US-Häusermarkt "Short Sales" sollen Kollaps verhindern

Die Hoffnung auf ein Comeback der US-Wirtschaft steigt - doch die Hauspreise in den USA sind erneut gesunken. Zudem laufen zwei der wichtigsten Hilfsprogramme, mit denen die US-Regierung den Immobilienmarkt am Leben hält, aus. Jetzt versucht Washington mit unkonventionellen Mitteln, die Menschen in ihren Häusern zu halten.

Robert Shiller hatte über Monate nur gute Nachrichten zu bieten, doch jetzt ist er besorgt. Der Ökonom der Universität Yale hat den Case-Shiller-Index mit entwickelt, der die Entwicklung der Häuserpreise in den USA misst. Shiller wacht gleichsam über den Herzschlag der US-Konjunktur, denn ohne eine weitere Erholung der Häuserpreise hat die US-Wirtschaft keine Chance, aus der Krise zu kommen.

Seit April 2009 haben sich die Preise stabilisiert, der Index weist wieder nach oben - doch gleichzeitig spricht Shiller von einem "steigenden Risiko, dass die Lage wieder schlechter wird". Dazu passen auch die jüngsten Daten des S&P/Case-Shiller Instituts: Die Hauspreise in den USA sind im Januar erneut gesunken. Der Rückgang in den 20 größten Ballungsgebieten betrug auf Jahressicht zwar nur noch 0,4 Prozent, es ist jedoch der vierte monatliche Rückgang in Folge.

Ein Rückschlag am Häusermarkt wäre das Letzte, was die seit einigen Wochen wieder anziehende US-Konjunktur und die boomenden Börsen gebrauchen können. Fallende Hauspreise treiben immer mehr US-Bürger in die Schuldenfalle, sind Gift für den Konsum.

Die US-Regierung hat seit Herbst 2008 mehr als eine Billion Dollar investiert, um den Immobilienmarkt vor dem Kollaps zu bewahren: Doch noch immer ist das Herz der US-Wirtschaft auf eine Herzdruckmassage angewiesen.

Drei Dinge bereiten Shiller Sorgen. Ende April laufen in den USA die Steueranreize für Hauskäufer aus. Bis zu 8000 Dollar "Tax Credit" erhält ein Immobilien-Erstkäufer bei Abschluss des Kaufvertrages vom Staat - ähnlich der deutschen Abwrackprämie dürfte diese Subvention die Nachfrage noch einige Wochen anheizen, dann kommt das Loch.

Zutaten für einen neuen Sturm

Weitaus bedrohlicher für den Markt ist der angekündigte Exit der US-Notenbank. Die Federal Reserve hat 16 Monate lang massiv Hypotheken aufgekauft und damit die Hypothekenzinsen auf dem niedrigsten Niveau seit rund 50 Jahren gehalten. Dieses milliardenschwere Hilfsprogramm läuft Ende März aus: Die Zinsen für Hypotheken mit 30 Jahren Laufzeit dürften dann bis Jahresende in Richtung 6 Prozent steigen, schätzt Mark Zandi von Moody's.

Steigende Zinsen sind gefährlich in einem Markt, in dem in Kürze das Angebot an leer stehenden Häusern stark steigen dürfte: In den USA drohen in diesem Jahr mehr als drei Millionen Zwangsversteigerungen, schätzt der Branchen-Analysedienst RealtyTrac. So viele gab es noch nie, und die Zahl könnte noch weiter klettern: Ein ungelöstes Problem seien die bis zu vier Millionen US-Hausbesitzer, denen eine Versteigerung drohe, warnte Lawrence Fink, Chef der Asset-Management-Firma Black Rock, in einem Interview.

Die Zutaten für einen neuen Sturm am US-Häusermarkt sind beisammen. 7 Prozent aller Hausbesitzer sind mit ihren Zahlungsverpflichtungen derzeit mehr als 60 Tage im Rückstand, hat der Finanzdienstleister TransUnion errechnet. Bei einer Arbeitslosenquote von knapp 10 Prozent - die Rezession hat die USA bislang 8,4 Millionen Jobs gekostet - gerät nun auch die amerikanische Mittelschicht immer stärker in Zahlungsschwierigkeiten.

Warum ein "Exit" per Zwangsversteigerung für viele reizvoll ist

Tausende US-Bürger denken derzeit darüber nach, ihr Haus aufzugeben - selbst wenn sie nicht in akuten Zahlungsschwierigkeiten sind.

Bei jedem vierten Hypothekenschuldner ist der Wert des Hauses unter den Wert des ausstehenden Darlehens gerutscht: Viele entscheiden sich für einen strategischen "Exit" per Zwangsversteigerung. Die fällige Abstufung ihrer persönlichen Kreditwürdigkeit nehmen die Schuldner in Kauf. Sie verabschieden sich, anstatt weiter Geld für ein Haus abzubezahlen, dessen Preis sich auf Jahre nicht erholen dürfte.

Drei bis vier Millionen Häuser, die per Zwangsversteigerung erneut auf den Markt kommen und per Überangebot auf die Preise drücken: Dies würde die Abwärtsspirale erneut in Gang setzen, zumal im Februar die Zahl der verkauften neuen Einfamilienhäuser um knapp 6 Prozent zurückgegangen ist. Die US-Regierung greift angesichts dieser Gefahr zu unkonventionellen Maßnahmen.

"HAFA" heißt das Notprogramm, es steht für "Home Affordable Foreclosure Alternatives". US-Präsident Obama will zudem rund 50 Milliarden Dollar aus dem TARP-Fonds zur Bankenrettung entnehmen, um verschuldete US-Bürger zu entlasten und um Zwangsversteigerungen zu verhindern. Verliert ein Hausbesitzer zum Beispiel seinen Job, sollen seine Raten für bis zu 6 Monate gestundet werden. Gläubiger können außerdem mit staatlichen Bürgschaften sowie Zuschüssen rechnen, wenn sie einem teilweisen Schuldenerlass zustimmen.

Das bereits angelaufene Prämienprogramm für Gläubiger, die ihre monatlichen Forderungen reduzieren, hatte bislang noch nicht zum erhofften Erfolg geführt: Nun setzt die US-Regierung verstärkt auf "Short Sales" am US-Häusermarkt.

Mit Prämien Weiterverkauf fördern - auch unter Hypothekenwert

Mit Prämien Weiterverkauf fördern - auch unter Hypothekenwert

Grundprinzip des neuen Hoffnungsträgers ist ein Weiterverkauf zu einem reduzierten Preis. Der Gläubiger erlaubt dem Schuldner, das Haus zu verkaufen - und zwar zu einem Preis, der unter der geschuldeten Summe liegt. Nach Angaben des Branchendienstes Campbell ging bereits im Februar beinahe jeder fünfte Hausverkauf auf einen Short Sale zurück. Die Bank of America  hat die Zahl der Short Sales unterdessen mehr als verdoppelt.

Die Vorteile für die Gläubiger: Sie verlieren im Durchschnitt weniger Geld als bei einer Zwangsversteigerung und haben den faulen Hypothekenkredit rasch aus ihren Büchern. Der Schuldner gewinnt wieder finanziellen Spielraum - und verliert in seinem mit der deutschen Schufa vergleichbaren "Fico-Score" weniger Bonitätspunkte als bei einer Zwangsversteigerung. Auch die US-Regierung hat lebhaftes Interesse an diesem einvernehmlichen Weiterverkauf: Die Zahl der faulen Hypothekenkredite sinkt, da Schuldner in Zahlungsverzug durch neue Käufer mit besserer finanzieller Ausstattung ersetzt werden. Da Zwangsversteigerungen durch gelungene "Short Sales" verhindert werden, bleibt dem Markt zusätzlicher Druck erspart. Washington fördert die Short Sales ab dem 5. April mit erhöhten staatlichen Prämien für alle Beteiligten - unter der Bedingung, dass die Verkäufe rasch über die Bühne gehen.

Unbegrenzte Garantien für Fannie Mae und Freddie Mac

Die staatlichen Prämien zur Förderung der "Short Sales" dürften dabei kaum ins Gewicht fallen - verglichen mit den vielen Milliarden Dollar, die der Staat bereits zur Rettung der inzwischen verstaatlichten Immobilienfinanzierer Fannie Mae  und Freddie Mac  ausgegeben hat.

Fannie und Freddie stehen landesweit hinter jedem zweiten Immobilienkredit in den USA. 2009 wies Fannie Mae einen Verlust von 75 Milliarden Dollar aus, weil immer mehr Menschen ihre Kredite nicht mehr tilgen können. Zudem hat das Institut Banken viele notleidende Hypotheken aufgekauft und hohe Abschreibungen darauf vorgenommen. Branchenexperten bewerten den Aufkauf dieser Kredite als Banken-Bailout durch die Hintertür.

Die US-Regierung hat Fannie Mae und Freddie Mac inzwischen bis zum Jahr 2012 Hilfen in unbegrenzter Höhe zugesagt. Der Staat steht also bis dahin unbegrenzt für Verluste aus Hypotheken ein. Ein deutliches Signal, dass das Herzstück der US-Konjunkturerholung noch immer unter Herzflimmern leidet - und Robert Shiller Grund hat, beunruhigt zu sein.

Milliardenspritzen: Wie Obama den US-Häusermarkt am Leben erhält

Die Wiedergabe wurde unterbrochen.