Geldflut treibt Immobilienpreise Rekordmieten hier, Minirenditen dort - historischer Büro-Boom

Skyline von Frankfurt: Die Main-Metropole hat am Büromarkt eine Ausnahmestellung - nirgends sind Büromieten in Deutschland so hoch wie dort

Skyline von Frankfurt: Die Main-Metropole hat am Büromarkt eine Ausnahmestellung - nirgends sind Büromieten in Deutschland so hoch wie dort

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Der seit Jahren anhaltende Boom am deutschen Büroimmobilienmarkt erreicht offenbar eine Phase, wie es sie in der Vergangenheit noch kaum gegeben hat. So lässt die gute Verfassung der deutschen Wirtschaft auf der einen Seite die Büromieten inzwischen auch an kleineren Standorten auf Rekordniveau steigen. Auf der anderen Seite sorgt die Geldflut der Notenbanken für anhaltend große Nachfrage von Investoren, was sich in hohen Preisen für Bürogebäude sowie ebenfalls historisch niedrigen Renditen niederschlägt.

Beides belegen Daten, die die Researcher des Immobilienunternehmens Catella zusammengestellt und am heutigen Mittwoch veröffentlicht haben. Demnach stiegen zuletzt in sämtlichen von Catella untersuchten 76 bundesdeutschen Städten erneut die Büromieten an. Gleichzeitig fielen die Renditen flächendeckend weiter ab. Das gilt laut Catella sowohl in den großen sogenannten A-Standorten, worunter das Unternehmen Städte mit mehr als fünf Millionen Quadratmetern an Bürofläche versteht, als auch in B-Standorten (zwei bis fünf Millionen Quadratmeter) sowie in C- und D-Standorten (weniger als zwei Millionen Quadratmeter).

Besonders bemerkenswert laut Catella: Erstmals seit der deutschen Wiedervereinigung im Jahr 1990 lassen sich gegenwärtig auch an D-Standorten Spitzenmieten von mehr als zehn Euro pro Quadratmeter beobachten. Gemeint sind damit Städte wie Ingolstadt, Bamberg oder Aschaffenburg, wo den Research-Ergebnissen zufolge die Mieten inzwischen in der Spitze auf 10,25 Euro pro Quadratmeter gestiegen sind.

Laut Catella ist das ein Zeichen dafür, dass die "gesunde wirtschaftliche Situation" in Deutschland "bis tief in die Regionen hineinstrahlt", wie es in einer Mitteilung heißt. "Der Aufschwung kommt überall an", sagt Catella-Research-Chef Thomas Beyerle zudem zu manager magazin online. "Diese Mietanstiege sind nicht das Ergebnis von Spekulation, sondern von echter positiver Wirtschaftsentwicklung."

Im Vergleich mit den Hotspots des Wirtschaftslebens sind Büroflächen in kleineren Städten damit allerdings nach wie vor günstig zu haben. In Städten mit zwei bis fünf Millionen Quadratmetern an Büroflächen etwa, zu denen beispielsweise Hannover, Nürnberg oder Wiesbaden zählen, beträgt die Spitzenmiete laut Catella inzwischen im Schnitt knapp 15 Euro pro Quadratmeter. Und in Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt, wo der Büromarkt mehr als fünf Millionen Quadratmeter an Fläche umfasst, erreichen die Spitzenmieten im Schnitt sogar Werte von 28,50 Euro pro Quadratmeter. Spitzenreiter bei den Mieten ist aktuell Frankfurt mit 39 Euro je Quadratmeter.

Rendite von Büroimmobilien in Metropolen rutscht unter historische Marke

Doch nicht nur die Mieten in den zuletzt genannten Großstädten, sondern auch die Preise der Bürogebäude klettern, und zwar mitunter in noch höherem Tempo. Die Folge: Spiegelbildlich erzielen Investoren in diesen Metropolen mit Büroinvestments im Schnitt die geringsten Renditen. Und auch diese Kennzahl ist zuletzt auf historisch niedriges Niveau gesunken.

Laut Catella beträgt die Rendite von Büroinvestments an den sogenannten A-Standorten inzwischen durchschnittlich nur noch 3,67 Prozent. Damit liegt sie erstmals seit der Wiedervereinigung unter der Marke von 4 Prozent, wie Chef-Researcher Beyerle gegenüber manager magazin online betont. Zum Vergleich: An B-Standorten sind laut Catella immerhin noch Renditen von rund 5,5 Prozent zu erzielen, und an C- und D-Standorten sogar bis zu 7 Prozent.

Die Beobachtung wird auch vom Rat der Immobilienweisen bestätigt, der in dieser Woche sein Frühjahrsgutachten vorgelegt hat. Das vom Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) herausgegebene Gutachten über die Gesamtsituation an Deutschlands Immobilienmärkten kommt ebenfalls zu dem Schluss, dass die Renditen sogenannter Core-Büroimmobilien an den A-Standorten zuletzt um 60 Basispunkte auf 3,6 Prozent gefallen sind - "der stärkste Rückgang seit 1990", wie die Experten in ihrer Ausarbeitung schreiben.


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52,9 Milliarden Euro flossen dem Gutachten zufolge im vergangenen Jahr von Investoren in deutsche Gewerbeimmobilien, womit der Markt nach 2007 und 2015 das drittgrößte Volumen in den vergangenen zehn Jahren erreicht habe. Mit knapp 25 Milliarden Euro entfiel fast die Hälfte der Investments den Angaben zufolge auf Büroobjekte.

Und auch 2017 erwartet der Rat der Top-Immobilienexperten eine hohe Nachfrage nach Büroimmobilien. Der Leerstand werde weiter abnehmen und die Mieten und Preise erneut steigen, heißt es. Die Renditen, so das Gutachten, werden zwar ebenfalls nochmals nachgeben. Ein so starker Rückgang wie im vergangenen Jahr sei jedoch auszuschließen, schreiben die Immobilienweisen.

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