Aus für Immobilienfonds Der steinige Weg aus der Krise

Die offenen Immobilienfonds sorgen wieder für Schlagzeilen: Nach dem Axa Immoselect wird nun auch der Degi International aufgelöst. Und weitere Dickschiffe müssen bald Farbe bekennen. Das Schicksal der Branche entscheidet sich auch am Bankschalter. 
Finanzmetropole Frankfurt: Immobilienfonds mit einer starken Bank und umfangreichem Filialnetz im Rücken haben es in der Liquiditätskrise leichter

Finanzmetropole Frankfurt: Immobilienfonds mit einer starken Bank und umfangreichem Filialnetz im Rücken haben es in der Liquiditätskrise leichter

Foto: dpa/dpaweb

Hamburg - Spätestens seit gestern richten sich viele Augen wieder auf den Markt für offene Immobilienfonds: Da gab die Gesellschaft Aberdeen Immobilien bekannt, dass nun auch der Fonds "Degi International" aufgelöst wird. Nach intensiven Gesprächen mit den Vertriebspartnern könne nicht garantiert werden, dass die verfügbaren liquiden Mittel für eine nachhaltige Beendigung der Rücknahmeaussetzung spätestens zum 16. November 2011 ausgereicht hätten, hieß es zur Begründung.

Eine Woche zuvor hatte bereits die Kapitalanlagegesellschaft Axa Investment Managers die Auflösung des "Axa Immoselect" bekanntgegeben. Die beiden Fonds litten unter Liquiditätsknappheit und dem Management war es nicht gelungen, den Engpass in der gebotenen Zeit zu überwinden.

Damit erging es den beiden Fonds ähnlich wie zuvor schon anderen: In der Finanzkrise war es zu einem Ansturm von Anlegern gekommen, die Gelder aus Immobilienfonds entnehmen wollten. Mehrere Fonds konnten die Mittel nicht schnell genug frei machen und mussten die Rücknahme der Anteilsscheine aussetzen. Bei einigen reichte dann die vorgegebene Frist von zwei Jahren Schließung nicht aus, die Liquiditätssituation - vor allem durch Immobilienverkäufe - entscheidend zu verbessern. Wie Axa und Aberdeen mussten auch sie die komplette Auflösung der Fonds beschließen.

So befindet sich inzwischen etwa ein halbes Dutzend offener Immobilienfonds mit einem Volumen von insgesamt mehr als 6,5 Milliarden Euro in Liquidation, darunter der "Morgan Stanley P2 Value" und der "TMW Immobilien Weltfonds".

Weitere knapp 18 Milliarden Euro der insgesamt rund 85 Milliarden Euro Anlegergelder in dieser Assetklasse stecken nach wie vor fest, weil die fraglichen Fonds noch immer geschlossen sind, sprich: wegen Liquiditätsproblemen keine Gelder auszahlen. Die Anbieter dieser eingefrorenen Fonds werden in nächster Zeit über das Schicksal ihrer Produkte entscheiden müssen.

Einige milliardenschwere Fonds müssen sich entscheiden

Besonders spannend wird es bei einigen recht großen Fonds. Ein Beispiel ist der "CS Euroreal" aus dem Hause Credit Suisse. Der Fonds mit einem Volumen von etwa 6,1 Milliarden Euro muss spätestens bis zum 18. Mai kommenden Jahres wieder fit gemacht werden. Tatsächlich ist das Management jedoch optimistisch, bereits früher öffnen zu können, erläutert Karl-Heinz Heuss, Geschäftsführer der Credit Suisse Asset Management Immobilien KAG (CSAMI).

"Wir streben die Öffnung noch in diesem Jahr an ", sagt Heuss zu manager magazin Online. "Zuvor werden wir unsere derzeitige Roadshow bei Vertriebspartnern und Investoren beenden und eine Befragung durchführen, um uns ein Bild von der Stimmungslage zu machen."

Der Manager gibt sich optimistisch: Elf Immobilien im Wert von 880 Millionen Euro wurden in den vergangenen Monaten veräußert. Weitere drei bis vier Verkäufe sind in Kürze geplant. "So wollen wir die Liquiditätsquote im Fonds bis Jahresende auf mindestens 25 Prozent steigern", sagt Heuss. "In ruhigeren Zeiten gilt zwar eine Liquiditätsquote von 15 Prozent als ausreichend, in der aktuell angespannten Lage streben wir jedoch eine Quote von 25 bis 30 Prozent an."

Auch Sonja Knorr, Immobilienfondsanalystin der Ratingagentur Scope, ist in Bezug auf den "CS Euroreal" zuversichtlich. "Der Fonds verfügt über ein gutes Immobilienportfolio und hat noch ausreichend Zeit, weitere erforderliche Verkäufe zu realisieren", sagt sie. "Ich halte eine Wiedereröffnung für realistisch."

Welcher Fonds hat den stärksten Vertrieb?

Etwas zurückhaltender äußert sich Knorr dagegen zu einem weiteren großvolumigen Fonds: dem mehr als sechs Milliarden Euro schweren "SEB Immoinvest". "Bei dem Fonds wird vieles von erfolgreichen Verkäufen, wie beispielsweise dem Gebäudeensemble Berlin/Potsdamer Platz abhängen, einem der größten Objekte im Portfolio", sagt sie. "Dort gibt es für den scheidenden Mieter Daimler noch keinen Ersatz. Zudem wird derzeit nach einem Joint-Venture-Partner gesucht." Laut Knorr dürfte es schwierig sein, Investoren zu finden, die sich mit einer, wie von der SEB angestrebten, Minderheitsbeteiligung begnügen. "Leichter wäre es wohl, den Komplex komplett zu verkaufen", sagt sie.

Nach eigenen Angaben befindet sich SEB Asset Management (SEB AM) allerdings bereits in Gesprächen mit potenziellen Partnern. Ohnehin ist das Management optimistisch: Eigentlich muss eine Entscheidung über die Wiederöffnung des Fonds erst im Mai 2012 fallen. Schon im April dieses Jahres gab die SEB jedoch bekannt, die Rücknahme der Anteilsscheine bereits bis Ende 2011 wieder aufnehmen zu wollen.

Der Grund für die Zuversicht: SEB AM hat ebenfalls schon eine Reihe von Objekten veräußert, wobei nach Angaben der Gesellschaft im Schnitt Preise über dem Verkehrswert erzielt werden konnten. Die Liquiditätsquote im Fonds liegt laut SEB AM derzeit bei gut 15 Prozent. Ein weiteres Dutzend Immobilien mit einem Volumen von rund einer Milliarde Euro befindet sich zudem gegenwärtig im Markt. "Wir gehen davon aus, dass wir in den kommenden Tagen weitere Verkäufe im Volumen von rund 540 Millionen Euro notariell beurkunden werden", sagt SEB AM-Geschäftsführerin Barbara Knoflach.

Doch nicht nur die beiden großen Investmentprodukte von Credit Suisse und SEB AM müssen die Krise überwinden. Eine handvoll weiterer Fonds steht ebenfalls auf der Kippe. Geschlossen ist zurzeit zum Beispiel auch der "Kanam grundinvest Fonds" mit einem Volumen von beinahe vier Milliarden Euro.

"Vertriebsinduzierte Marktbereinigung"

Ob die Fonds ihre Liquiditätsprobleme in den Griff bekommen, hängt indes nach Ansicht von Fachleuten nicht nur von Objektverkäufen sowie der Frage der Mittelabflüsse ab, für die ja mit dem "Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes" im April dieses Jahres neue Regeln aufgestellt wurden. Auch die Mittelzuflüsse müssen stimmen. Die Frage ist also: Kann sich das Fondsmanagement auf einen ausreichend starken Vertrieb verlassen?

So gilt es unter Fachleuten nicht als Zufall, dass es sich bei den beiden größten offenen Immobilienfonds um den "Deka ImmobilienEuropa" handelt, der über das weitverzweigte Filialnetz der Sparkassen verkauft wird, sowie den "Hausinvest" aus dem Hause Commerzbank , die ebenfalls über zahlreiche Niederlassungen verfügt. Beide Fonds haben die Rücknahme der Anteilsscheine nicht ausgesetzt und sammeln weiter fleißig frisches Geld ein.

Auf der anderen Seite ist es ebenfalls kein Geheimnis, dass die Probleme der Degi-Fonds auch damit zusammenhängen, dass die ursprünglich vertreibende Dresdner Bank inzwischen in der Commerzbank aufgegangen ist - die bekanntlich über eigene Produkte verfügt.

Branchenvertreter bestätigen das. "Die Vertriebswege spielen eine wichtige Rolle", sagt etwa CSAMI-Geschäftsführer Heuss. Und Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer Deka Immobilien und Manager des mit einem Volumen von elf Milliarden Dollar wohl größten Immobilienfonds "Deka-ImmobilienEuropa", sagt im Interview mit manager magazin Online: "Wir gehen davon aus, dass sich die Marktbereinigung bei offenen Immobilienfonds fortsetzt. Für vertrieblich gut verankerte und stabil aufgestellte Fonds stellt dies jedoch kein unlösbares Problem dar."

Das sieht auch Scope-Analystin Knorr so. Sie ist sich sicher: "Wir haben es mit einer vertriebsinduzierten Marktbereinigung zu tun. Am Ende werden die Fonds überleben, die über die erforderliche Verkaufsstärke verfügen." Für den Moment bleibt vielen Anlegern wohl nur die Hoffnung, dass ihr Fonds dazu gehört.

Interview: Torsten Knapmeyer, Manager des elf Milliarden Euro schweren Immobilienfonds "Deka-ImmobilienEuropa", erklärt, warum ihn die Krise kalt lässt

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