Mittwoch, 20. November 2019

Immobilienpreise Bubble-Alarm am deutschen Häusermarkt

Hamburger Hafencity: Vor allem in Großstädten sind erste Blasen am Häusermarkt erkennbar

2. Teil: Was Hausmakler freut, ist gefährlich für die Volkswirtschaft

Damit ist auch die zweite Frage beantwortet: Die Aussichten mögen zwar geradezu malerisch erscheinen. Aber eine Überhitzung der Wirtschaft, vor allem eine gefährliche Immobilienbubble, sollte Deutschland unbedingt vermeiden. Länder wie Spanien, die ähnliche Bedingungen Anfang der 2000er Jahre erlebten, sind mahnende Beispiele. Es ist nur so: Bislang gibt es gar keine speziellen wirtschaftspolitischen Instrumente, regionale Immobilienbooms innerhalb des großen Euro-Raums zu bremsen. Aber immerhin: Es gibt inhaltliche Vorarbeiten, etwa beim Internationalen Währungsfonds.

Wie also könnte man einer deutschen Immobilienblase entgegenwirken? Prinzipiell stehen folgende Wege offen:

Allgemeine Steuerpolitik: Das gröbste Instrument, eine nationale Sonderkonjunktur einzudämmen, ist die Anhebung allgemeiner Steuern, insbesondere der Einkommensteuer und der Beiträge zu den Sozialkassen . Wenn die Notenbank nicht reagieren kann, müsste die Übernachfrage auf diese Weise staatlicherseits abgeschöpft werden. Das wäre so ziemlich das Gegenteil dessen, was in den üblichen Debatten über prozyklische Senkungen der Steuern oder der Beiträge (wie aktuell zu den Krankenkassen) gefordert wird. Auch international dürfte eine solche antizyklische Politik im derzeitigen Rahmen nicht durchsetzbar sein. Deutschland soll ja ordentlich Nachfrage nach Importen generieren, um anderen Staaten aus ihrer Misere herauszuhelfen.

Spezifische Steuern: Dieses Instrument ist in Deutschland prinzipiell schon vorhanden. Anders als etwa die USA subventioniert der Staat hierzulande immerhin den kreditfinanzierten Kauf von privatem Wohnraum nicht; Schuldzinsen für selbst genutzte Flächen können nicht von der Steuer abgesetzt werden. Im Gegenteil: Die deutsche Grunderwerbsteuer macht das rasche Kaufen und Verkaufen von Wohnungen und Häusern, typisches Symptom einer Bubble, relativ unattraktiv. Ein Anheben dieser Steuer könnte somit spezifisch gegen eine Blasenbildung eingesetzt werden. Empirische Untersuchungen für die USA zeigen, dass auch Grundsteuern Bubbles bremsen können, einfach weil sie das Anlagegut Immobilie generell unattraktiver machen.

Bankenregulierung: "Makroprudenzielle" Instrumente regen seit einiger Zeit die Debatten unter Notenbankern an. Dabei geht es um Regulierungen für die Kreditinstitute, die gesamtwirtschaftliche Risiken - etwa einen Immobilienboom - eindämmen sollen. Falls sich der deutsche Markt weiterhin schwunghaft entwickeln, könnten heimische Banken zum Beispiel gezwungen werden, Immobilienkredite mit höheren Kapitalunterlegungen zu versehen. Das würde der Tatsache Rechnung tragen, dass überbewertete Häuser und Wohnungen für Banken existenzbedrohlich werden können - falls nämlich der Kredit ausfällt und die Sicherheiten die Forderungen der Bank nicht mehr decken. In die gleiche Richtung gehen Überlegungen, variable Eigenkapitalpuffer einzuführen: Im Boom würde durch striktere Regulierung die Kreditvergabe für Banken teurer, weil sie mehr Kapital vorhalten müssen. Im Abschwung würden die Zügel entsprechend gelockert. Schließlich könnten die Regulierer den Banken konkrete Vorgaben für das Hypothekengeschäft machen. Beispielsweise dass die Höhe des Kredits maximal nur 60 Prozent des derzeitigen Marktwerts betragen darf. Oder dass mindestens 50 Prozent Eigenkapital gefordert sind. Oder dass die anfängliche Zinslast nicht mehr als 30 Prozent des Einkommens des Kreditnehmers ausmachen darf.

Derzeit bastelt der Europäische Rat für Systemische Risiken, wo EU-Notenbanker zusammensitzen, an solchen makroprudenziellen Instrumenten. Aber es dürfte noch Jahre dauern, bis sie einsatzfähig sind.

Gelassenheit ist fehl am Platz. Die Erfahrungen anderer Länder zeigen, wie gefährlich die Spätfolgen einer Strategie des Abwartens und Nichtstun sein können. Damit der erfreulich dauerhafte Aufschwung wirklich nachhaltig ist und nicht in einer Überhitzung endet, muss sich die deutsche Politik darauf vorbereiten, den unpopulären Weg zu gehen - und das Wirtschaftswunder 3.0 durch strikte Regulierungen zu entzaubern.

Immobilien: Niedrige Zinsen lassen Hauskäufer jubeln

Seite 2 von 2

© manager magazin 2012
Alle Rechte vorbehalten
Vervielfältigung nur mit Genehmigung