Staatsfonds Deutsche Immobilien im Visier

Staatsfonds sind in Deutschland als gefräßige Investmentkraken gefürchtet. Nun entwickeln sie Appetit auf deutsche Gewerbeimmobilien - vielleicht sogar auf Wohngebäude. Was das bedeutet, erklärt Thomas Beyerle, Direktor bei der Fondsgesellschaft Degi.
Von Arne Gottschalck

mm.de: Wie stark prägen volatile Aktienmärkte die Nachfrage nach Immobilien?

Beyerle: Es gibt eine hohe Korrelation zwischen Aktienentwicklung und Immobilieninvestitionen - außer vielleicht in Deutschland, wo es keine internatonal vergleichbare Aktienkultur gibt.

Hier ist man bereits stark in Real Estate investiert. Fondsmanager außerhalb von reinen Immobilieninvestoren nutzen Immobilien gerne als "Puffer im Wertpapierdepot".

mm.de: Staatsfonds investieren meist in Aktien. Sind Immobilien in deren Portfolios eigentlich unterrepräsentiert?

Beyerle: Grundsätzlich ja, wenngleich es immer auf die individuelle Strategie der Gesellschaften und rechtliche Belange ankommt - eine Quote von 10 bis 15 Prozent sollte es als Mindestwert meines Erachtens schon sein.

mm.de: Wird sich das ändern?

Beyerle: Ich gehe davon aus, das sich das Thema Real Estate als "natürliche Entwicklung" im weiteren Zeitverlauf der Fonds einstellen wird. Gerade wenn diese ausschließlich in Aktien oder Rentenwerten bisher investiert waren. Hinzu kommen kurzfristige Effekte wie zum Beispiel Reaktion auf Subprime, aber auch langfristige wie ein Volatilitätsausgleich der jeweiligen Fondsmanager.

mm.de: Besteht dann nicht die Gefahr, dass Pensionsfonds, Staatsfonds und ähnliche Vehikel die Preise in bestimmten Regionen und Nutzungsarten nach oben treiben und eine Blasenbildung fördern? Und welche Räume wären das - die üblichen Verdächtigen wie London oder New York?

Beyerle: Das glaube ich nicht, denn die Geschichte lehrt, dass der bloße Besitz von Investitionskapital keinen automatischen Marktzugang bedeutet. Nehmen Sie die Japaner Ende der 80er Jahre in den USA und Europa. Oder die Schweden zu Beginn der 90er Jahre in Deutschland. Vor allem, wenn Immobilien nicht Hauptinvestitionszweck darstellen.

Gleichwohl wird es zu Beginn analog der Private-Equity-Erfahrung seit 2004 zum einen eine gewisse Dynamik am Markt auslösen, bei der parallel das Preisniveau irrational steigen könnte. Diese Bewegung wird aber auch eine Gegenreaktion der bisherigen Marktteilnehmer auslösen.

Ein langer Atem

mm.de: Und wo werden die Fonds dann investieren?

Beyerle: Grundsätzlich erwarte ich Engagements in der Tat bei den großen, also bereits bekannten Investitionszentren - denn dort werden die Volumina eher unterzubringen sein als in B- oder C-Standorten. Europa und die USA werden dabei vor Asien mit Ausnahme Japans in den nächsten Jahren die Nase eindeutig vorne haben - zumal das klassische Risikoprofil der Staatsfonds eher im sehr konservativen beziehungsweise Kernsegment angesiedelt ist.

mm.de: Welchen Anlagehorizont haben Staatsfonds?

Beyerle: Unterschiedlich, aber die bisherige Erfahrung zeigt, dass wir von Zeiträumen von sieben bis 20 Jahren sprechen können. In der internationalen Nomenklatur darf also eher von "buy and hold" gesprochen werden als von Tradern, also "buy and sell".

mm.de: Wie viel Interesse wird dem deutschem Immobilienmarkt entgegengebracht?

Beyerle: Ein sehr hohes - aktuell sowieso aufgrund der positiven Marktsituation. Darüber hinaus sind wir neben den USA, Japan und Großbritannien der viertgrößte Markt der Welt - vom quantitativen Ansatz kommend wird also immer ein relativ großer Teil abfallen. Spezifisch für Deutschland und damit sehr positiv wirkt unsere polyzentrale Struktur. Wir haben einfach kein reines Immobilienzentrum neben Frankfurt, München, Hamburg, Berlin, Köln, Stuttgart und so weiter. Diese Struktur wirkt immer ausgleichend, das heißt internationale Verwerfungen an monostrukturierten Märkten wie London oder Paris existieren hier nicht.

mm.de: Werden wir auch Staatsfonds als Investoren in Wohnimmobilien sehen?

Beyerle: Ja, aber aktuell sehe ich diesen Tatbestand in Deutschland nicht unmittelbar. Da haben wir in den vergangenen Jahren weltweit viel Aufmerksamkeit erzeugt. Zum einen in Sachen erwartete und nicht realisierte Wertsteigerungspotenziale - die Rechnung etlicher Private-Equity-Fonds gingen und gehen nicht auf. Vor allem aber unsere Ablehnung, Wohnimmobilien in einen G-Reit zuzulassen. Das wird bis heute nicht verstanden.

Wenn ein internationaler Fonds aber stabile Cashflows über einen längeren Zeitraum sucht - ohne auf spekulatives Verkaufen und Ähnliches zu setzen, warum nicht. Die großen Wertsteigerungspotenziale liegen allerdings eindeutig in den asiatischen Märkten.

Nur kein Populismus

mm.de: Wie wichtig ist es für die deutsche Volkswirtschaft, dass die Bundesregierung einen geschlossenen Standpunkt für solche Investoren findet?

Beyerle: Wahrscheinlich das Wichtigste von allen. Denn egal, ob man diese Investitionsform gering, mittel oder stark reglementiert - was die Grundlage jeder Investition darstellt, ist immer die Stabilität der Aussagen oder Zusagen über einen längeren Zeitraum und die Stabilität des Rechtssystems. Also weniger Populismus, denn ein nachhaltiges Investitionsumfeld. Dabei sollte aber auch die Immobilienbranche aktiv werden - zumal die Kritik an der Transparenz meines Erachtens noch immer berechtigt ist.

mm.de: Schafft das Investment in Immobilien auch Arbeitsplätze?

Beyerle: Wenn man es mit den Private-Equity-Fonds vergleichen kann, können wir als untere Grenze von 10.000 Jobs ausgehen.

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