Samstag, 21. September 2019

Immobilienfonds Milliarden hinter Mauern

Potsdamer Platz Arkaden in Berlin: Der Fonds "SEB Immoinvest", dem dieses Objekt gehört, steckt wie viele andere offene Immobilienfonds in Schwierigkeiten
SEB Asset Management
Potsdamer Platz Arkaden in Berlin: Der Fonds "SEB Immoinvest", dem dieses Objekt gehört, steckt wie viele andere offene Immobilienfonds in Schwierigkeiten

2. Teil: Das Klumpenrisiko am Potsdamer Platz

Ein Beispiel: Der 2,6 Milliarden Euro schwere "Axa Immoselect" von Axa Investment Managers, eingefroren seit November 2010, wurde an der Hamburger Börse zuletzt für 35,35 Euro pro Anteil gehandelt. Gemessen am aktuellen Fondspreise, den Axa Ende vergangener Woche mit 53,87 Euro angab, bedeutet das einen Abschlag von fast 35 Prozent.

Für viele dürfte das nicht sehr verlockend klingen. "Bevor man auf dem Zweitmarkt verkauft, sollte man sich den betreffenden Fonds genau ansehen und abschätzen, ob der Preisabschlag aufgrund der individuell bestehenden Risiken tatsächlich gerechtfertigt ist", sagt Sonja Knorr, Immobilienfondsanalystin bei der Ratingagentur Scope. "Einige der geschlossenen Fonds sind bei genauer Analyse recht gut aufgestellt."

Der "CS Euroreal" von Credit Suisse Börsen-Chart zeigen etwa oder der "Kanam Grundinvest" verfügen laut Knorr über ein solides Portfolio. Bei diesen Fonds könnte es nach Einschätzung der Expertin möglich sein, einzelne Objekte zu verkaufen, um Liquidität zu beschaffen, ohne dabei die Qualität des Gesamtbestandes an Immobilien zu sehr zu verwässern. "Entscheidend ist, dass ausreichend gut vermietete Objekte mit langfristigen Mietverträgen im Portfolio sind", sagt Knorr. "Denn davon müssen auch nach den erforderlichen Verkäufen noch genug übrig sein."

Was ist ein Beratungsfehler?

Komplexer ist die Lage nach Einschätzung der Analystin dagegen beispielsweise beim "SEB Immoinvest". Knorr sieht dort ein Klumpenrisiko, weil sich ein beachtlicher Teil der Fondsgelder im Komplex rund um den Potsdamer Platz in Berlin befänden. Außerdem stelle sich die Frage, ob der Zufluss frischer Anlegergelder auch künftig gesichert sei, nachdem die Fondsemittentin SEB jüngst von der spanischen Bank Santander übernommen wurde.

Die SEB hält jedoch dagegen, dass es sich bei dem Fondsengagement im Zentrum der Hauptstadt um ein umfangreiches Immobilienensemble mit den verschiedensten Nutzungsarten handle.

Eine zweite Möglichkeit für Immobilienfondsanleger an ihr Geld zu kommen, könnte der juristische Weg sein, über eine Klage auf Schadensersatz. Selbst, wer auf dem Zweitmarkt bereits verkauft hat, kann Anwälten zufolge die Differenz zwischen dem dort erzielten Kurs und dem aufgewandten Anteilskaufpreis vor Gericht geltend machen.

Solche Klagen richten sich meist gegen die Bank oder den Finanzberater, von dem der Anleger seinen Immobilienfonds erworben hat. Voraussetzung ist allerdings, dass beim Kauf ein Beratungsfehler aufgetreten ist. "Wenn Anleger beim Erwerb von Anteilen offener Immobilienfonds falsch beraten wurden, haben sie gute Chancen auf Schadensersatz", sagt Peter Hahn, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. "Das gilt allerdings vor allen Dingen dann, wenn die Falschberatung von einer Bank vorgenommen wurde."

Ein Beratungsfehler kann laut Hahn zum Beispiel vorliegen, wenn ein Anleger sein Geld nur eine gewisse Zeit parken wollte, etwa im Zusammenhang mit der Teilablösung einer Immobilienfinanzierung. Für solche Anlagezwecke, die eine ständige Verfügbarkeit erfordern, sind offene Immobilienfonds nach Ansicht des Anwalts nicht geeignet. Denn bei diesen Fonds ist die Möglichkeit einer vorübergehenden Schließung für die Dauer von bis zu zwei Jahren bereits seit Jahrzehnten im Gesetz vorgesehen.

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