Geldanlage Der weltweit verteilte Immobilienkauf

Als Sachwerte stehen Immobilien bei Anlegern weiterhin hoch im Kurs. Eine Möglichkeit zum Investment bieten Immobilienaktienfonds, die einer Studie zufolge das Risiko-Rendite-Profil im Portfolio verbessern können. Der Markt ist allerdings komplex und schwer zu überschauen.
Blick auf Shanghai: Asiatische Immobilienaktien haben zuletzt gut performt

Blick auf Shanghai: Asiatische Immobilienaktien haben zuletzt gut performt

Foto: PHILIPPE LOPEZ/ AFP

Der Immobilienboom in Deutschland ist in aller Munde. Anleger, die um die Sicherheit ihres Vermögens fürchten, treiben in vielen deutschen Großstädten die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen in die Höhe. Doch nicht jeder kann oder will gleich ein komplettes eigenes Objekt erwerben. Viele Anleger bevorzugen das indirekte Investment, etwa über Immobilienaktien oder -fonds.

Eine Möglichkeit bieten beispielsweise Immobilienaktienfonds, die das Geld der Anleger regional begrenzt oder weltweit in die Papiere von Unternehmen investieren, die im Immobiliensektor tätig sind. Dabei handelt es sich in erster Linie um Firmen, die selbst einen Bestand an Büro-, Einzelhandels- oder Wohngebäuden halten und bewirtschaften.

Die Vorteile solcher Fonds liegen auf der Hand: Der Ein- und Ausstieg ist jederzeit möglich, die Flexibilität gegenüber einem Direktkauf also deutlich höher. Hinzu kommt, dass durch die Streuung auf viele verschiedene Gesellschaften auch das Anlagerisiko besser verteilt ist, jedenfalls theoretisch.

Auf der anderen Seite fließt nicht das gesamte Geld in das Asset, sprich die Immobilien. Einen Teil kassiert die Fondsgesellschaft für das Management und für Gebühren. Und: Der Immobilienmarkt ist bei solchen Fonds nur ein Performance-Treiber von vielen. Auch die Fähigkeiten des Fondsmanagements sind entscheidend, ebenso wie jene der führenden Köpfe in den einzelnen Zielfirmen.

Börsenturbulenzen treffen auch die Immobilienaktien

Schließlich hängt das Wohl und Wehe der Immobilienaktien auch von der Gesamtlage an den Börsen ab - beim gegenwärtigen Auf und Ab lässt sich dies nur allzu gut beobachten.

Das zeigt zum Beispiel ein Blick auf die US-Reits, eines der größten Immobilienaktiensegmente weltweit. Bei Reits (Real Estate Investment Trusts) handelt es sich um eine spezielle Form von Immobilien-AGs, die sich, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, steuerlicher Begünstigungen erfreuen.

Der Dow Jones Equity All Reit Index, der die Wertentwicklung des Segments in den Vereinigten Staaten nachzeichnet, erreichte Anfang 2007, auf dem Höhepunkt des weltweiten Immobilienbooms, seinen bisherigen Zenit bei mehr als 350 Punkten. Dann ging es im Zuge der aufkommenden Wirtschaftskrise steil bergab, auf weniger als 100 Punkte im Februar 2009. Seither gab es wiederum eine Erholung auf rund 250 Punkte - und den erneuten Einbruch, den in den vergangenen Wochen die Börsen in aller Welt durchlaufen haben.

So viel steht fest: Allein mit Schwankungen der Immobilienpreise lässt sich diese Volatilität nicht erklären. "Im Jahr 2008 gab es eine sehr schlechte Entwicklung im Reit-Bereich, was natürlich von der globalen Rezession ausgelöst wurde", erklärt stattdessen Thomas Hartauer, Vorstand des Regensburger Fondsanbieters Lacuna, der unter anderem in diesem Segment tätig ist. "Wissen muss man als Investor, dass der US-Reit-Markt dem Finanzsektor zugeschlagen wird. Als nach der Lehman-Pleite die Finanzkrise eskalierte, wurde mit jedem Leerverkauf des Finanzssektors auch der Reit-Markt in Mitleidenschaft gezogen."

Asien-Fonds liegen derzeit in der Performance vorne

Zum Hintergrund: Der Markt börsennotierter US-Reits macht etwa 6,3 Prozent des gesamten US-Immobilienmarktes aus. Nach Angaben von Lacuna gibt es weit mehr als 200 Reits in den USA, von Gesellschaften die klassisch in Wohnungen oder Shoppingcenter investieren, bis hin zu Exoten, die sich auf Friedhöfe, Flughäfen oder Wald spezialisiert haben. "Die Auswahl der aktuell am attraktivsten erscheinenden Reits hängt stark vom aktuellen Stand im Wirtschaftszyklus ab", sagt Lacuna-Vorstand Hartauer.

Insgesamt ist der Fondsprofi trotz der jüngsten Einbußen allerdings überzeugt von der Anlageklasse: "In den Jahren 2009 und 2010 konnte der Anleger eine sehr gute Performance mit einer Investition in US-Reits erzielen", sagt er.

Bestärkt wird Hartauer in seiner Einschätzung durch eine Studie, die sein Unternehmen soeben gemeinsam mit der Universität Regensburg erstellt hat. Deren Ergebnis: Durch die geringe Korrelation von US-Reits insbesondere mit anderen Aktien und Anleihen wirken sie stabilisierend auf gemischte Portfolios. Und: Da sich die Kursentwicklung der US-Reits bei langfristigen Anlagehorizonten dem zugrunde liegenden Immobilieninvestment annähert, bieten sie - bei entsprechender Lage - eine vergleichsweise stabile Rendite bei geringer Volatilität.

Die Ergebnisse der Studie lassen vermuten, dass die Reits gegenüber anderen Formen der indirekten Immobilienanlage über einige Vorzüge verfügen. "Offene Immobilienfonds implizieren ein niedriges Risiko, generieren aber auch eine geringere Rendite als Reits", sagt Steffen Sebastian, Professor am Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung der Uni Regensburg und maßgeblich an der Studie beteiligt. "Ich sehe sie daher eher in defensiv ausgerichteten Portfolios." Ein Vergleich mit geschlossenen Immobilienfonds lässt sich aufgrund der hohen Illiquidität dieser Asset-Klasse nach Einschätzung von Sebastian nur schwer ziehen. "Aufgrund der fehlenden Diversifikation haben geschlossene Fonds jedoch regelmäßig ein deutlich höheres Risiko", sagt der Fachmann.

Asien-Fonds liegen derzeit in der Performance vorne

Am nächsten liegt ohnehin der Vergleich der Reits mit herkömmlichen Immobilienaktiengesellschaften, wie sie in Deutschland beispielsweise in Form der Bonner IVG Immobilien  oder der Deutschen Euroshop  gelistet sind. "Immobilien-AGs verhalten sich in einem Anlegerportfolio ähnlich wie US-Reits, verfügen aber aufgrund des erweiterten Geschäftsfeld über ein erhöhtes Risiko", sagt Sebastian. "Im Gegensatz zu Reits, die eine Buy-and-Hold-Strategie verfolgen, weisen Immo-AGs daher eine höhere Volatilität auf."

Ein internationaler Vergleich von Immobilienaktienfonds allerdings zeigt: Die Reits, von denen es einige wenige inzwischen auch hierzulande gibt, liegen im Renditevergleich derzeit eher im Hintertreffen. Vor allem Fonds, die auf den asiatischen Immobilienaktienmarkt spezialisiert sind, belegen dagegen die vorderen Plätze im aktuellen Ranking nach der Fünf-Jahres-Performance (siehe Tabelle unten).

"Die asiatischen Immobilienaktien haben sich in den Jahren 2009 und 2010 überdurchschnittlich gut entwickelt", erläutert Robin Haber von der Ratingagentur Feri, die das Ranking für manager magazin Online erstellt hat. "Grund sind vor allem die Firmen in Japan und Hongkong sowie China, die vom starken Wirtschaftsaufschwung dort profitieren."

Laut Haber ist es ohnehin problematisch, die verschiedenen Immobilienmärkte miteinander zu vergleichen, da jeder über andere Eigenarten verfüge. "In Asien ist es etwa bei Büroflächen und anderen Gewerbeobjekten üblich, lediglich Mietverträge über ein, zwei oder drei Jahre zu schließen", so Haber. "Das steigert die Chancen, an einem starken Anstieg der Mieten zeitnah zu partizipieren, erhöht aber auch das Risiko eines abrupten Rückgangs." In Europa dagegen werden die Verträge meist über zehn oder 15 Jahre geschlossen, was den Cashflow verstetige.

ETFs - die günstige Alternative

Mit Blick nach vorne fällt Haber eine Festlegung darauf, wo derzeit das Investment lohnt, entsprechend schwer. "Asien und China sind selektiv weiterhin interessant", sagt er. "Der Wohnimmobiliensektor sollte dort jedoch gemieden werden, wegen der möglichen Preisblase, die sich bereits gebildet haben könnte." Bei europäischen Immobilienaktien dagegen sieht der Fachmann einen Nachholeffekt, während die US-Reits nach seiner Einschätzung in diesem Jahr bereits "gut gelaufen" sind.

"Entscheidend ist, welche Erwartung der Investor an die wirtschaftliche Entwicklung eines Landes oder einer Region hat", fasst Haber zusammen. "Zudem sollte man sich das Portfolio der Fonds beziehungsweise nach Möglichkeit sogar die Immobilien, in die letztlich investiert wurde, genau anschauen."

Für Anleger, die sich letztlich tatsächlich für einen Immobilienaktienfonds entscheiden, gibt es indes noch einen Tipp: Es werden auch börsennotierte Indexfonds, ETFs also, angeboten, die in dieses Segment investieren. Fonds wie der "iShares STOXX Americas 600 Real Estate Cap" vom US-Branchenriesen Blackrock oder der "EasyETF FTSE EPRA Eurozone" von BNP Paribas Asset Management in Luxemburg streuen ihre Mittel ebenfalls breit auf eine Vielzahl von Gesellschaften, je nach Aufstellung des zugrunde liegenden Index. Sie sind dabei aber in der Regel deutlich günstiger als die gemanagte Konkurrenz.

Tabelle: Die besten Immobilienaktienfonds

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