Immobilienfonds Milliarden hinter Mauern

In offenen Immobilienfonds, die krisenbedingt geschlossen wurden, stecken noch immer Milliardenbeträge von Anlegern fest. Wer sein Geld unbedingt braucht, kann auf dem Zweitmarkt verkaufen oder vor Gericht ziehen. Vernünftiger könnte allerdings eine dritte Variante sein.  
Potsdamer Platz Arkaden in Berlin: Der Fonds "SEB Immoinvest", dem dieses Objekt gehört, steckt wie viele andere offene Immobilienfonds in Schwierigkeiten

Potsdamer Platz Arkaden in Berlin: Der Fonds "SEB Immoinvest", dem dieses Objekt gehört, steckt wie viele andere offene Immobilienfonds in Schwierigkeiten

Foto: SEB Asset Management

Hamburg - Die Krise der offenen Immobilienfonds ist noch längst nicht ausgestanden. Im Gegenteil: Jüngst gab es neue Hiobsbotschaften. So meldete die Münchener Gesellschaft Pramerica, ihr Fonds "TMW Immobilien Weltfonds", eingefroren seit Februar 2010, werde nicht wieder geöffnet, sondern endgültig abgewickelt.

Die Gesellschaft hätte zwar erst Anfang kommenden Jahres über eine mögliche Wiedereröffnung entscheiden müssen. Das Volumen der Rückgabewünsche seitens der Anleger sei aber schon jetzt so groß, dass der Schritt nicht zu vermeiden sei, so der Anbieter.

Damit steigt die Zahl der Fonds, die demnächst vollständig von der Bildfläche verschwinden, auf vier. Neben dem Pramerica-Fonds hat auch den "P2 Value" von Morgan Stanley , den "Degi Europa" von Aberdeen und den "US-Grundinvest" von Kanam aus München bereits dieses Schicksal ereilt.

Inzwischen hat das Problem zudem die Ebene der Dachfonds erreicht. Auch dort, bei den Investmentgesellschaften also, die ihr Geld auf mehrere offene Immobilienfonds sowie andere Anlagen in diesem Sektor verteilen, kam es bereits zu - zunächst vorübergehenden - Schließungen. Zuletzt kündigte Mitte Mai die Deutsche-Bank-Tochter DWS an, ihren "db immoflex" vorübergehend dicht zu machen. Der Fonds solle umstrukturiert werden und künftig stärker in andere immobiliennahe Papiere investieren, war zu lesen.

30 Milliarden Euro eingefroren

Auf fast 30 Milliarden Euro summieren sich damit die Gelder, an die Anleger offener Immobilienfonds derzeit nicht herankommen, weil ihre Investmentvehikel die Rückgabe der Anteilsscheine verweigern. Und in vielen Fällen ist nicht absehbar, wann sich die Tore wieder öffnen werden. Schließlich lässt das Gesetz eine Schließung für die Dauer von bis zu zwei Jahren zu. Erst dann muss endgültig entschieden werden, ob eine Rückkehr zum normalen Geschäftsbetrieb möglich ist, oder ob die Fondsgesellschaft gänzlich liquidiert werden soll. Letzteres kann sich dann noch einmal mehrere Jahre hinziehen.

Anleger, denen das zu lange dauert, oder die sich schlicht in Liquiditätsnot befinden, können allerdings schon vorher Wege beschreiten, um an ihr Geld zu kommen. Eine Möglichkeit ist der Verkauf der Anteile auf dem Zweitmarkt.

An der Hamburger Börse beispielsweise wechseln Anteile offener Immobilienfonds von einem Anleger zum nächsten - ohne dass die Fondsgesellschaft dazwischen geschaltet wäre. Und der Handel läuft bereits seit geraumer Zeit schwunghaft. Die neun Investmentfonds mit den höchsten Umsätzen waren im Mai eingefrorene offene Immobilienfonds oder Immobiliendachfonds, so die Börse.

Das Problem für die Verkäufer ist allerdings, dass die Gegenseite die Problemlage sowie die aktuellen Risiken in diesem Markt genau kennt. Für Fonds, deren Anteilsrücknahme zurzeit ausgesetzt ist, sind am Zweitmarkt daher nur Preise zu erzielen, die weit unter dem offiziellen Anteilswert liegen.

Das Klumpenrisiko am Potsdamer Platz

Ein Beispiel: Der 2,6 Milliarden Euro schwere "Axa Immoselect" von Axa Investment Managers, eingefroren seit November 2010, wurde an der Hamburger Börse zuletzt für 35,35 Euro pro Anteil gehandelt. Gemessen am aktuellen Fondspreise, den Axa Ende vergangener Woche mit 53,87 Euro angab, bedeutet das einen Abschlag von fast 35 Prozent.

Für viele dürfte das nicht sehr verlockend klingen. "Bevor man auf dem Zweitmarkt verkauft, sollte man sich den betreffenden Fonds genau ansehen und abschätzen, ob der Preisabschlag aufgrund der individuell bestehenden Risiken tatsächlich gerechtfertigt ist", sagt Sonja Knorr, Immobilienfondsanalystin bei der Ratingagentur Scope. "Einige der geschlossenen Fonds sind bei genauer Analyse recht gut aufgestellt."

Der "CS Euroreal" von Credit Suisse  etwa oder der "Kanam Grundinvest" verfügen laut Knorr über ein solides Portfolio. Bei diesen Fonds könnte es nach Einschätzung der Expertin möglich sein, einzelne Objekte zu verkaufen, um Liquidität zu beschaffen, ohne dabei die Qualität des Gesamtbestandes an Immobilien zu sehr zu verwässern. "Entscheidend ist, dass ausreichend gut vermietete Objekte mit langfristigen Mietverträgen im Portfolio sind", sagt Knorr. "Denn davon müssen auch nach den erforderlichen Verkäufen noch genug übrig sein."

Was ist ein Beratungsfehler?

Komplexer ist die Lage nach Einschätzung der Analystin dagegen beispielsweise beim "SEB Immoinvest". Knorr sieht dort ein Klumpenrisiko, weil sich ein beachtlicher Teil der Fondsgelder im Komplex rund um den Potsdamer Platz in Berlin befänden. Außerdem stelle sich die Frage, ob der Zufluss frischer Anlegergelder auch künftig gesichert sei, nachdem die Fondsemittentin SEB jüngst von der spanischen Bank Santander übernommen wurde.

Die SEB hält jedoch dagegen, dass es sich bei dem Fondsengagement im Zentrum der Hauptstadt um ein umfangreiches Immobilienensemble mit den verschiedensten Nutzungsarten handle.

Eine zweite Möglichkeit für Immobilienfondsanleger an ihr Geld zu kommen, könnte der juristische Weg sein, über eine Klage auf Schadensersatz. Selbst, wer auf dem Zweitmarkt bereits verkauft hat, kann Anwälten zufolge die Differenz zwischen dem dort erzielten Kurs und dem aufgewandten Anteilskaufpreis vor Gericht geltend machen.

Solche Klagen richten sich meist gegen die Bank oder den Finanzberater, von dem der Anleger seinen Immobilienfonds erworben hat. Voraussetzung ist allerdings, dass beim Kauf ein Beratungsfehler aufgetreten ist. "Wenn Anleger beim Erwerb von Anteilen offener Immobilienfonds falsch beraten wurden, haben sie gute Chancen auf Schadensersatz", sagt Peter Hahn, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. "Das gilt allerdings vor allen Dingen dann, wenn die Falschberatung von einer Bank vorgenommen wurde."

Ein Beratungsfehler kann laut Hahn zum Beispiel vorliegen, wenn ein Anleger sein Geld nur eine gewisse Zeit parken wollte, etwa im Zusammenhang mit der Teilablösung einer Immobilienfinanzierung. Für solche Anlagezwecke, die eine ständige Verfügbarkeit erfordern, sind offene Immobilienfonds nach Ansicht des Anwalts nicht geeignet. Denn bei diesen Fonds ist die Möglichkeit einer vorübergehenden Schließung für die Dauer von bis zu zwei Jahren bereits seit Jahrzehnten im Gesetz vorgesehen.

Viele Anlegeransprüche drohen zu verjähren

"Bei unrichtigen Prospektangaben kann auch die Kapitalanlagegesellschaft in Anspruch genommen werden", so Hahn weiter. "Das ist allerdings juristisches Neuland." Nach Angaben des Fachmanns hat es bislang wohl noch keine Klage gegen eine Kapitalanlagegesellschaft gegeben - der Hamburger Anlegeranwalt selbst bereitet seinen Angaben zufolge jedoch derzeit eine solche vor.

Ein Problem in all diesen Fällen stellt nach Angaben der Anwälte die gesetzliche Regelung der Verjährungsfrist dar. Zum Hintergrund: Bei fahrlässiger Falschberatung verjähren die Ansprüche eines Anlegers bereits drei Jahre nachdem er den Fonds erworben hat. Lediglich wenn vorsätzlich getäuscht wurde, setzen die drei Jahre erst ein, sobald der Anleger von der Pflichtverletzung seines Beraters Kenntnis erlangt.

"Viele Fälle drohen bereits zu verfallen, weil die drei Jahre ablaufen und ein Vorsatz nur sehr schwer nachzuweisen ist", sagt Lutz Tiedemann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht von der Kanzlei KWAG. "Diese Regelung ist für die Anleger wirklich bitter." Die gute Nachricht: Die Frist wurde mit der letzten Gesetzesänderung aufgehoben, sodass Ansprüche künftig grundsätzlich erst drei Jahre nach Kenntnis des Fehlers verjähren.

Das kommt zwar im aktuellen Konflikt nicht zum Tragen. Viele Banken zeigen sich jedoch nach Angaben des Anwalts entgegenkommend und bieten Vergleiche an, wohl um eventuellen Gerichtsverfahren aus dem Weg zu gehen.

Experte rät zur Kreditaufnahme

Dennoch: Die Erfolgsaussichten einer juristischen Auseinandersetzung sind im voraus schwer einzuschätzen. "Wer sein Geld einklagen will, muss lange warten", sagt Steffen Sebastian, Professor an der International Real Estate Business School der Uni Regensburg. Der Experte für Immobilienfinanzierung und Immobilienfonds hält Schadensersatzklagen ohnehin für überflüssig, denn er glaubt nicht, dass das Geld der Anleger ernsthaft in Gefahr ist.

"Die Fonds werden entweder irgendwann wieder öffnen oder sie werden abgewickelt", sagt Sebastian. "In beiden Fällen kommen Anleger wieder an ihr Geld - nur eben etwas später als vielleicht geplant." Auch bei Fondsabwicklungen stünden keine übermäßigen Verluste ins Haus, sagt der Experte. Denn die Fondsmanager seien gesetzlich gezwungen, Immobilien grundsätzlich zum Verkehrswert zu veräußern. Und der werde regelmäßig gutachterlich festgestellt.

Besonders vom Verkauf der Fondsanteile auf dem Zweitmarkt rät Sebastian ab. "Die Preisabschläge dort sind meistens zu groß, das sollte kein Anleger in Kauf nehmen", sagt er. Wer in Geldnot steckt sollte stattdessen lieber auf seine Fondsanteile einen Kredit aufnehmen, so der Experte. "Am besten der Anleger geht zu der Bank, von der er auch den Fonds erworben hat", sagt Sebastian. "Meiner Erfahrung nach sind die Institute in diesen Fällen kulant und bieten günstige Konditionen."

Die Banken würden in dem Fall allerdings an ihren enttäuschten Kunden gleich noch einmal Geld verdienen.

Mehr lesen über