Finanzkrise Eiszeit an Europas Immobilienmärkten

Die Gewerbeimmobilienmärkte in Deutschland und anderen europäischen Ländern haben unter den Auswirkungen der Finanzkrise bereits enorm gelitten. Experten zufolge steht aber im kommenden Jahr noch Schlimmeres bevor. Auch für die offenen Immobilienfonds könnte es dann ein unschönes Erwachen geben.

Hamburg - "Das Jahr 2009 wird für die Immobilienbranche ein Jahr der Schmerzen", so Christian Ulbrich, Deutschland-Chef des internationalen Immobilienberaters Jones Lang LaSalle (JLL). "Wir werden viele Marktteilnehmer verschwinden sehen, andere werden sich zusammenschließen." Der Arbeitsplatzabbau werde sich beschleunigen, so Ulbrich anlässlich des Jahrespressegesprächs seiner Firma.

Hintergrund: Bereits im laufenden Jahr hat die Finanzkrise die Immobilienmärkte europaweit zum Einstürzen gebracht. Nach Zahlen von JLL ist das Transaktionsvolumen hierzulande im laufenden Jahr gegenüber 2007 um mehr als 60 Prozent auf etwa 20 Milliarden Euro zurückgegangen. Auf europäischer Ebene stand ein ähnlich dickes Minus zu Buche.

Grund ist vor allem die Zurückhaltung der Banken bei der Finanzierung großer Projekte. Bis Mitte 2007 hatten internationale Investoren mit hohem Fremdkapitaleinsatz in Gewerbeimmobilien investiert und die Preise in bis dahin nicht gekannte Höhe getrieben. Seit Ausbruch der Finanzkrise haben diese Käufer nun kaum noch die Möglichkeit zu solchen Deals - die Banken leihen ihnen kein Geld mehr dafür. Die Folgen - fallende Preise und steigende Renditen - sind seit Monaten an nahezu allen wichtigen Standorten zu beobachten.

Der gesamte Investmentmarkt ist nahezu schockgefroren, so JLL mit Blick auf Deutschland. Potenzielle Verkäufer sitzen auf ihren Verlusten und mögliche Käufer warten ab und spekulieren auf weiter sinkende Preise, schreibt das Unternehmen in einer Präsentation.

Ein Problem, dass vor kurzem dazugekommen ist: Bislang traten zumindest stark eigenkapitalorientierte Investoren noch als Käufer auf. Dazu gehörten auch die offenen Immobilienfonds. "Die offenen Fonds fallen als Stütze seit einiger Zeit zum Großteil auch weg", sagt jedoch Michael Mikulicz, Geschäftsführer beim weltweit tätigen Immobilienberater CB Richard Ellis (CBRE). "Viele von ihnen verzeichnen erhebliche Mittelabflüsse als ihre institutionellen Anleger begannen Liquidität abzuziehen, einige mussten sogar vorübergehend geschlossen werden. Daher haben die Fonds ihre Kaufaktivitäten im vierten Quartal zum Teil erheblich eingeschränkt."

"Die großen Investoren stehen vor gewaltigen Abschreibungen"

Bis vor wenigen Monaten hatten sich die offenen Immobilienfonds hierzulande noch über stetige Mittelzuflüsse gefreut. Die Anleger betrachteten die Fonds in den Turbulenzen an den Märkten offenbar als sicheren Hafen für ihr Geld. Dann brachten die Kursrückgänge an den Aktienmärkten jedoch auch die Immobilienfonds in die Bredouille. Zahlreiche institutionelle Investoren, die in der Regel an einer festgelegten Portfolioaufteilung festhalten, mussten Immobilienbestand abbauen, nachdem aufgrund der Rückgänge der Aktienkurse die Immobilienquote in ihrem Portfolio zu stark gestiegen war.

Diese Investoren gaben im großen Stil ihre Fondsanteile zurück - der plötzliche Liquiditätsabfluss zwang etwa ein Dutzend Fonds, die Rücknahme der Anteile für einige Monate auszusetzen. Aus den offenen wurden zumindest temporär geschlossene Fonds.

Laut JLL wird die vorübergehende Schließung dazu führen, dass die offenen Fonds auch künftig deutlich weniger aktiv werden können. Das Transaktionsvolumen auf dem europaweiten Gewerbeimmobilienmarkt, das bereits von etwa 244 Milliarden Euro im vergangenen Jahr auf 100 Milliarden plus X in diesem Jahr gefallen ist, dürfte nicht zuletzt deshalb im kommenden Jahr weiter sinken, so die Experten. Ebenso ist mit einem weiteren sinken des Preisniveaus zu rechnen sowie mit steigenden Renditen.

Ohnehin lässt sich das Preisniveau momentan vielerorts nur virtuell messen. Denn Transaktionen, die zu belastbaren Daten führen würden, finden so gut wie keine statt. "Es gibt in einigen Marktsegmenten ein Delta bei den Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern, sodass es dann zu keiner Transaktion kommt, die ein belastbares Preisniveau bestimmen würde", sagt CBRE-Mann Mikulicz. Im Klartext heißt das: Die Verkäufer halten still, solange es geht.

Aber wie lange noch? Spätestens im kommenden Jahr dürften viele Marktteilnehmer in erhebliche Schwierigkeiten geraten. Die Dekabank etwa rechnet mit Notverkäufen, die "wesentlich zum Renditeanstieg beitragen" werden. "Die großen Investoren der Jahre 2006 und 2007 stehen vor gewaltigen Abschreibungen", glaubt zudem JLL-Deutschland-Chef Ulbrich. "In vielen Fällen ist das eingebrachte Eigenkapital längst aufgezehrt."

Die Folge: Die Banken werden nach Einschätzung des Experten wirtschaftlich erneut zu den den größten Immobilienbesitzern - auch wenn sie bislang in den meisten Fällen den eigentlichen Kreditnehmer noch gewähren lassen.

Mietrückgänge von bis zu 42 Prozent bis 2010

Damit aber noch nicht genug: "Natürlich schlägt sich die einbrechende Konjunktur absehbar beschleunigt auf die Mietpreise und die Leerstandsentwicklung nieder", so Ulbrich. "Damit wird der Druck auf die Bestandshalter noch größer." Schon in den vergangenen drei Monaten hat sich der Bürovermietungsmarkt laut JLL merklich abgekühlt. So haben die Vermietungsumsätze 2008 gegenüber 2007 um insgesamt 10 Prozent abgenommen. Für das kommende Jahr rechnen die Experten mit einem Rückgang um nochmals 15 Prozent.

Für Vermieter aber besonders wichtig: Die Spitzenmiete wird laut JLL im kommenden Jahr bundesweit um 6 Prozent sinken. Auch europaweit, so die Erwartung der Fachleute, wird die Bereitschaft, hohe Spitzenmieten zu zahlen, deutlich schwinden. Die Dekabank prognostiziert bis Ende 2010 kumulierte Mietrückgänge zwischen etwa 4 Prozent in Wien und nicht weniger als 42 Prozent in der Londonder City.

An der Stelle kommen auch die offenen Immobilienfonds wieder ins Spiel. Die Branche betont gerne, ihre Performance werde vom Konjunktureinbruch im kommenden Jahr kaum betroffen sein, weil sich vor allem Objekte mit lang laufenden Mietverträgen in den Portfolios befänden.

Einige Experten erwarten aber durchaus, dass Mieter, die unter den derzeit absehbaren Bedingungen im kommenden Jahr in Schwierigkeiten geraten, um Nachverhandlungen der Mietvertragsbedingungen bitten werden - so etwas ist sonst in der Immobilienbranche eher unüblich. Für die offenen Fonds würde das bedeuten, dass die Auswirkungen der Krise ihre Performance schneller beeinträchtigen, als gedacht.

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