Lage am Häusermarkt spitzt sich zu So schaut die Bundesbank der Immobilienblase beim Wachsen zu

Preisanstieg um 90 Prozent seit 2010: In Berlin und anderswo geht die Furcht vor einer Immobilienblase um - die Bundesbank ist alarmiert.

Preisanstieg um 90 Prozent seit 2010: In Berlin und anderswo geht die Furcht vor einer Immobilienblase um - die Bundesbank ist alarmiert.

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Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret warnt im Interview mit SPIEGEL ONLINE  vor Übertreibungen am deutschen Immobilienmarkt - mal wieder, könnte man nach einem flüchtigen Blick sagen. Seit in Deutschland 2010 der Run von Investoren und Häuslebauern auf Wohnungen und Eigenheime einsetzte, haben sich Dombret und seine Kollegen aus der Bundesbank regelmäßig zum Marktgeschehen, also zur Entwicklung der Immobilienpreise sowie der Kreditvergabe der Banken geäußert. Stets ging es dabei um die Frage, ob es womöglich gefährliche Übertreibungen am Immobilienmarkt gebe, und ob dadurch letztlich die Finanzstabilität hierzulande in Gefahr geraten könnte.

Durch die unscharfe Brille betrachtet, sahen die Statements, die die Bundesbanker zu dem Thema im Laufe der Jahre abgaben, meist recht ähnlich aus - ungefähr so, wie das, was Dombret jetzt zu SPIEGEL ONLINE sagte: Für den Wohnimmobilienmarkt hierzulande insgesamt sehe er noch keine Liquiditätsblase, so Dombret. In einigen Regionen gebe es aber die Gefahr, dass die Märkte überhitzen. Insbesondere gelte das für die Großstädte, aber auch deren Umland sowie einige mittelgroße Städte seien bereits betroffen.

Und: Einzelne Banken und Sparkassen gehen laut Dombret zwar möglicherweise bereits zu hohe Risiken bei der Kreditvergabe ein. Im Großen und Ganzen gingen die Institute mit den Immobilienrisiken jedoch verantwortungsvoll um.

Das klingt zunächst nach einer Entwarnung - genau wie viele andere Statements auch, die die Zentralbanker in den vergangenen Jahren zu dem Thema abgegeben haben.

Doch wie so oft lohnt auch in diesem Fall der genaue Blick: Der Immobilienmarkt in Deutschland hat seit 2010 einen rasanten Höhenflug erlebt. In Großstädten stiegen die Preise seither zum Teil um mehr als 70 Prozent, in Berlin sogar um mehr als 90 und in München um mehr als 110 Prozent. Und das alles zum weitaus größten Teil finanziert mit Krediten hiesiger Banken und Sparkassen. Kaum vorstellbar, dass eine solche Entwicklung keine Spuren im Finanzsystem hinterlassen soll.

Tatsächlich wählen Bundesbanker ihre Formulierungen zwar mit Bedacht, wobei vor allem Zuspitzungen, Dramatisierungen oder gar Übertreibungen tunlichst vermieden werden. Wer sich die Statements der Zentralbanker aus den vergangenen Jahren zum deutschen Immobilienmarkt genau anschaut, erkennt allerdings sehr wohl Unterschiede: In dem Maße, in dem die Immobilienpreise gestiegen sind und die Kreditvolumina zugenommen haben, stieg offenbar auch die Aufmerksamkeit und Sorge, mit der die Bundesbank die Entwicklung verfolgte.

Hier die Belege dafür:

Dombret im Mai 2017: "Die Ampel steht auf gelb"

  • Erstmals zitiert wird Bundesbank-Vorstand Dombret mit Aussagen zu einer möglichen Immobilienblase in Deutschland im aktuellen Zyklus Ende 2012. "Bundesbank warnt vor Immobilienblase in Deutschland" titelt seinerzeit bereits die "Süddeutsche Zeitung ". Anlässlich der Vorstellung des Finanzstabilitätsberichts der Bundesbank habe Dombret auf den beschleunigten Anstieg der Preise in Ballungsgebieten hingewiesen und sich wegen möglicher Übertreibungen in einzelnen Regionen wie beispielsweise Berlin besorgt gezeigt ("Das ist beunruhigend"). Zur Orientierung: Zu der Zeit waren die Immobilienpreise in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München seit 2010 um gerade mal gut 20 Prozent gestiegen.
  • Auch 2013 beobachtet die Bundesbank den Immobilienboom aufmerksam weiter. Zu der Zeit rät die Bank allerdings trotz wachsender Sorge um mögliche Übertreibungen von staatlichen Eingriffen, die die Entwicklung bremsen könnten, explizit ab. So schreibt die Bundesbank in einem Monatsbericht: "Die Regulierung von Mieten ist ein Eingriff in die Preisbildung, die nur aus guten Gründen in Erwägung zu ziehen ist. Die Begrenzung von Mietsteigerungen bei Neuverträgen birgt nicht zu unterschätzende Risiken (...)."
  • 2014 dagegen gibt es bereits schärfere Töne von Seiten der Bundesbank. Wohnungen oder Häuser in einigen Metropolen seien bereits um bis zu 25 Prozent überbewertet, sagt Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch in einem Interview mit der Zeitung "Die Zeit". Wegen der steigenden Preise am Immobilienmarkt bereite sich die Bank sogar schon darauf vor, gegen mögliche Exzesse aktiv zu werden. Möglich sei beispielsweise eine Verschärfung der Eigenkapitalvorgaben für Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten, so Buch. "Wir betreten hier Neuland", so die Bundesbankerin. "Wir haben mit dieser Art von Eingriffen noch nicht sehr viele Erfahrungen gemacht."
  • 2015 dann wieder etwas moderatere Töne: Es gebe in Deutschland kein erhöhtes Risiko für eine Preisblase am Immobilienmarkt, sagt Bundesbank-Vorstand Dombret Berichten zufolge  auf der Jahresversammlung des Eigentümerverbandes Haus & Grund in Berlin. Die Überbewertung in einigen Teilen von Großstädten beziffert Dombret lediglich auf 20 Prozent, und nicht, wie noch einige Monate zuvor Bundesbank-Vizepräsidentin Buch, auf 25 Prozent. Zudem bezeichnet er den Preisanstieg zum Teil als Aufholprozess nach einer jahrelangen, schwachen Entwicklung. Allerdings: Dombret weist auch darauf hin, dass die Niedrigzinspolitik der EZB das Risiko einer Blase am Immobilienmarkt erhöhe.
  • Eine Verschärfung der Lage ist in den Statements zu erkennen, die Bundesbank-Vorstand Dombret in den Jahren 2016 und 2017 zum Immobilienmarkt abgegeben hat. Schon im vergangenen Jahr gab der Banker SPIEGEL ONLINE ein Interview , in dem ebenfalls die Lage auf den Immobilienmärkten angesprochen wurde. Dombret seinerzeit: "Es stimmt, die Preise für Wohnimmobilien sind (...) in den Metropolen und Metropolregionen deutlich gestiegen. Um von einer Immobilienpreisblase zu sprechen, müssen zwei weitere Anzeichen sichtbar werden: Erstens müssten die Kreditvergabestandards sinken und zweitens müsste sich das Kreditvolumen deutlich ausweiten. Beim ersten Punkt sehen wir derzeit keine Probleme."
  • Punkt zwei dagegen gab schon im vergangenen Jahr mehr Grund zur Sorge: Das Kreditvolumen habe sich lange nur moderat erhöht, sagte Dombret. Im Jahr 2015 habe das Wachstumstempo bei den Wohnungsbaukrediten allerdings deutlich angezogen. "Mit 3,5 Prozent lag es so hoch wie seit 13 Jahren nicht mehr, und auch das Gesamtvolumen hat Ende 2015 mit 1230 Milliarden Euro einen Rekord erreicht", so Dombret. "Deshalb habe ich heute mehr Bedenken als in den vergangenen Jahren, ich sehe erste Wolken am Horizont aufziehen."
  • Im Vergleich dazu klingen die Äußerungen Dombrets aus dem aktuellen SPIEGEL ONLINE-Interview  zwar wiederum weniger dramatisch. Doch der Schein trügt, die Lage hat sich offenbar keineswegs entspannt. Das zeigen Aussagen aus einem Vortrag Dombrets , den er erst vor wenigen Wochen in Frankfurt gehalten hat, und in dem er seine Sicht auf den deutschen Immobilienmarkt deutlich ausführlicher darlegt, als im aktuellen Interview mit SPIEGEL ONLINE. Dombret wörtlich: "Im Moment gibt es in Deutschland keine Immobilienblase, die die Finanzstabilität akut gefährdet. Aber die Ampel steht auf gelb." Erstens seien die Preise in den Städten, insbesondere den Großstädten, zu einem guten Teil Übertreibungen. Zweitens nehme die Kreditvergabe zu und stütze sich dabei nicht zuletzt auf das Niedrigzinsumfeld. Und drittens, so der Bundesbanker, seien die Kreditvergabestandards der Banken zwar noch nicht erkennbar aufgeweicht, es gebe aber "Frühwarnindikatoren, die auf eine erhöhte Risikonahme der Kreditinstitute hindeuten".

"All dies veranlasst mich, dem Wohnimmobilienmarkt in Deutschland große Aufmerksamkeit zu schenken", so Dombrets Fazit in dem Vortrag, den er Anfang Mai dieses Jahres beim Frankfurter Institut für Bank- und Finanzgeschichte hielt. Angesichts der von ihm selbst aufgezeigten Alarmsignale klingt das fast ein wenig zu zurückhaltend - selbst für einen Bundesbanker.

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