Offene Immobilienfonds "Anreiz, so früh wie möglich auszusteigen"

Offene Immobilienfonds bleiben eine sinnvolle Anlage für Privatinvestoren, sagt Steffen Sebastian von der International Real Estate Business School im Interview. Doch die neuen Branchenregeln, die heute den Bundestag passieren, würden Probleme zum Teil verschärfen, statt Abhilfe zu schaffen.
Bürostandort Frankfurt: Die Zukunft der offenen Immobilienfonds liegt zum Teil im Dunkeln

Bürostandort Frankfurt: Die Zukunft der offenen Immobilienfonds liegt zum Teil im Dunkeln

Foto: Johannes Eisele/ Reuters

mm: Herr Professor Sebastian, die Regulierung der offenen Immobilienfonds durchläuft gerade die Gesetzgebung in Berlin. Halten Sie das, was auf die Branche zukommt, für sinnvoll?

Sebastian: Teils, teils. Mindesthaltefristen halte ich für organisatorisch sehr aufwendig und im Krisenfall wenig hilfreich. Wenn die Mindesthaltefrist abgelaufen ist, können schließlich doch alle Mittel auf einmal abgezogen werden. Kündigungsfristen dagegen sind in diesem Zusammenhang sinnvoller. Sie sind ja auch vorgesehen, und zwar so, dass es Privatanleger de facto nicht trifft. Denn 30.000 Euro pro Halbjahr reichen für die Mehrzahl aller privaten Anleger aus. Dies war ein sehr intelligenter Vorschlag der Regierung.

mm: Die Fonds dürfen künftig nicht mehr so viel Fremdfinanzierung per Bankdarlehen einsetzen. Wie ist das zu beurteilen?

Sebastian: Die Senkung des Kreditrahmens ist grundsätzlich positiv und entspricht dem Charakter des offenen Immobilienfonds als risikoarmes Investmentprodukt für private Anleger. Grundsätzlich schränkt diese Maßnahme aber die Liquidität der Fonds erst einmal ein. Besser als die bisherige Regelung ist übrigens auch, dass die Gutachter nur noch für eine bestimmte Zeit für den Fonds arbeiten dürfen und dann pausieren müssen. Noch besser wäre die Bestellung durch unabhängige Dritte gewesen, aber diese ebenfalls sehr kreative Lösung führt zu einer deutlich größeren Unabhängigkeit der Gutachter.

mm: Was zur Gretchenfrage führt: Werden Krisen wie die jüngste durch die neuen Regeln künftig verhindert?

Sebastian: Grundsätzlich ja. Die meisten Fonds sind in Schwierigkeiten geraten, da die institutionellen Anleger ihre Gelder sofort abziehen konnten. Das geht jetzt nicht mehr so leicht beziehungsweise so schnell.

mm: Aber besteht nicht die Gefahr von Vorratskündigungen, das heißt, dass institutionelle Anleger prophylaktisch kündigen, um dann doch jederzeit aussteigen zu können?

Sebastian: Das Problem der Vorratskündigungen bleibt, richtig. Ein institutioneller Anleger wird sinnvollerweise für seinen Anteil permanent eine Kündigung aussprechen, um die Option zu haben, zumindest nach einem Jahr wieder aussteigen zu können. Ob er die Option dann auch ausübt, bleibt ungewiss. Die Planungssicherheit wird für den Fonds zwar größer, aber nicht groß genug. Die kurzfristig orientierten Anleger werden die Anlageklasse allerdings nunmehr wohl meiden, insofern ist bereits etwas gewonnen.

mm: Eine Kritik an offenen Immobilienfonds lautet, es sei per se nicht sinnvoll, eine unliquide Anlageklasse wie Gewerbeimmobilien per Fondsverpackung liquide machen zu wollen. Wird dieser Widerspruch durch die geplanten Regulierungen gelöst?

Sebastian: Zunächst ist dieser Widerspruch nur scheinbar relevant. Nahezu jede Bank betreibt Fristentransformation und niemand stellt ernsthaft die Existenz von Banken in Frage. Nur ist Fristentransformation eben immer mit dem Risiko eines Liquiditätsengpasses verbunden. Die Konstruktion des offenen Immobilienfonds löst dies zum einen dadurch, dass die Liquidität der Anteilsscheine begrenzt wird: durch Ausgabeaufschläge und nun auch durch Kündigungsfristen und Mindesthaltedauern.

"Kritisch bleibt Behandlung von Fonds, die Rücknahme ausgesetzt haben"

mm: Sind offene Immobilienfonds künftig noch ein sinnvolles Anlageprodukt für Privatanleger?

Sebastian: Ein eindeutiges Ja. Ein Immobilienanlageprodukt für Privatanleger sollte vor allem breit diversifiziert sein. Geschlossene Fonds oder Direktanlagen können das nicht leisten. Eine sinnvolle Alternative wären Reits, aber da muss der Anleger statt des Liquiditätsrisikos das Börsenrisiko tragen. Die meisten Anleger wollen das nicht. Zudem ist der inländische Sektor zu klein. Es sollte dann eher auf internationale Reits oder Reit-Fonds zurückgegriffen werden.

mm: Wie lautet abschließend Ihr Rat an die Politik, was könnte man bei der Regulierung der offenen Immobilienfonds noch besser machen?

Sebastian: Die Möglichkeit von Rückgabeabschlägen wurde von der Regierungskoalition nun doch nicht berücksichtigt. Das ist bedauerlich, denn erstens würden die Fonds durch eine solche Austrittsbarriere weit besser stabilisiert als beispielsweise durch Mindesthaltefristen. Und zweitens könnten die anfallenden Gelder aus Rücknahmeabschlägen ebenso wie aus Ausgabeaufschlägen dem Fondsvermögen zufließen. Ein wesentlich kritischerer Punkt bleibt aus meiner Sicht die Behandlung von Fonds, die die Rücknahme ausgesetzt haben.

mm: Inwiefern?

Sebastian: Bei einer Rücknahmeaussetzung von mehr als einem Jahr muss der Fonds die Immobilien auch mit einem Abschlag von 10 Prozent verkaufen, nach einem weiteren Jahr dürfen es auch 20 Prozent sein. Dies schafft einen Anreiz für alle Anleger, so früh wie möglich auszusteigen und setzt damit Fonds mit Liquiditätsproblemen zusätzlich unter Druck. Schlechter kann man offene Fonds nicht regulieren.

mm: Was schlagen Sie vor?

Sebastian: Zum Glück gilt das Gesetz erst ab 2013. Es zeichnet sich ab, dass die aktuelle Regulierung des Verkaufs zu "angemessenen Bedingungen" von der Finanzaufsicht Bafin dahingehend interpretiert wird, dass eine Unterschreitung des Verkehrswertes zwar möglich ist, aber nicht grundsätzlich in dem erwähnten Maßstab. Bis 2013 wird die Branche gemeinsam mit der Bafin den Beweis angetreten haben, dass die aktuelle Regelung besser ist. Es wäre nicht das erste Mal, dass ein Gesetz geändert wird, bevor es in Kraft tritt.

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