Montag, 24. Juni 2019

Immobilienfonds Milliarden hinter Mauern

Potsdamer Platz Arkaden in Berlin: Der Fonds "SEB Immoinvest", dem dieses Objekt gehört, steckt wie viele andere offene Immobilienfonds in Schwierigkeiten
SEB Asset Management
Potsdamer Platz Arkaden in Berlin: Der Fonds "SEB Immoinvest", dem dieses Objekt gehört, steckt wie viele andere offene Immobilienfonds in Schwierigkeiten

3. Teil: Viele Anlegeransprüche drohen zu verjähren

"Bei unrichtigen Prospektangaben kann auch die Kapitalanlagegesellschaft in Anspruch genommen werden", so Hahn weiter. "Das ist allerdings juristisches Neuland." Nach Angaben des Fachmanns hat es bislang wohl noch keine Klage gegen eine Kapitalanlagegesellschaft gegeben - der Hamburger Anlegeranwalt selbst bereitet seinen Angaben zufolge jedoch derzeit eine solche vor.

Ein Problem in all diesen Fällen stellt nach Angaben der Anwälte die gesetzliche Regelung der Verjährungsfrist dar. Zum Hintergrund: Bei fahrlässiger Falschberatung verjähren die Ansprüche eines Anlegers bereits drei Jahre nachdem er den Fonds erworben hat. Lediglich wenn vorsätzlich getäuscht wurde, setzen die drei Jahre erst ein, sobald der Anleger von der Pflichtverletzung seines Beraters Kenntnis erlangt.

"Viele Fälle drohen bereits zu verfallen, weil die drei Jahre ablaufen und ein Vorsatz nur sehr schwer nachzuweisen ist", sagt Lutz Tiedemann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht von der Kanzlei KWAG. "Diese Regelung ist für die Anleger wirklich bitter." Die gute Nachricht: Die Frist wurde mit der letzten Gesetzesänderung aufgehoben, sodass Ansprüche künftig grundsätzlich erst drei Jahre nach Kenntnis des Fehlers verjähren.

Das kommt zwar im aktuellen Konflikt nicht zum Tragen. Viele Banken zeigen sich jedoch nach Angaben des Anwalts entgegenkommend und bieten Vergleiche an, wohl um eventuellen Gerichtsverfahren aus dem Weg zu gehen.

Experte rät zur Kreditaufnahme

Dennoch: Die Erfolgsaussichten einer juristischen Auseinandersetzung sind im voraus schwer einzuschätzen. "Wer sein Geld einklagen will, muss lange warten", sagt Steffen Sebastian, Professor an der International Real Estate Business School der Uni Regensburg. Der Experte für Immobilienfinanzierung und Immobilienfonds hält Schadensersatzklagen ohnehin für überflüssig, denn er glaubt nicht, dass das Geld der Anleger ernsthaft in Gefahr ist.

"Die Fonds werden entweder irgendwann wieder öffnen oder sie werden abgewickelt", sagt Sebastian. "In beiden Fällen kommen Anleger wieder an ihr Geld - nur eben etwas später als vielleicht geplant." Auch bei Fondsabwicklungen stünden keine übermäßigen Verluste ins Haus, sagt der Experte. Denn die Fondsmanager seien gesetzlich gezwungen, Immobilien grundsätzlich zum Verkehrswert zu veräußern. Und der werde regelmäßig gutachterlich festgestellt.

Besonders vom Verkauf der Fondsanteile auf dem Zweitmarkt rät Sebastian ab. "Die Preisabschläge dort sind meistens zu groß, das sollte kein Anleger in Kauf nehmen", sagt er. Wer in Geldnot steckt sollte stattdessen lieber auf seine Fondsanteile einen Kredit aufnehmen, so der Experte. "Am besten der Anleger geht zu der Bank, von der er auch den Fonds erworben hat", sagt Sebastian. "Meiner Erfahrung nach sind die Institute in diesen Fällen kulant und bieten günstige Konditionen."

Die Banken würden in dem Fall allerdings an ihren enttäuschten Kunden gleich noch einmal Geld verdienen.

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