem Großteil seiner Mitgesellschafter mitgeteilt hat. Er ist sich sicher: "Unsere Immobilie wird nicht verkauft."
  • England 01 (2005, 2330 Anleger, IV: 114 Millionen britische Pfund, EK: 54 Millionen britische Pfund): Zu diesem Fonds haben die Beiräte Bernd Behrens und Hans Ulrich Kosmack eine umfangreiche Stellungnahme zu den Verkaufsplänen verfasst, die an alle Anleger verschickt wurde. Im Tenor äußern sich beide Beiräte kritisch zu dem Vorhaben. Eine weitere Stellungnahme erhielten die Anleger zudem von einem dritten Beirat - und der argumentiert in die genau entgegengesetzte Richtung, nämlich für den Verkauf. Verwunderlich ist das allerdings nicht wirklich, handelt es sich bei dem dritten Beirat doch um Thomas Kühl, den Generalbevollmächtigten von Wölbern Invest. Anleger, die also nach Lektüre der Unterlagen weiterhin unschlüssig sind, können sich auf einer Informationsveranstaltung des Fonds "England 01" am 10. Juni in Hamburg möglicherweise zusätzliche Klärung verschaffen.

Damit formiert sich Widerstand in mindestens 13 von insgesamt 24 Immobilienfonds, die laut Wölbern Invest an dem Portfolioverkauf teilnehmen sollen. Wölbern Invest gibt gegenüber manager magazin online an, zu konkreter Kritik in allen Fällen ausführlich Stellung bezogen zu haben. Man stehe unverändert zu der Verkaufsempfehlung.

Informationsflut, Anrufe und eine krisenerprobte PR-Agentur

Ob der Paketdeal tatsächlich, wie von Wölbern kalkuliert, ein Gesamtvolumen von bis zu 1,4 Milliarden Euro erreicht, erscheint jedoch offen. Klarheit gibt es erst ab Mitte Juni, wenn die Abstimmungen unter den insgesamt mehr als 40.000 Fondsanlegern beendet sind. Nur wenn sich je Fonds mindestens 75 Prozent der Anleger für den Verkauf aussprechen, gilt dieser als beschlossen.

Wölbern Invest jedenfalls kämpft entschieden für den Verkaufsplan. An die hundert Seiten Informationsmaterial erhielten Anleger zu Beginn der Abstimmung. Nach Informationen von manager magazin online ruft das Unternehmen zudem bereits einzelne Investoren an, um sie um Zustimmung zu bitten.

Zuletzt wurde darüberhinaus eigens eine krisenerprobte PR-Agentur angeheuert, um die Öffentlichkeit im Sinne Wölberns über das Vorhaben zu informieren. Ein fürstliches Erfolgshonorar, das der Agentur angeblich winkt, dementiert der Wölbern-Invest-Generalbevollmächtigte Kühl allerdings. Ein Mitarbeiter der Beratungsfirma wollte sich dazu nicht äußern.

Wölbern Invest arbeite mit professionellen Beratern zu marktüblicher Honorierung, so Kühl. Die Wölbern-Fonds würden durch das Mandat "selbstverständlich nicht belastet".

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