S&K-Gutachter in Haft Anlageskandal bringt Bundesregierung unter Druck

Unter den Hauptverdächtigen, die bei der Razzia gegen die S&K-Gruppe verhaftet wurden, ist auch deren wichtigster Immobiliengutachter. Damit strahlt der Anlageskandal bis nach Berlin, wo zurzeit über die Kontrolle des grauen Kapitalmarktes verhandelt wird - auch über die Gutachter.
Polizei bei S&K in Frankfurt: Der Anlageskandal könnte Bewegung in die Finanzmarktregulierung bringen

Polizei bei S&K in Frankfurt: Der Anlageskandal könnte Bewegung in die Finanzmarktregulierung bringen

Foto: DPA

Hamburg - Für ausschweifende Partys mit Prominenten sei einmal ein Elefant engagiert worden, schreibt die "Wirtschaftswoche". Für 20.000 Euro, so das "Hamburger Abendblatt", wurde angeblich ein Wassertherapiebecken gekauft - für Hunde. Und die "Bild" weiß zu berichten, die "Protz-Typen" von S&K hätten "Schampus-Partys mit halbnackten Models" gefeiert und in "Protz-Villen" residiert.

Ganz Deutschland weiß inzwischen, wo die Millionen gelandet sind, die die Frankfurter S&K-Gruppe mit ihren Komplizen ergaunert haben soll. Dass die Ermittler bei ihrer Großrazzia nach eigenen Angaben auch säckeweise Bargeld fanden, passt da nur allzu gut ins Bild.

Doch ganz so simpel ist es nicht. Zum mutmaßlichen "System S&K", bei dem laut Justiz ein Schaden in dreistelliger Millionen-Euro-Höhe entstanden sein soll, gehörte mehr als eine gut geschmierte Maschinerie von Finanzvertrieben, die Privatleuten das Geld für Immobilieninvestments aus der Tasche zogen, mit Zinsversprechen von bis zu 12 Prozent pro Jahr.

Sechs Hauptverdächtige wurden am Dienstag aufgrund von Haftbefehlen festgenommen. Lediglich vier davon waren nach Informationen von manager magazin online Leute aus der Kapitalanlagebranche, nämlich die beiden S&K-Gründer Jonas K. und Stephan S. sowie Hauke B. und Thomas G., Geschäftsführer des Hamburger Fondsemissionshauses United Investors, das mit S&K kooperierte. Diese vier dürften für den Finanzfluss im vermuteten Schneeballsystem der Gruppe gesorgt haben.

Gutachter im Zwielicht

In Haft kamen nach Informationen von manager magazin online aber auch: Der Rechtsanwalt Igor P. und der Diplom-Ingenieur und Architekt Bernd Z., beide aus Frankfurt am Main.

Welche Rolle spielten also diese beiden? Zu Anwalt P. nur so viel: Er schickte noch eine knappe Woche vor der Razzia und seiner Festnahme eine umfangreiche Mail an manager magazin online, in der unter anderem eine "unbedingte Ankündigung" juristischer Schritte enthalten war - ein offenkundiger Einschüchterungsversuch, der allerdings ins Leere lief.

Wichtiger erscheint dagegen Architekt Z. für S&K gewesen zu sein. Schon Ende 2012 enthüllte manager magazin online Zs. Aktivitäten für die Gruppe: Aus der Feder des Ingenieurs stammt ein Großteil der Gutachten, auf deren Grundlage die Immobiliengruppe ihren Bestand bewertete. Dabei mogelte Z. augenscheinlich bei der Immobilienbewertung, wodurch S&K den eigenen Bestand offenkundig künstlich aufblähen konnte.

Weder von Z. noch von den anderen Beschuldigten oder den Unternehmen war auf Anfrage eine Stellungnahme zu den Vorwürfen zu bekommen. Schon früher hatten Z. sowie S&K allerdings einen Teil der Vorwürfe gegenüber manager magazin online zurückgewiesen. Sollten die Betrugsvorwürfe gegen S&K jedoch stimmen, so dürfte Z. einen gehörigen Teil dazu beigetragen haben.

Die Krux dabei ist: Damit gerät längst nicht zum ersten Mal ein Immobiliengutachter ins Zwielicht. Jahr für Jahr werden bundesweit zahlreiche Häuser, Wohnungen oder Anteile an Immobilienfonds an Kapitalanleger verkauft, die später nicht die erhoffte Rendite abwerfen. Das betroffene Anlagevolumen geht weit in die Milliarden. Grund für die Enttäuschung sind Experten zufolge nicht selten Sachverständigengutachten, die den Immobilien unrealistische Werte zuschreiben.

Regierung will Anlegerschutz offenbar verschlechtern

"Das ist ein Riesenproblem", sagt Hans Witt aus Heidelberg. Als Rechtsanwalt vertritt er regelmäßig enttäuschte Immobilienkäufer gegen Bauträger, Finanzvermittler oder Banken vor Gericht. Witt hatte es nach eigenen Angaben schon mit vielem zu tun: Mit Wertabweichungen in Gutachten von bis zu 80 Prozent etwa, oder mit Gutachtern, die in einzelnen Fällen sämtliche Bewertungsrichtlinien außer Acht lassen.

Ein Sparkassenmitarbeiter habe ihn einmal auf ein interessantes Phänomen aufmerksam gemacht, so Witt zu manager magazin online: In einer bestimmten Stadt liegen die Preise, die Eigennutzer für Immobilien zahlten, regelmäßig um bis zu 50 Prozent unter jenen, die Verkäufer von Kapitalanlegern verlangten.

"Das Problem ist, dass Richter oder Staatsanwälte oft überhaupt nichts von der Thematik verstehen und die Bedeutung der Immobilienwertgutachten verkennen", sagt Witt. "Wir brauchen daher dringend eine bessere Aufsicht und Regulierung der Gutachter, und zwar im Bereich einzelner Kapitalanleger genauso wie auch auf der Ebene von Immobilienfonds."

Mit der Forderung steht der Jurist nicht alleine da. Und tatsächlich läuft gegenwärtig in Berlin ein Gesetzgebungsverfahren, in dem dieser Punkt eine wichtige Rolle spielt. Die Rede ist von der Umsetzung der AIFM-Richtlinie aus Brüssel, mit der der gesamte Fondsmarkt grundlegend neu reguliert werden soll.

Regierung will Anlegerschutz offenbar verschlechtern

Über das deutsche AIFM-Gesetz streitet sich die Bundesregierung zurzeit mit der Opposition, mit Verbraucherschützern und Experten aus der Wissenschaft. Denn was laut aktuellem Gesetzentwurf geplant ist, trägt den Kritikern zufolge in vielerlei Hinsicht kaum zur Verbesserung des Anlegerschutzes bei. Im Gegenteil: Zum Teil werde er sogar noch verschlechtert, heißt es - wie zum Beispiel beim Thema Immobiliengutachten.

So ist es Status quo, dass zumindest bei offenen Immobilienfonds für das breite Anlegerpublikum zwangweise ein dreiköpfiger Ausschuss von Sachverständigen quartalsweise den Wert der Objekte feststellt. Für geschlossene Immobilienfonds, wie sie beispielsweise an S&K-Geschädigte verkauft wurden, gibt es momentan noch keine Regelung in dem Bereich.

Die Regierung unter Federführung des Bundesfinanzministeriums plant nun nicht etwa, den von Experten als Mindestanforderung erachteten Sachverständigenausschuss auch für geschlossene Fonds vorzuschreiben. Im Gegenteil: Diese Beteiligungsmodelle bekommen eine deutlich schwächere Vorgabe. Und die in jahrelangem Kampf herbeigeführte Regelung für die offenen Fonds soll sogar wieder aufgeweicht werden.

So wäre es nach den Plänen von Finanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) künftig beispielsweise weiterhin möglich, dass Emissionshäuser geschlossener Immobilienfonds ihre Objekte von Leuten aus den eigenen Reihen begutachten lassen, die keinerlei Qualifikation dafür nachweisen müssen.

Gutachten widerlegt Bundesregierung

Fachleute und Verbraucherschützer laufen Sturm gegen dieses Vorhaben. "Wenn das Gesetz umgesetzt wird, kann ein Fondsinitiator seinen Buchhalter übers Wochenende zum Gutachter machen", sagt etwa Steffen Sebastian, Professor und Experte für Immobilienfinanzierung von der Uni Regensburg. "Damit wäre der Manipulation Tür und Tor geöffnet."

Laut Sebastian ist klar, dass es immer mehrere Sachverständige für eine Bewertung geben muss, und zwar "auf gar keinen Fall von innerhalb des Unternehmens". "Die Bafin wird auch künftig die Aufsicht über diesen Bereich des Kapitalanlagemarktes nicht leisten können", sagt er. "Daher ist es umso wichtiger, mit den Gutachtern eine funktionierende Kontrollinstanz zu installieren." Der gegenwärtig geplante Ansatz, so Sebastian, kommt lediglich dem unseriösen Teil der Branche entgegen, der "selbstverständlich maximale Freiheiten will".

Mit der Auffassung steht der Wissenschaftler nicht alleine da. "Die Immobilienbewertung ist das A und O des Anlegerschutzes", sagt auch Gernot Archner, Chef des Sachverständigenverbandes BIIS. "Unsere Mindestanforderung ist ein Sachverständigenausschuss bei allen offenen und geschlossenen Fonds." Und Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg fordert "mindestens drei Sachverständige, die selbstverständlich nicht aus dem Fondsunternehmen kommen dürfen, sondern von extern." Zudem dürfen die Gutachter sich nicht in wirtschaftlicher Abhängigkeit zu dem Fondsanbieter befinden, so Nauhauser.

So steht die Bundesregierung mit ihrem vermeintlichen Anlegerschutzgesetz weitgehend isoliert da. Zuletzt forderte Anfang Februar auch der Bundesrat in einer Stellungnahme zum Gesetzentwurf, "die Bewertung der Vermögensgegenstände ist durchzuführen durch einen oder mehrere (...) Sachverständigenausschüsse".

Entscheidung im Sommer

Die Reaktion darauf von Schwarz-Gelb kam zwar prompt: Der Einrichtung eines solchen Ausschusses stehe die AIFM-Richtlinie aus Brüssel entgegen, schreibt die Bundesregierung in einer Stellungnahme. Nach der Richtlinie bleibe der Fondsmanager für die Bewertung der Immobilien verantwortlich.

Besonders glücklich dürfte das Finanzministerium mit dieser Position allerdings kaum sein. Zum einen erscheint das Argument angreifbar. Ein Gutachten der Kanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer etwa, das manager magazin online vorliegt, kommt eindeutig zu dem Schluss, zwingend vorgeschriebene Sachverständigenausschüsse seien "im Grundsatz richtlinienkonform".

Zum anderen veröffentlichte Berlin sein Statement just wenige Tage vor der Großrazzia gegen S&K, durch die die Bedeutung verlässlicher Gutachten deutlich vor Augen geführt wurde.

Immerhin, noch bleibt Zeit zum Umlenken. Am gestrigen Donnerstag wurde die Gesetzgebung im Bundestag diskutiert - und der Abgeordnete Carsten Sieling (SPD) wies explizit auf die Bewertungsproblematik hin, inklusive eines Hinweises auf den Zusammenhang zum S&K-Skandal.

Mitte März diskutiert der Finanzausschuss des Bundestages das AIFM-Gesetz. Im Sommer soll es schließlich verabschiedet werden. Klar ist aber schon jetzt: Selbst wenn beim Thema Immobilienbewertung noch eine Verbesserung herbeigeführt werden sollte, Betrugsfälle wie mutmaßlich jener von S&K werden auch künftig möglich sein. Der Schaden allerdings dürfte sich dadurch verringern lassen.

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