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Immobilienfonds: Welche Fonds derzeit in Schwierigkeiten stecken

Foto: Mark Lennihan/ AP

Immobilienfonds in der Krise Mehr Schein als Stein

Zum dritten Mal binnen weniger Wochen kündigt mit Morgan Stanley ein Anbieter die Auflösung eines offenen Immobilienfonds an, weil zu viele Anleger ihr Geld zurückhaben wollen. Weitere Fonds stecken in Schwierigkeiten, auch aus anderen Gründen. Wie dramatisch ist die Situation der Branche wirklich?

Hamburg - Die Lage der offenen Immobilienfonds spitzt sich zu. Seit Monaten stecken die Fonds in der Liquiditätskrise, weil massenhaft Investoren Geld abziehen und die Manager die Mittel nicht so schnell frei bekommen. Jetzt geht es Schlag auf Schlag: Erst Kanam, dann Aberdeen und am heutigen Dienstag Morgan Stanley strecken die Waffen.

Alle drei müssen Fonds auflösen, denn die austrittswilligen Anleger sitzen offenbar am längeren Hebel.

Die Branche, die in Deutschland auf eine lange Tradition zurückblickt, kommt damit immer stärker unter Druck. Mehr als 50 Jahre lang ging alles gut, zumindest augenscheinlich. Die Fonds sammelten ein Vermögen ein, verwalten derzeit Anlegergelder in Höhe von fast 90 Milliarden Euro. Das Geld steckten sie in Büro-, Einzelhandels- und Wohngebäude. Und sie erwirtschafteten damit jahrelang eine Performance, die zwar nicht überragend, dafür aber solide und verlässlich war. Im Durchschnitt der vergangenen 20 Jahre lag die Rendite der offenen Immobilienfonds nach Angaben des Branchenverbandes BVI bei 4,8 Prozent.

Damit ist jedoch seit einiger Zeit Schluss: Seit längerem schon sind die Immobilienfonds dazu übergegangen, mehr und mehr auf den vermeintlich lukrativeren Immobilienmärkten im Ausland auf Einkaufstour zu gehen. Viele diversifizierten ihre Portfolios, erhöhten den Anteil von Objekten zunächst im europäischen und angelsächsischen Raum, später auch in Fernost.

Bestes Beispiel Morgan Stanley

Solche Investments versprechen höhere Renditen, sind aber auch mit größeren Risiken verbunden. Und vor allem letzteres schlägt durch, seit die Finanz- und Wirtschaftskrise ihren Lauf nahm.

Das beste Beispiel dafür ist der Fonds P2 Value von Morgan Stanley, dessen anstehende Liquidation heute bekannt gegeben wurde. Der Fonds wurde erst im November 2005 aufgelegt. Da befanden sich die internationalen Immobilienmärkte zwar im Aufschwung. Der halbe Weg zum Höhepunkt lag aber schon hinter ihnen.

"Der Fonds erwarb einen Großteil seines Portfolios in den Jahren 2006 und 2007, auf dem Peak der Märkte also", sagt ein Marktinsider zu manager magazin. "Darüber hat seinerzeit schon der Großteil der Branche den Kopf geschüttelt." Der Grund für die Verwunderung war aber nicht nur das Timing der Objektkäufe. Auch die Auswahl ließ so manche Augenbraue zucken.

So konzentrierte sich Morgan Stanley stark auf die Immobilienmärkte in Fernost. Noch Ende 2007, Anfang 2008, kurz vor der großen Krise also, die auch die Immobilienmärkte weltweit implodieren ließ, erwarb der Fonds Objekte in Hongkong und Singapur. Zudem wurde ein Großteil der Gelder für Wohnimmobilien in Japan ausgegeben - so etwas hatte es in der deutschen Fondslandschaft bis dato nicht gegeben.

Werden weitere Anleger das Vertrauen in die Fonds verlieren?

Jetzt rächt sich die aggressive Strategie der Fondslenker. In keinem anderen Portfolio hat sich der Absturz der Immobilienmärkte so drastisch niedergeschlagen, wie in jenem des P2 Value. Dessen Volumen ist seit dem Start vor fünf Jahren von 1,7 Milliarden Euro auf nur noch 852 Millionen Euro geschrumpft. Die Abwertung zahlreicher Objekte ließ den Preis der Fondsanteile allein in den vergangenen zwölf Monate um beinahe 40 Prozent zurückgehen - auch so etwas ist ein Novum in der Branche.

Vor dem Hintergrund wundert es nicht, dass kaum jemand überrascht ist über die Entscheidung des Managements, den Fonds aufzulösen. "Das war zu erwarten", sagt ein Dachfondsmanager zu manager magazin. "Die Entwicklung des Morgan-Stanley-Fonds hat in der Vergangenheit am stärksten zu den Problemen der gesamten Immobilienfondsbranche beigetragen. Da ist dieser Schritt nur folgerichtig."

Die Frage ist nun: Werden nach der aktuellen Entwicklung weitere Anleger das Vertrauen in die Anlageklasse verlieren und ihr Geld zurückverlangen? Die Probleme von etwa einem Dutzend weiterer Fonds, in denen derzeit rund 25 Milliarden Euro und damit fast ein Drittel des gesamten Volumens der Branche eingefroren sind, würden dadurch noch größer. Denn sie müssten bei einer Öffnung ebenfalls mit einem Ansturm auf die Ausgangstore rechnen.

"Schließungen differenziert betrachten"

Stefan Thomas-Barein, Berater des Shedlin Real Estate + Infrastructure Fund, glaubt jedoch nicht daran. "Die Schließungen jedes einzelnen Fonds sind differenziert zu betrachten", sagt er. "In jedem Fall spielen immer individuelle Gründe eine Rolle."

Beispiel Kanam: Der US-Grundinvest, dessen Liquidation ansteht, gilt eigentlich als gesund, verfügt beispielsweise über eine hohe Vermietungsquote. Die Ausrichtung auf den US-Markt wurde jedoch zum Verhängnis - als dort die Immobilienmärkten einbrachen, bekamen viele Kanam-Anleger offenbar kalte Füße. Anleger offener Immobilienfonds sind in der Regel eher defensiv orientiert. "Ein in Dollar notierter Fonds, mit einem, so internationalen Profil passte da schon immer schlecht in die Landschaft", sagt ein Marktkenner.

Auch beim dritten Liquidationskandidaten führten Branchenbeobachtern zufolge vor allem individuelle Entwicklungen zum Exitus: Der Degi Europa wurde erst 2008 von der Dresdner Bank an das britische Investmenthaus Aberdeen weitergereicht. Dann übernahm die Commerzbank die Dresdner Bank - und kappte für Aberdeen den wichtigsten Vertriebskanal. "Wenn in einer ehemaligen Dresdner-Bank-Filiale der Degi-Fonds in einem Depot liegt, wird der Berater versuchen, ihn gegen einen aus dem Hause Commerzbank zu tauschen", sagt ein Kenner der Branche. "Die Degi-Fonds stehen bei der Commerzbank eben auf verkaufen."

Kein Problem also für die noch bestehenden Fonds? Beim Branchenverband BVI sieht man es so. "Weitreichende Reaktionen der Anleger nicht betroffener Fonds erwarten wir nicht", so ein Sprecher zu manager magazin. Die unterschiedliche Entwicklung und Portfoliostruktur der offenen Immobilienfonds, so der Verband, sei inzwischen unter den Anlegern bekannt und habe zu einer differenzierten Betrachtung geführt.

Zweifelhafte Regulierung

Als Beleg führt der BVI die Statistik der Mittelzuflüsse an. Und tatsächlich: Vor allem die Fondstöchter großer Banken wie RREEF Investment (Deutsche Bank) und Deka (Sparkassen) konnten in den vergangenen Monaten in erheblichem Maße neue Mittel organisieren. Allen Problemen zum Trotz flossen so von Januar bis August dieses Jahres insgesamt 2,6 Milliarden Euro in die offenen Immobilienfonds - die Vertriebspower der Banken dürfte dazu ihren Teil beigetragen haben. Im Gesamtjahr 2009 waren es 3,2 Milliarden und 2008 0,6 Milliarden Euro, so der BVI.

Das ist aber nur der Blick in den Rückspiegel. Wer nach vorne schaut, erblickt am Horizont bereits die nächsten dunklen Wolken. In Berlin wird gerade die langerwartete Regulierung für die Branche vorbereitet. Und die wird den Fonds möglicherweise mehr schaden als nützen.

Um plötzliche Liquiditätsabflüsse, wie sie zur aktuellen Krise beigetragen haben, besser regulieren zu können, ist geplant, die Rückgaberechte der Investoren erheblich zu beschneiden. So soll künftig eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren gelten. Im dritten und vierten Jahr nach Erwerb eines offenen Immobilienfonds ist zudem eine gestaffelte Rückgabe mit einem zehn- beziehungsweise fünfprozentigen Abschlag vorgesehen. Nur 5000 Euro können Anleger nach dem Vorhaben künftig noch jederzeit aus den Fonds entnehmen.

"Das verbessert zwar die Planungssicherheit der Fonds", sagt Experte Thomas-Barein. "Die Fonds verlieren aber ihren Charakter als liquides Wertpapier und rücken ein Stück weit in Richtung der geschlossenen Fonds, was ja nicht schlecht sein muss." Laut Thomas-Barein werden viele Investoren versuchen, vor Inkrafttreten der neuen Regeln aus den Fonds herauszukommen. Und später, wenn das Gesetz gilt, könnte es manchen an einem Engagement hindern.

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