Ende des Booms Wie in Dubai die Immobilienblase platzt

Beendet die Finanzkrise nach Jahren des Aufschwungs den Boom in Dubai? Die Immobilienmärkte sind schon eingebrochen, Experten beobachten Preisstürze von 30 Prozent und mehr innerhalb weniger Monate. Betroffen sind auch deutsche Anleger - sie haben Millionen in die Golfregion überwiesen.

Hamburg - Noch ein Mal ein Superlativ. Mit dem größten Feuerwerk, das die Welt bisher gesehen hat, einem 20-Millionen-Dollar-Spektakel, wurde in Dubai jüngst die Inselwelt "Palm Jumeirah" und darauf die Luxusherberge "Atlantis The Palm" eröffnet. Robert de Niro, Kylie Minogue, Charlize Theron, Basketball-Legende Michael Jordan und, und, und: Die Gästeliste laß sich wie das Adressbuch von Oprah Winfrey. Ein Who is Who der Prominenz.

Der größte, die größte, das größte - so hieß es bisher oft in Dubai. Von 2000 bis 2006 wuchs die Wirtschaft dort laut örtlicher Handelskammer um jährlich 17,9 Prozent. Künftig dürfte sich das jedoch ändern. Vieles deutet darauf hin, dass der Boom, den das Emirat in den vergangenen Jahren erlebt hat, vorläufig zu Ende geht. Für das kommende Jahr geht die Kammer laut Zeitung "Gulf News" jedenfalls nur noch von einer Wachstumrate von 6 Prozent aus.

Selbst die Feier auf der neuen "Palm", bei der die VIPs am Ende angeblich 1,7 Tonnen Hummer, 4000 Austern und 50 Kilogramm Gänseleber verputzt hatten, wurde im Vorfeld heftig kritisiert. "Das war seit einem Jahr geplant", sagt ein Beobachter vor Ort. "Die Party zu feiern war gegenüber der Möglichkeit sie abzublasen lediglich das geringere Übel."

Das Problem: Die weltweiten Turbulenzen auf den Finanzmärkten haben das Ausnahme-Emirat am persischen Golf in den vergangenen Monaten mit Wucht getroffen. Noch bis zum Sommer gab es kaum Anzeichen dafür. Als die Dubaier im August und September jedoch aus dem Urlaub zurückkamen, mussten sie feststellen: Die Krise hatte inzwischen den Creek erreicht.

Die Börsenkurse etwa waren um mehr als 60 Prozent eingebrochen. Besonders drastisch zeigt sich der Abschwung zudem auf den Immobilienmärkten, wo Investoren aus aller Welt mehr als anderswo in den vergangenen Jahren eine großvolumige Spekulationsblase aufgepumpt haben. "Die Blase ist geplatzt", sagt Fadi Moussalli, Regional Direktor des internationalen Immobilienberaters Jones Lang LaSalle (JLL) in Dubai, im Gespräch mit manager-magazin.de. "Jeder wusste, die Immobilienpreise waren überbewertet. Jetzt wollte über Nacht jeder verkaufen, aber keiner wollte kaufen."

Die Folgen sind - wie immer in solchen Marktphasen - ein drastischer Einbruch des Transaktionsvolumens und heftige Preisstürze. Hunderte Immobilienleute, so wird berichtet, haben bereits ihre Jobs verloren. "Die Preise sind in wenigen Monaten um mehr als 30 Prozent gefallen", sagt Moussalli. "Wohnimmobilien sind davon ebenso betroffen wie Gewerbeobjekte."

Villa mit vier Schlafzimmern - nur noch zwei Millionen Euro

Für Luxus-Villen etwa hat HSBC Global Research einen Rückgang der Preise um fast 20 Prozent allein von September bis Oktober festgestellt. Die Mietrendite, so die Analysten, sei von 4,7 Prozent schlagartig auf 6,3 Prozent in die Höhe geschnellt. Auch Makler vor Ort sprechen von Preiseinbrüchen um bis zu 40 Prozent in zwei Monaten. Eine Villa mit vier Schlafzimmern sei nun beispielsweise schon für gut zwei Millionen Euro zu haben, sagte einer von ihnen zur Nachrichtenagentur Reuters. "Noch im September hätten Käufer dafür mehr als drei Millionen hinblättern müssen."

Die Gründe für den dramatischen Einbruch sind vielfältig. Eine Rolle spielt Experten zufolge der starke Rückgang des Ölpreises in den vergangenen Monaten. Noch im Juli notierte ein Barrel des Rohstoffs, also 159 Liter, bei fast 150 Dollar. Inzwischen ist die gleiche Menge für weniger als 50 Dollar zu haben.

Zwar verfügt Dubai mittlerweile über eine breit diversifizierte Wirtschaft, zu deren Leistung der Tourismus und der Handel längst mehr beitragen als das Ölgeschäft. Das Emirat kann sich aber nicht von seinem Umfeld lösen, viel Geld strömt aus der umliegenden Region in die Dubaier Wirtschaft - und für den gesamten Raum bildet das Geschäft mit Öl nach wie vor das wirtschaftliche Rückgrat schlechthin.

Viel schwerer wiegen ohnehin die Probleme, die Immobilienkäufern inzwischen die Finanzierung bereitet. Denn auch in Dubai haben die Banken ihre Konditionen in den vergangenen Wochen erheblich verschlechtert, sind Kredite - wenn sie denn überhaupt gewährt werden - deutlich teurer geworden.

Der Hintergrund: Abgesehen von der generellen Liquiditätsknappheit im weltweiten Bankgeschäft sind die Institute Dubais in ihrer Darlehenspolitik vor allem dadurch eingeschränkt, dass ihnen selbst zuletzt massiv Mittel entzogen wurden. Monatelang hatten Investoren aus aller Welt zuvor aufgrund der Dollar-Schwäche auf ein Ende der Bindung zwischen der US-Währung und dem Dirham, der Währung Dubais, spekuliert.

Hedgefonds beispielsweise überwiesen in dieser Erwartung offenbar viel Geld an den Golf. Seit der Dollar jedoch im Sommer einiges an Stärke zurückgewann, fehlt solchen Kalkulationen weitgehend die Grundlage. Kehrtwende Marsch, zurück in die Heimat, hieß es daher für Millionen Dollar - Geld, dass den Banken nun nicht mehr für Kredite zur Verfügung steht.

Eine Folge: Das auf Hypotheken spezialisierte Institut Amlak ist schon in Schieflage geraten und stellte vergangene Woche die Vergabe von Immobilienkrediten ein. Zudem warnte der Finanzdienstleister vor einem Kollaps des Dubaier Immobilienmarktes. Aber auch europäische Banken wie Lloyds und Barclays nehmen mittlerweile ihre Kunden sehr genau unter die Lupe, bevor sie eine Zusage machen, berichten Makler. Wer sich jetzt für eine Villa entscheide, habe sich bereits vor der Krise eine Hypothek gesichert - oder verfüge über das Geld in bar.

Korruptionsaffären erschüttern das Vertrauen

Damit aber nicht genug: Die Immobilienbranche Dubais wurde im Laufe des Jahres auch durch verschiedene Korruptionsaffären belastet. "Dies hat ebenfalls dazu beigetragen, das Vertrauen der Marktteilnehmer zu erschüttern", sagt JLL-Mann Moussalli.

Jetzt hofft die Branche auf die Unterstützung des Staates. Scheich Mohammed hat bereits eine Task Force eingesetzt, die die Probleme, die seinem Emirat durch die Finanzkrise entstehen, analysieren soll. Angeblich sitzt Dubai auf 50 Milliarden Dollar Schulden. Eine erste Hilfsaktion für die Banken wurde auch schon beschlossen: In einer politischen Kehrtwende will die Regierung der Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) der neu geschaffenen Emirates Development Bank Kapital zur Verfügung stellen. Die Bank übernimmt derzeit die angeschlagenen Hypothekenbanken Amlak und Tamweel. Zudem wolle die Zentralregierung einen "ansehnlichen Anteil an der Bank erwerben", so die Finanzzeitung "Emirates Business".

Gegen den Absturz der Immobilienmärkte wird auch schon etwas unternommen: Um der schwindenden Nachfrage Rechnung zu tragen, wird der Bau großer Luxusobjekte vorerst gedrosselt. "Wir kennen das Verhältnis von Angebot und Nachfrage", so Mohammed Alabbar, Regierungsvertreter und Vorsitzender von Emaar Properties. "Wir haben uns entschieden, das Angebot zu verkleinern."

Kann der Markt noch abgefangen werden oder geht der Absturz weiter? Die Frage wird auch einige deutsche Initiatoren geschlossener Fonds sowie deren Anleger interessieren. Vor einigen Jahren kamen Dubaifonds hierzulande erstmals auf den Markt. Die Branche stand allerdings von Anfang an nicht in dem besten Ruf. Kaum einer der Emittenten hatte Erfahrung im Fondsgeschäft, viele der millionenschweren Konzepte erschienen daher allzu ambitioniert.

Inzwischen hat sich mancher Vorbehalt bestätigt. Ein Initiator etwa hat sein 143-Millionen-Euro-Hotelprojekt bereits - gewollt oder ungewollt - mit großem Tempo gegen die Wand gefahren. Mindestens 25 Millionen Euro waren dafür bereits bei deutschen Anlegern eingesammelt worden. Inzwischen befindet sich der Mann bereits seit Monaten im Visier der Staatsanwaltschaft - und ist, wie es scheint, in Dubai untergetaucht.

Deutsche Anleger überweisen 400 Millionen Euro an den Golf

Ob dies ein Einzelfall bleibt? "Die Fonds haben in den Anfängen Fehler gemacht", sagt ein Initiator zu manager-magazin.de. "Vieles davon wurde durch die rasanten Preissteigerungen in Dubai verdeckt."

Glaubt man den Anbietern, so wurden bis dato schon mehr als 400 Millionen Euro Eigenkapital in die Dubaifonds eingezahlt. Und fragt man sie nach der aktuellen Situation im Emirat, so hört man wenig Überraschendes. Ein Anbieter von Projektentwicklungsfonds sieht vor allem den Handel mit Immobilien beeinträchtigt; einer, der genau damit, mit dem Kaufen und schnellen Veräußern von Objekten nämlich, Geld für seine Investoren verdienen will, hat die heftigsten Verwerfungen dagegen angeblich im Bereich der Projektentwicklung geortet.

"Die Preiskorrekturen betreffen alle Assetklassen und sowohl bestehende Objekte als auch nicht bestehende", sagt dagegen JLL-Experte Moussalli. "Speziell Projektentwicklungen sind hart getroffen." Laut Moussalli kursieren Gerüchte, nach denen bereits mehrere geplante und schon veröffentlichte Projekte abgesagt wurden. Vieles werde zudem auf Eis gelegt und bestenfalls mit Verzögerungen an den Markt kommen.

Ein Beispiel: Gerade am heutigen Montag wurde bekannt, dass ein Joint Venture der Hochtief-Tochter Leighton den Bau des Trump Tower, einer Mischimmobilie mit Hotels, Wohnungen und Einzelhandelsgeschäften in Dubai für umgerechnet etwa 600 Millionen Euro, verschoben hat. Die Eigner hätten sich dazu entschieden, wegen der "schwächeren Marktbedingungen" einige ihrer Projekte zu verkleinern, teilte die Leighton Holdings Ltd mit. Der Immobilienentwickler Nakheel werde alle bislang bei dem Projekt angefallenen Kosten tragen. Die Tochter der Essener Hochtief AG hatte seit Juli 2008 in einem Joint Venture an dem Hochhausprojekt gearbeitet.

"Im Grunde leiden Bestandsimmobilien weniger unter der Krise, als Projektentwicklungen oder Objekte, die sich noch im Bau befinden", sagt Moussalli. Und wie geht es weiter? "Noch weiß keiner eine Antwort darauf", so der Experte. Es werde erwartet, dass sich die Lage bessert, sobald die Regierung konkrete Maßnahmen ergreift. Die ersten Ansätze der vergangenen Wochen haben nach Beobachtung von Moussalli bereits zu einer Entspannung geführt - jedenfalls ein klein wenig.

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